Beuren

Marktüberblick

Beuren liegt im Landkreis Esslingen am Albtrauf der Schwäbischen Alb und vereint ländliche Struktur mit Lage in der Randzone der Metropolregion Stuttgart. Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Gefälle zu den angrenzenden Kreisstädten: Die Angebotsmiete liegt bei 11,95 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.250 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,41 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,67.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Beuren deutlich besser ab als der deutsche Durchschnitt (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro, Rendite 5,10 Prozent). Baden-Württembergweit liegt die Miete knapp über dem Landesmittel von 11,08 Euro, der Kaufpreis liegt leicht darüber. Der Kaufpreisfaktor von 22,67 liegt unter dem Landesmittel von 23,49, was auf eine relativ günstige Bewertung im Verhältnis zur Miete hindeutet. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite belegt Beuren mit 59,35 den oberen Mittelbereich des Bundeslandes.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung seit 2018 zeigt starke Schwankungen. Von 7,71 Euro im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2022 auf 12,20 Euro. Im Jahr 2023 folgte ein Rückgang auf 10,69 Euro, bevor 2024 mit 13,31 Euro ein neuer Höchstwert erreicht wurde. Die aktuellen Werte für 2025 (12,45 Euro) und 2026 (12,87 Euro) liegen wieder leicht darunter.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler. Nach einem Anstieg von 2.992 Euro im Jahr 2018 auf 3.910 Euro im Jahr 2019 folgte 2021 ein deutlicher Einbruch auf 2.084 Euro – ein Rückgang von fast 47 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dieser Rückgang ist in der Zeitreihe eindeutig ablesbar, eine Erklärung dafür liegt nicht in den vorliegenden Daten vor. Ab 2022 erholte sich der Markt wieder und erreichte 2025 mit 4.111 Euro einen neuen Höchststand. Die CAGR der Miete beträgt 6,61 Prozent, die der Kaufpreise 4,23 Prozent über den betrachteten Zeitraum.

Die Bevölkerung wuchs von 3.549 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.710 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 4,5 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote, die 2015 bei 52 lag, stieg 2020 auf 85 und pendelte sich danach bei 58 bis 65 ein.

Regionale Einordnung

Beuren liegt im unteren Bereich des Kreisdurchschnitts beim Kaufpreis und bei der Miete. Der Kreis Esslingen weist eine durchschnittliche Angebotsmiete von 12,88 Euro je Quadratmeter und einen Kaufpreis von 3.803 Euro je Quadratmeter aus. Beuren liegt damit bei der Miete rund 7 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis rund 15 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Miete von 11,95 Euro liegt über der von Erkenbrechtsweiler (10,84 Euro) und Hülben (10,84 Euro), aber unter der von Neuffen (12,24 Euro), Frickenhausen (12,42 Euro), Lenningen (12,70 Euro) und Dettingen an der Erms (12,66 Euro). Beim Kaufpreis liegt Beuren mit 3.250 Euro über Erkenbrechtsweiler (2.460 Euro) und Kohlberg (2.901 Euro), aber deutlich unter Frickenhausen (4.109 Euro), Owen (3.943 Euro) und Hülben (3.952 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,41 Prozent liegt im mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Sie ist höher als die von Frickenhausen (3,63 Prozent), Owen (3,51 Prozent) und Hülben (3,29 Prozent), aber niedriger als die von Erkenbrechtsweiler (5,29 Prozent), Lenningen (5,27 Prozent) und Kohlberg (5,05 Prozent).

Standortfaktoren

Der Landkreis Esslingen, in dem Beuren liegt, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 17. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist die Position im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 23) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 23). Die Stärke-Index-Platzierung liegt bei Rang 14, während der Demografie-Index mit Rang 131 und der Dynamik-Index mit Rang 165 schwächer abschneiden. Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 67 im oberen Drittel.

Beuren selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde ist als Kur- und Erholungsort ausgewiesen und liegt zu 95,2 Prozent im Biosphärengebiet Schwäbische Alb. Weinbau wird noch auf etwa acht Hektar Rebfläche betrieben. Die Verkehrsanbindung erfolgt über Bus nach Neuffen und die Tälesbahn nach Nürtingen; die nächste Autobahnanschlussstelle der A 8 ist rund zehn Kilometer entfernt in Kirchheim unter Teck-Ost. Eine 2005 freigegebene Ortsumgehung mit einem 399 Meter langen Tunnel entlastet die Ortsdurchfahrt.