Deizisau

Marktüberblick

Deizisau ist eine 5,17 km² große Gemeinde im Landkreis Esslingen am Neckar, etwa 20 Kilometer südöstlich von Stuttgart. Mit rund 6.930 Einwohnern auf engem Raum ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 1.340 Einwohnern je km². Die Gemeinde liegt zwischen Plochingen und Esslingen am Neckar und gehört zur europäischen Metropolregion Stuttgart.

Der Immobilienmarkt positioniert sich im oberen Preissegment. Die Angebotsmiete liegt bei 12,99 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.213 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Durchschnitt des Landkreises Esslingen (Miete: 12,88 €/m², Kaufpreis: 3.803 €/m²) und deutlich über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (Miete: 11,08 €/m², Kaufpreis: 3.140 €/m²). Im bundesweiten Vergleich zeigt sich die Diskrepanz noch deutlicher: Die deutsche Angebotsmiete liegt bei 8,92 €/m², der Kaufpreis bei 2.409 €/m². Deizisau liegt damit auf einem Niveau, das nur wenige Gemeinden im Stuttgarter Umland erreichen.

Die Bruttomietrendite beträgt 3,7 Prozent und liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent sowie dem Bundesdurchschnitt von 5,1 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 27,02 Jahren bedeutet, dass es bei reiner Mietereinnahme über 27 Jahre dauert, den Kaufpreis zu decken – ein Wert, der über dem Landesmittel von 23,5 Jahren liegt. Die niedrige Rendite ist die direkte Folge der hohen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Deizisau verläuft seit 2018 durchgängig steigend. Von 10,18 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 kletterte die Angebotsmiete auf 12,89 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate von knapp 3 Prozent entspricht. Der Anstieg war nicht linear: Ein sprunghafter Anstieg von 10,58 auf 12,02 Euro erfolgte 2020, gefolgt von einer leichten Korrektur auf 11,49 Euro im Jahr 2021. Seit 2022 bewegt sich die Miete auf einem höheren Niveau zwischen 12,09 und 13,22 Euro.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt eine deutlich volatilere Dynamik. Von 4.342 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 fiel der Preis 2020 auf 3.567 Euro, erholte sich 2022 auf 4.368 Euro, fiel 2023 auf 3.930 Euro und sprang 2025 auf einen Ausreißer von 5.913 Euro, bevor er 2026 wieder auf 4.170 Euro korrigierte. Der langfristige CAGR von -0,51 Prozent resultiert aus dieser starken Volatilität und zeigt, dass sich der Kaufpreis auf lange Sicht kaum verändert hat. Die Kaufpreisentwicklung folgt keinem klaren Trend, sondern reagiert sensibel auf Marktstimmungen und Angebotslagen.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf den vorliegenden Daten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich belegt Deizisau eine Sonderstellung. Die Angebotsmiete von 12,99 €/m² liegt unter den Werten von Altbach (14,07 €/m²), Plochingen (13,78 €/m²), Wernau (13,55 €/m²) und Denkendorf (15,06 €/m²), übertrifft aber Köngen (12,91 €/m²) und Aichwald (12,92 €/m²). Der Kaufpreis von 4.213 €/m² ist der zweithöchste unter den acht Nachbargemeinden – nur Denkendorf liegt mit 4.268 €/m² leicht darüber, während Köngen mit 4.298 €/m² sogar noch höher notiert.

Die Bruttomietrendite von 3,7 Prozent ist die zweiniedrigste im unmittelbaren Umfeld. Nur Köngen liegt mit 3,6 Prozent darunter. Diese niedrige Rendite entsteht durch das Zusammenspiel von relativ hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten. Im Vergleich zum Landkreis Esslingen, dessen Durchschnittsmiete bei 12,88 €/m² und der Durchschnittskaufpreis bei 3.803 €/m² liegt, zahlt man in Deizisau für beide Größen einen Aufschlag. Der Kreis Esslingen weist eine durchschnittliche Rendite von 4,1 Prozent auf, Deizisau liegt damit 0,4 Prozentpunkte darunter.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland beträgt 14,4. Deizisau liegt damit im unteren Quartil aller 1.102 betrachteten Orte Baden-Württembergs – ein Hinweis darauf, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete überproportional hoch sind.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerungsentwicklung in Deizisau verläuft stabil positiv. Von 6.735 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde auf 6.928 Einwohner im Jahr 2024, was einem Anstieg von 2,9 Prozent entspricht. Das Wachstum ist gleichmäßig verteilt und zeigt keine sprunghaften Zuzugs- oder Abwanderungswellen. Die Bevölkerungsdichte von 1.340 Einwohnern je km² ist hoch für eine Gemeinde dieser Größe und spiegelt die kompakte Siedlungsstruktur wider.

Die Arbeitslosenquote wird im Datenindex mit 108 (Basis 100) für 2023 angegeben. Der Index schwankte zwischen 78 (2018) und 108 (2023), was auf eine relative Verschlechterung im Vergleich zum Referenzwert hinweist. Ohne den exakten Referenzwert lässt sich nicht bestimmen, ob dies eine absolute oder relative Größe ist.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Esslingen, zu dem Deizisau gehört, den Gesamtrang 17 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 23) und Wettbewerb sowie Innovation (Rang 23). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 67 im Mittelfeld, während die Demografie (Rang 131) und die Dynamik (Rang 165) schwächer abschneiden. Diese Werte gelten für den Landkreis Esslingen als Ganzes und nicht spezifisch für Deizisau.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist primär Wohnstandort im Stuttgarter Umland ohne eigene akademische Infrastruktur.