Wernau (Neckar), Stadt

Überblick

Wernau (Neckar) ist eine Stadt im Landkreis Esslingen in Baden-Württemberg mit 12.443 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 10,89 km². Die Stadt liegt am rechten Neckarufer, etwa 25 Kilometer östlich von Stuttgart, und gehört zur Region Stuttgart. Sie entstand 1938 durch die Vereinigung der beiden Orte Pfauhausen und Steinbach, die beide bereits im 13. Jahrhundert urkundlich erwähnt wurden. Die S-Bahn-Anbindung über die Station Pfauhausen-Steinbach an der Bahnstrecke Plochingen–Immendingen (Neckar-Alb-Bahn) verbindet Wernau mit dem Stuttgarter Umland.

Preisentwicklung und Marktübersicht

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.888 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 13,55 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,18 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,91. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Mietspiegelwerte.

Die Mietpreise entwickelten sich zwischen 2018 und 2026 mit einer jährlichen Wachstumsrate von 4,32 Prozent deutlich dynamischer als die Kaufpreise, die im selben Zeitraum um durchschnittlich 2,75 Prozent pro Jahr stiegen. In der absoluten Entwicklung zeigt sich bei den Mieten ein starker Anstieg von 9,85 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,82 Euro im Jahr 2026. Der Kaufpreis kletterte von 3.002 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.729 Euro (2026). Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.

Zwischendurch verlief die Entwicklung nicht linear: Bei den Mieten gab es nach dem Anstieg bis 2020 (12,55 €/m²) zunächst eine Korrekturphase bis 2023 (11,44 €/m²), bevor die Preise wieder anzogen. Im Kaufmarktbereich war ein ähnliches Muster erkennbar – ein Höhepunkt 2019 bei 3.967 €/m², ein Einbruch 2021 auf 3.185 €/m², gefolgt von einer Erholung bis 2023 (4.063 €/m²) und einer leichten Korrektur in den Folgejahren.

Regionale Einordnung

Wernau liegt mit seiner Angebotsmiete von 13,55 €/m² über dem Durchschnitt des Landkreises Esslingen (12,88 €/m²) und deutlich über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 €/m²). Im bundesweiten Vergleich ist der Wert mit 8,92 €/m² auf nationaler Ebene noch einmal deutlich niedriger.

Beim Angebotskaufpreis liegt Wernau mit 3.888 €/m² knapp über dem Kreisdurchschnitt (3.803 €/m²), über dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²) und deutlich über dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 23,91 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 24,72, was auf einen etwas günstigeren Preis im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Plochingen (2,7 km entfernt) weist mit 13,78 €/m² eine ähnlich hohe Angebotsmiete auf, Altbach (4,9 km) liegt mit 14,07 €/m² noch etwas darüber. Deizisau (3,7 km) hat mit 4.213 €/m² den höchsten Angebotskaufpreis im direkten Umland. Die Bruttomietrendite von 4,18 % liegt im regionalen Vergleich im Mittelfeld.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Wernaus entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil. Von 12.376 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2021 auf 12.164 zurück, erholte sich dann aber wieder auf 12.443 im Jahr 2024. Insgesamt verzeichnete die Stadt seit Serienbeginn einen leichten Zuwachs von 0,54 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.143 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Landkreis Esslingen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 sehr gut ab: Mit Rang 17 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex gehört er zu den führenden Kreisen Deutschlands. Besonders stark ist die Position im Bereich Wirtschaftsstärke (Rang 14) sowie in den Indizes Arbeitsmarkt und Wettbewerb/Innovation (jeweils Rang 23). Die Dynamik des Kreises liegt mit Rang 165 etwas abgeschwächter da. Der Demografie-Index belegt Rang 131. Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis Esslingen, nicht nur für Wernau.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Lage in der Metropolregion Stuttgart und die S-Bahn-Anbindung machen Wernau jedoch als Wohnstandort für Pendler attraktiv.