Denkendorf

Marktüberblick und Preisniveau

Denkendorf gehört zu den teureren Wohnlagen im Landkreis Esslingen. Die Angebotsmiete liegt mit 15,06 Euro pro Quadratmeter rund 17 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 12,88 Euro und mehr als 36 Prozent über dem baden-württembergischen Mittel von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 4.268 Euro pro Quadratmeter übersteigt den Kreiswert von 3.803 Euro um etwa 12 Prozent und den Landesdurchschnitt von 3.140 Euro um mehr als 35 Prozent.

Die Bruttomietrendite liegt mit 4,24 Prozent knapp über dem Kreiswert von 4,11 Prozent, aber unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,61 liegt leicht unter dem Kreiswert von 24,72. Beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt: Die hohen Kaufpreise stehen einer Miete gegenüber, die zwar ebenfalls hoch ist, aber nicht im gleichen Maße. Das Ergebnis ist eine im Landesvergleich durchschnittliche Rendite bei einem überdurchschnittlichen Preisniveau.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Denkendorf war in den letzten Jahren von starken Schwankungen geprägt. Von 10,67 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2021 auf 14,01 Euro, fiel dann 2022 auf 12,20 Euro zurück, bevor sie 2024 mit 15,58 Euro einen neuen Höchststand erreichte. Der aktuelle Wert von 15,77 Euro für 2026 liegt leicht darüber. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) beträgt 5,00 Prozent.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung anders. Von 3.123 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg er bis 2024 auf 4.419 Euro, fiel dann 2025 auf 4.405 Euro und zeigt für 2026 einen deutlichen Rückgang auf 3.772 Euro. Die jährliche Steigerungsrate liegt bei 2,39 Prozent. Der erwartete Preisrückgang von 2025 auf 2026 beträgt rund 14 Prozent.

Der Kaufpreis ist seit 2018 um etwa 36 Prozent gestiegen, die Miete um etwa 48 Prozent. Das bedeutet, dass die Mieten schneller gewachsen sind als die Kaufpreise – ein Muster, das die Bruttomietrendite auf 4,24 Prozent stützt und sie über dem Kreiswert von 4,11 Prozent hält.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis von bis zu fünf Kilometern nimmt Denkendorf eine Mittelposition ein. Die Angebotsmiete von 15,06 Euro pro Quadratmeter ist nur von Ostfildern (15,62 Euro) übertroffen. Der Kaufpreis von 4.268 Euro liegt jedoch deutlich unter dem von Neuhausen auf den Fildern (4.904 Euro) und Ostfildern (4.512 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,24 Prozent ist im Umkreis nur von Wendlingen (4,20 Prozent) und Esslingen (4,26 Prozent) übertroffen.

Diese Mischung aus hoher Miete bei moderatem Kaufpreis im Vergleich zu den Nachbarn erklärt die überdurchschnittliche Rendite. Denkendorf profitiert von der Nähe zu den teureren Nachbarn, ohne deren Kaufpreisniveau zu erreichen. Im Umkreis liegen die Kaufpreise zwischen 3.873 Euro (Wendlingen) und 4.904 Euro (Neuhausen), die Mieten zwischen 12,81 Euro (Unterensingen) und 15,62 Euro (Ostfildern). Denkendorf liegt bei beiden Kennzahlen im oberen Drittel.

Auf Landesebene liegt Denkendorf bei der Mietrendite im Perzentilrang 46,8 – damit knapp unter dem Median aller 1.102 Orte in Baden-Württemberg. Das bedeutet, dass die Rendite im Landesvergleich durchschnittlich ist, während die absoluten Preisniveaus deutlich darüber liegen.

Standortfaktoren und Demografie

Denkendorf hat 11.312 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 13,05 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 867 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um 5,65 Prozent von 10.707 auf 11.312 gestiegen. Das Wachstum verlief nicht linear: Nach einem Rückgang von 2017 auf 2019 von 11.225 auf 11.149 Einwohnern setzte ab 2020 wieder ein Anstieg ein, der bis 2023 anhielt und sich 2024 stabilisierte.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 2,36 Prozent und stieg bis 2020 auf 3,02 Prozent, blieb dann bis 2023 bei rund 3,14 Prozent. Der Anstieg entspricht dem Muster der Pandemie-Jahre, die Quote liegt damit immer noch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.

Der Landkreis Esslingen, dem Denkendorf angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 17 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis mit Rang 14 im Index Wirtschaftliche Stärke ab, gefolgt von Rang 23 bei Wettbewerb und Innovation sowie Arbeitsmarkt. Der Demografie-Index liegt mit Rang 131 im Mittelfeld. Die dynamischen Zukunftschancen liegen mit Rang 165 etwas zurück. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und einem starken Wirtschaftsstandort im Kreis erklärt teilweise die nachfragegetriebenen Preisniveaus auf dem lokalen Immobilienmarkt.