Köngen

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Köngen ist eine Gemeinde im Landkreis Esslingen mit rund 9.800 Einwohnern auf 12,5 km². Der Immobilienmarkt ist durch überdurchschnittlich hohe Kaufpreise bei moderat steigenden Mieten geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 12,91 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.298 Euro pro Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 3,6 Prozent ist die niedrigste unter allen acht untersuchten Nachbarorten und liegt im unteren zehnten Perzentil von Baden-Württemberg. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,75.

Die niedrige Rendite ist primär auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis zurückzuführen. Während die Miete mit 12,91 Euro nur knapp über dem Kreisdurchschnitt von 12,88 Euro liegt, übersteigt der Kaufpreis von 4.298 Euro den Kreiswert von 3.803 Euro um mehr als 13 Prozent. Dieser Preisaufschlag schlägt direkt auf die Rendite durch, da die Miete nicht im gleichen Maße steigt.

Die Werte aus der aktuellen Marktdatenabfrage unterscheiden sich leicht von den Werten der Jahreszeitreihe (Miete 12,96 Euro, Kaufpreis 4.364 Euro für 2026). Dieser Unterschied entsteht, weil die Marktdaten einen aktuellen Querschnittswert abbilden, während die Zeitreihe Jahresendwerte ausweist.

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, schwankende Miete

Die Angebotsmiete zeigt in den letzten Jahren starke Schwankungen: Nach 13,26 Euro im Jahr 2018 fiel sie bis 2020 auf 9,87 Euro, stieg dann wieder an und erreichte 2025 mit 14,12 Euro einen neuen Höchstwert. Der aktuelle Wert von 12,96 Euro (2026) liegt damit wieder deutlich darunter. Der langfristige CAGR von -0,29 Prozent über die gesamte Reihe ist negativ, wird aber durch die jüngsten Anstiege teilweise kompensiert.

Der Kaufpreis verläuft anders: Er stieg von 3.376 Euro (2018) auf 4.045 Euro (2021), brach 2022 auf 3.658 Euro ein, legte 2023 erneut auf 4.400 Euro zu, fiel 2024 auf 3.675 Euro und liegt 2025 bei 3.945 Euro. Der CAGR von 3,26 Prozent über die gesamte Reihe ist positiv, die Volatilität ist jedoch deutlich höher als bei der Miete. Die Kaufpreise zeigen damit ein zyklenanfälligeres Verhalten als die Mieten.

Die starke Volatilität der Kaufpreise — mit einem Tief von 3.376 Euro und einem Hoch von 4.400 Euro innerhalb von acht Jahren — ist ein deutliches Zeichen für einen sensiblen Markt.

Regionale Einordnung: Teuerster Markt im Umkreis

Köngen liegt im oberen Preissegment des Landkreises Esslingen. Der Kaufpreis von 4.298 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 3.803 Euro um rund 13 Prozent. Im bundesweiten Vergleich ist der Wert mit 4.298 Euro mehr als doppelt so hoch wie der deutsche Durchschnitt von 2.409 Euro. Die Angebotsmiete von 12,91 Euro liegt knapp über dem Kreiswert von 12,88 Euro und deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro sowie dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 5,1 Kilometern weist Köngen die niedrigste Bruttomietrendite von 3,6 Prozent auf. Denkendorf liegt mit 4,24 Prozent und Altbach mit 4,53 Prozent deutlich darüber, obwohl die Kaufpreise in beiden Orten ähnlich hoch sind (4.268 bzw. 3.730 Euro). Der Unterschied liegt in den unterschiedlichen Mietniveaus: Denkendorf erzielt 15,06 Euro pro Quadratmeter, Altbach 14,07 Euro. Köngen liegt mit seiner Miete von 12,91 Euro im unteren Drittel der Nachbarmieten, während der Kaufpreis im oberen Drittel liegt.

Der Kaufpreisfaktor von 27,75 liegt über dem Kreiswert von 24,72 und dem Landeswert von 23,49.

Standortfaktoren: Starke Wirtschaft, stabile Bevölkerung

Der Landkreis Esslingen, zu dem Köngen gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 17. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist die wirtschaftliche Stärke mit Rang 14, gefolgt vom Arbeitsmarkt (Rang 23) und Wettbewerb sowie Innovation (ebenfalls Rang 23). Der Demografie-Index liegt mit Rang 131 schwächer, der Dynamik-Index mit Rang 165 im Mittelfeld.

Köngen ist über die Bundesautobahn 8 und die Bundesstraße 313 an das überregionale Straßennetz angebunden. Der nächste S-Bahn-Anschluss befindet sich in der Nachbargemeinde Wendlingen am Neckar (1,8 km entfernt) mit direkter Verbindung nach Stuttgart. Als wichtiger lokaler Arbeitgeber betreibt DHL ein Paketzentrum mit 700 Beschäftigten. Zudem sind Unternehmen aus dem Maschinenbau (ALMiG Kompressoren, MATEC) und der Modediscount AWG vor Ort angesiedelt.

Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten Jahren weitgehend stabil: Von 9.718 Einwohnern (2015) auf 9.786 (2024) entspricht das einem Wachstum von weniger als einem Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 782 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 164, nach einem Corona-bedingten Höhepunkt von 193 im Jahr 2020.

Köngen verfügt über keine eigenen Hochschulen. Das römische Kastell Grinario mit einem angeschlossenen Archäologischen Park und Museum ist ein überregionales Kulturdenkmal.