Aichwald

Marktüberblick

Aichwald ist eine Gemeinde im Vorderen Schurwald im Landkreis Esslingen mit 7.637 Einwohnern auf 14,67 km². Die 1974 aus den Ortsteilen Aichelberg, Aichschieß und Schanbach gebildete Gemeinde liegt etwa 10 km von der Kreisstadt Esslingen und 20 km von Stuttgart entfernt. Rund 45 % der Fläche werden landwirtschaftlich genutzt, 617 ha sind bewaldet. Die Gemeinde ist über die VVS-Linie 114 an den öffentlichen Nahverkehr angebunden und wird durch den BürgerBus Aichwald intern vernetzt.

Die Angebotsmiete liegt bei 12,92 € je m², der Angebotskaufpreis bei 3.878 € je m². Die Bruttomietrendite von 4,0 % und der Kaufpreisfaktor von 25,02 beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Der Preis pro m² ist hoch im Verhältnis zur monatlichen Miete, was eine eher niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreis bedeutet.

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen seit 2018 einen klaren Aufwärtstrend: Von 10,93 € je m² im Jahr 2018 stiegen sie auf 12,95 € je m² im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate von 2,14 % entspricht. Der Anstieg war nicht linear – 2021 erreichte die Miete mit 13,54 € einen ersten Höhepunkt, fiel 2022 auf 11,13 € zurück und erholte sich dann wieder.

Die Kaufpreise verhalten sich deutlich volatiler. Nach 3.679 € je m² im Jahr 2018 gingen sie 2019 und 2020 auf rund 2.898 € je m² zurück, stiegen 2022 auf 3.855 € und erreichten 2025 mit 4.424 € einen neuen Spitzenwert, bevor sie 2026 wieder auf 3.264 € je m² fielen. Die durchschnittliche jährliche Veränderung über die gesamte Reihe liegt bei -1,48 %, was die starke Schwankungsbreite unterstreicht.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.878 € je m² liegt zwischen dem Zeitreihenwert von 2025 (4.424 €) und 2026 (3.264 €). Das deutet darauf hin, dass der aktuelle Markt zwischen diesen beiden Zeitreihenpunkten positioniert ist, was auf eine dynamische, schwer vorhersehbare Preisentwicklung hindeutet.

Regionale Einordnung

Aichwald liegt bei den Immobilienpreisen deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt, aber leicht über dem Kreisdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 12,92 € je m² übertrifft den baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 € je m² um knapp 17 %. Der Kaufpreis von 3.878 € je m² liegt 23 % über dem Landesmittel von 3.140 € je m² und 1,8 % über dem Kreis Esslingen mit 3.803 € je m².

Die Bruttomietrendite von 4,0 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,11 % und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 %. Der Perzentilrang von 30,2 % im Bundesland bedeutet, dass Aichwald bei der Rendite im unteren Drittel aller Orte Baden-Württembergs liegt. Der Kaufpreisfaktor von 25,02 ist leicht über dem Kreiswert von 24,72 und dem Landeswert von 23,49.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Die Miete von 12,92 € je m² liegt unter der von Kernen im Remstal (14,61 €), Esslingen (14,49 €) und Weinstadt (13,86 €), aber über der von Baltmannsweiler (11,96 €) und Remshalden (12,24 €). Bei den Kaufpreisen positioniert sich Aichwald mit 3.878 € je m² im Mittelfeld der Nachbargemeinden, die zwischen 3.225 € (Baltmannsweiler) und 4.213 € (Deizisau) variieren.

Die Bevölkerungsentwicklung ist moderat positiv: Von 7.470 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde bis 2024 auf 7.637 (+2,2 %). Die Bevölkerungsdichte von 521 Einwohnern je km² liegt über dem ländlichen Durchschnitt, spiegelt aber auch die begrenzte Fläche von 14,67 km² wider.

Standortfaktoren

Der Landkreis Esslingen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 17. Rang von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 23) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 23). Schwächer ist der Rang im Bereich Demografie (131) und Dynamik (165). Der Wohlstand und die soziale Lage liegen mit Rang 67 im oberen Mittelfeld.

Auf der Ebene der Gemeinde selbst bestehen keine Hochschulen. Die Grundversorgung ist durch eine Grundschule im Ortsteil Schanbach mit Außenstellen in Aichelberg und Aichschieß sowie drei Gemeindekindergärten und einen Waldkindergarten gesichert.

Die Arbeitslosigkeit zeigt in der Zeitreihe absolute Zahlen: Von 47 Arbeitslosen im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 108 im Jahr 2023. Bezogen auf die Einwohnerzahl von 7.637 entspricht dies einer Quote von etwa 1,4 %, was deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt und die starke wirtschaftliche Einbindung in die Region Stuttgart widerspiegelt. Die Gemeinde ist laut Wikipedia eine Pendlergemeinde, deren Bewohner traditionell in den Fabriken im Neckar- und Remstal arbeiten.