Filderstadt, Stadt

Marktüberblick

Filderstadt ist eine Große Kreisstadt im Landkreis Esslingen, Baden-Württemberg, direkt südlich der Landeshauptstadt Stuttgart gelegen. Die 1975 im Rahmen der Gemeindereform entstandene Stadt umfasst fünf Stadtteile (Bernhausen, Bonlanden, Harthausen, Plattenhardt, Sielmingen) und hat rund 46.300 Einwohner auf einer Fläche von 38,55 km². Sie gehört zum Mittelbereich Stuttgart und zur europäischen Metropolregion Stuttgart.

Der lokale Immobilienmarkt weist mit einer Angebotsmiete von 15,42 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 4.160 Euro je Quadratmeter ein deutliches Premium im regionalen Vergleich auf. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,45 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 22,49.

Preisniveau und regionale Einordnung

Die Angebotsmiete in Filderstadt liegt mit 15,42 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Esslingen (12,88 Euro), des Landes Baden-Württemberg (11,08 Euro) und Deutschlands (8,92 Euro). Auch im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden gehört Filderstadt zum oberen Segment: Leinfelden-Echterdingen (15,84 Euro) und Ostfildern (15,62 Euro) liegen leicht darüber, während Aichtal (13,17 Euro) und Waldenbuch (12,98 Euro) niedriger liegen.

Der Angebotskaufpreis von 4.160 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt (3.803 Euro) und den Landesdurchschnitt (3.140 Euro) ebenfalls deutlich. Im Nachbarnvergleich liegt Filderstadt unter Neuhausen auf den Fildern (4.904 Euro) und Leinfelden-Echterdingen (4.508 Euro), aber über den meisten anderen Orten im Umkreis.

Die Bruttomietrendite von 4,45 Prozent liegt über dem Landesdurchschnitt (4,36 Prozent) und dem Kreisdurchschnitt (4,11 Prozent), was auf ein günstiges Verhältnis von Mietniveau zu Kaufpreisen hindeutet. Der Kaufpreisfaktor von 22,49 ist niedriger als der Kreisdurchschnitt (24,72), was bedeutet, dass sich die Kaufpreise in Filderstadt relativ schneller durch Mieteinnahmen amortisieren als im regionalen Durchschnitt.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Mietpreise in Filderstadt verlief von 2018 bis 2026 insgesamt moderat steigend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 13,02 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 15,14 Euro an und korrigierte sich in den Folgejahren leicht auf 13,64 Euro (2026). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 0,58 Prozent.

Die Kaufpreise zeigten einen anderen Verlauf: Von 3.806 Euro pro Quadratmeter (2018) stiegen sie bis 2021 auf einen Höhepunkt von 4.752 Euro an und seither kontinuierlich auf 3.393 Euro (2026). Der CAGR von -1,43 Prozent über den gesamten Zeitraum spiegelt diesen Rückgang wider. Die Korrektur seit dem Peak 2021 beträgt rund 29 Prozent.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf nachvollziehbaren Daten.

Demografie und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl Filderstadts wuchs von 44.977 (2015) auf 46.295 (2024), was einer Zunahme von 2,93 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 1.201 Einwohner je Quadratkilometer. Das Wachstum verlief nicht linear: Nach einem Anstieg bis 2019 (46.083) gab es in den Jahren 2020 bis 2021 einen leeren Rückgang, bevor die Zahl wieder stieg und sich 2023/2024 bei 46.295 einpendelte.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 858. Die Entwicklung verlief von 683 (2019) über einen Anstieg auf 1.042 (2021) zurück auf 858 (2023), was einer Verbesserung entspricht.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Esslingen, auf den sich die Ränge beziehen, Platz 17 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt Ranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Platz 23) sowie im Arbeitsmarkt (Platz 23). Im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt er auf Platz 67, in der Dynamik auf Platz 165 und in der Demografie auf Platz 131. Diese Werte deuten auf eine insgesamt starke wirtschaftliche Lage hin, wobei die demografische Entwicklung und die Dynamik weniger stark ausgeprägt sind.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.

Fazit

Filderstadt positioniert sich als attraktive Wohnstadt im südlichen Umland Stuttgarts mit einem überdurchschnittlichen Preisniveau, das die gute Infrastruktur und die Lage in der Metropolregion Stuttgart widerspiegelt. Die S-Bahn-Anbindung (Linie S2) und die Nähe zum Stuttgarter Flughafen – ein Teil der Start- und Landebahn liegt sogar auf Filderstädter Gemarkung – sind relevante Standortvorteile.

Die aktuellen Kaufpreise liegen nach dem Peak von 2021 auf einem niedrigeren Niveau als vor drei Jahren, was für Käufer ein günstigeres Einstiegsangebot bedeuten kann. Die Mietpreise haben sich insgesamt stabil entwickelt und liegen weiterhin auf einem hohen Niveau im regionalen Vergleich.

Die wirtschaftliche Einordnung des Landkreises Esslingen im Prognos-Zukunftsatlas (Platz 17 von 400) unterstreicht die gute strukturelle Lage der Region. Das leichte Bevölkerungswachstum und die sinkende Arbeitslosigkeit deuten auf eine positive demografische und arbeitsmarktpolitische Entwicklung hin.