Baltmannsweiler

Ort und Infrastruktur

Baltmannsweiler ist eine Gemeinde im Schurwald im Landkreis Esslingen, rund zehn Kilometer östlich von Esslingen am Neckar und etwa viereinhalb Kilometer nordöstlich von Plochingen. Mit 18,55 km² Fläche und 5.701 Einwohnern (2024) lebt hier eine Bevölkerungsdichte von 307 Einwohnern je km² — ein Wert, der für eine Gemeinde in der Metropolregion Stuttgart überdurchschnittlich hoch ist und auf eine kompakte Siedlungsstruktur hindeutet. Die Gemeinde besteht aus den beiden Ortsteilen Baltmannsweiler und Hohengehren, die auf einem gemeinsamen Bergrücken liegen. Der Ort gehört zur europäischen Metropolregion Stuttgart und ist über die Nachbargemeinden Plochingen und Reichenbach an der Fils in das überregionale Verkehrsnetz eingebunden.

Die Gemeinde verfügt über zwei Grundschulen, vier Kindergärten und eine eigene Volkshochschule. Im Ortsteil Hohengehren ist der Schneider Verlag, ein Fachbuchverlag, ansässig. Die Infrastruktur ist damit auf die Grundversorgung der lokalen Bevölkerung ausgerichtet; überregionale Arbeits- und Bildungsangebote sind in den größeren Nachbargemeinden Esslingen, Plochingen und Stuttgart zu finden.

Marktüberblick und Preisniveau

Das aktuelle Angebot liegt bei einer Angebotsmiete von 11,96 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.225 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,45 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,47.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Baltmannsweiler deutlich über dem deutschen Durchschnitt ab: Die Angebotsmiete liegt mit 11,96 Euro mehr als 34 Prozent über dem Bundeswert von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 3.225 Euro übertrifft den deutschen Mittelwert von 2.409 Euro um rund 34 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,47 liegt leicht unter dem berechneten deutschen Durchschnitt von rund 22,50, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen auf Bundesniveau liegen.

Innerhalb Baden-Württembergs bewegt sich Baltmannsweiler im oberen Mittelfeld. Die Angebotsmiete liegt 7,9 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis von 3.225 Euro knapp über dem Landeswert von 3.140 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,45 Prozent liegt über dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und positioniert den Ort auf dem 62. Perzentil im Bundesland — das bedeutet, dass etwa 63 Prozent der baden-württembergischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 22,47 liegt deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 23,49, was die höhere relative Miete bestätigt.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbargemeinden zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Miete von 11,96 Euro liegt unter allen Nachbarn. Der Kaufpreis von 3.225 Euro ist mit Lichtenwald (3.088 Euro) einer der beiden niedrigsten im Vergleich. Die Rendite von 4,45 Prozent liegt im mittleren Bereich. Dies ergibt einen logischen Zusammenhang: Der relativ niedrige Kaufpreis relativiert die niedrige Miete, sodass die Rendite nicht die niedrigste ist. Deizisau weist mit 3,70 Prozent die niedrigste Rendite auf, obwohl die Miete mit 12,99 Euro über der von Baltmannsweiler liegt — der Kaufpreis von 4.213 Euro ist der höchste im Nachbarvergleich.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt über den Zeitraum 2018 bis 2026 eine starke Volatilität. Der CAGR von 5,11 Prozent über die gesamte Reihe wird durch einzelne Jahre mit deutlichen Abweichungen geprägt: 2020 fiel die Miete auf 7,82 Euro, ehe sie 2021 auf 11,82 Euro anstieg. In den Jahren 2022 bis 2025 stabilisierte sie sich zwischen 10,21 und 10,56 Euro. Der Wert von 14,67 Euro für 2026 stellt einen deutlichen Ausreißer nach oben dar und unterscheidet sich deutlich vom Vorjahreswert von 10,41 Euro.

Die Kaufpreisentwicklung verlief bis 2022 kontinuierlich steigend von 2.401 Euro (2018) auf 3.800 Euro (2022). Anschließend folgte ein Rückgang auf 3.262 Euro (2024), bevor der Wert 2025 mit 4.381 Euro einen neuen Höchststand erreichte. Der Wert von 3.207 Euro für 2026 liegt wieder deutlich darunter. Der CAGR von 3,68 Prozent über die gesamte Reihe wird ebenfalls durch diese starken Schwankungen geprägt.

Die Volatilität der Zeitreihen ist bemerkenswert und deutet auf einen Markt hin, der anfällig für kurzfristige Nachfrageschwankungen ist. Die stabilen Bevölkerungszahlen (zwischen 5.646 und 5.753 seit 2015) stehen in keinem direkten Zusammenhang mit den starken Preisschwankungen, was darauf hindeutet, dass andere Faktoren — etwa Zinsentwicklung oder Investorennachfrage — die Preise stärker beeinflussen als die demografische Entwicklung.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Baltmannsweiler ist seit 2015 nahezu stabil: Von 5.646 Einwohnern (2015) entwickelte sie sich bis 2024 auf 5.701, was einer Gesamtzunahme von unter einem Prozent entspricht. In den Jahren 2022 bis 2024 blieb die Einwohnerzahl mit 5.701 konstant. Diese Stabilität steht im Kontrast zu anderen Gemeinden in der Region Stuttgart, die oft deutliches Wachstum verzeichnen.

Die Arbeitslosenquote zeigt einen besorgniserregenden Trend: Von 67 Promille (2015) stieg sie auf 101 Promille (2023), was einem Anstieg von rund 51 Prozent entspricht. Dieser Anstieg ist signifikant und könnte auf strukturelle Veränderungen im lokalen Arbeitsmarkt hindeuten. Die genaue Ursache lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Esslingen den 17. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Diese Platzierung wird maßgeblich durch die Teilindizes Arbeitsmarkt (Rang 23) und Wettbewerb & Innovation (Rang 23) getragen. Der Index Wohlstand & Soziale Lage liegt mit Rang 67 im oberen Drittel, während der Demografie-Index mit Rang 131 und der Dynamik-Index mit Rang 165 deutlich schwächer abschneiden. Diese Verteilung zeigt, dass der Kreis Esslingen wirtschaftlich stark und innovativ aufgestellt ist, aber bei der Bevölkerungsentwicklung und Dynamik Rückstände aufweist.

Die Platzierung im Zukunftsatlas bezieht sich auf den Kreis Esslingen als Ganzes und lässt keine direkten Rückschlüsse auf die Gemeinde Baltmannsweiler zu. Die Gemeinde profitiert jedoch indirekt von der starken Wirtschaftslage des Landkreises, der zu den leistungsfähigsten in Deutschland gehört.