Bad Boll

Marktüberblick: Kurort mit überdurchschnittlichen Preisen

Bad Boll liegt am Nordrand der Schwäbischen Alb im Landkreis Göppingen und trägt seit 2007 offiziell den Namenszusatz "Bad" – ein Hinweis auf die 1595 entdeckten Schwefel- und Thermalquellen. Die Gemeinde mit 5.270 Einwohnern auf 10,95 km² hat eine Bevölkerungsdichte von 481 Einwohnern pro Quadratkilometer und gehört zur Region Stuttgart. Der Ort verfügt über eine Rehaklinik und die 1945 als erste kirchliche Akademie Deutschlands gegründete Evangelische Akademie Bad Boll, was die Gemeinde über die regionale Bedeutung hinaus bekannt gemacht hat.

Der Immobilienmarkt ist durch eine strukturelle Schieflage gekennzeichnet: Die Angebotsmiete von 11,12 Euro pro Quadratmeter liegt zwar auf dem Niveau des Kreises und des Landes, doch der Kaufpreis von 3.636 Euro pro Quadratmeter ist deutlich höher. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 3,67 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Der Kaufpreisfaktor von 27,26 bedeutet, dass ein Käufer im Durchschnitt 27,26 Jahre Bruttomiete zahlen müsste, um den Kaufpreis zu decken – rund 16 Prozent über dem Landesdurchschnitt.

Preisentwicklung: Steigende Mieten, volatiler Kaufpreis

Die Mietpreise haben seit 2018 ein starkes Wachstum verzeichnet: Von 8,26 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 11,12 Euro im aktuellen Jahr, was einer jährlichen Wachstumsrate von 4,67 Prozent entspricht. Dieser Anstieg ist durchgehend und zeigt eine anhaltende Nachfrageentwicklung.

Der Kaufpreismarkt zeigt hingegen eine extreme Volatilität. Nach 3.199 Euro im Jahr 2018 fiel der Preis 2020 auf 2.394 Euro, stieg 2021 auf einen Spitzenwert von 4.788 Euro, fiel 2023 auf 2.791 Euro und lag 2024 wieder bei 3.807 Euro. Die aktuelle Zeitreihe zeigt für 2026 einen Wert von 2.726 Euro. Diese starken Schwankungen deuten auf einen kleinen, sensiblen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen das Durchschnittsniveau stark beeinflussen können. Der langfristige CAGR von -1,98 Prozent über die gesamte Reihe spiegelt diese Instabilität wider.

Die Kombination aus steigenden Mieten und volatilen Kaufpreisen führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im gesamten Bundesland.

Regionale Einordnung: Höchste Kaufpreise, niedrigste Rendite

Bad Boll liegt mit seiner Angebotsmiete von 11,12 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,16 Euro und leicht über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Beim Kaufpreis liegt der Ort mit 3.636 Euro pro Quadratmeter jedoch deutlich über dem Kreiswert von 3.018 Euro und dem Landeswert von 3.140 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,67 Prozent ist die niedrigste unter allen acht untersuchten Nachbarorten. Zum Vergleich: Dürnau (1,8 km entfernt) weist 4,4 Prozent auf, Eschenbach (4,5 km) 4,73 Prozent, Gruibingen (5,1 km) 4,62 Prozent. Selbst Hattenhofen mit 3,75 Prozent liegt leicht über Bad Boll. Der Kaufpreisfaktor von 27,26 übertrifft den Kreisdurchschnitt von 22,64 und den Landesdurchschnitt von 23,49 um jeweils rund 16 Prozent.

Im Perzentilrang der Nachbarorte belegt Bad Boll mit einem Wert von 13,07 Prozent im Bundesland eine Position unter den Orten mit den niedrigsten Renditen. Das bedeutet: Von allen 1.102 betrachteten Orten in Baden-Württemberg liegt Bad Boll in den unteren 13 Prozent – gemessen an der Relation zwischen Miete und Kaufpreis.

Die hohen Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten sind strukturell mit dem Kurortcharakter verbunden: Der Bedarf an Ferien- und Zweitwohnungen sowie an Investoren, die auf Wertsteigerung statt auf laufende Miete setzen, drückt die Rendite.

Standortfaktoren: Kurortstruktur und demografische Stabilität

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Göppingen, dem Bad Boll angehört, auf Rang 116 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex "Stärke" mit Rang 91, während der Index "Dynamik" mit Rang 310 eine schwächere Position aufweist. Die Teilindizes für Demografie (127), Arbeitsmarkt (149), Wettbewerb und Innovation (129) sowie Wohlstand und soziale Lage (137) liegen allesamt im unteren Mittelfeld.

Bad Boll selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Standortfaktoren werden daher maßgeblich durch den Kurortstatus geprägt: Die Rehaklinik und die Evangelische Akademie Bad Boll (gegründet 1945 als erste kirchliche Akademie Deutschlands) sind strukturelle Arbeitgeber und ziehen überregionalen Besucher- und Gästeverkehr an. Die Schwefel- und Thermalquellen bilden die historische Grundlage dieses Kurortes.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt seit 2015 ein moderates Wachstum von 5.110 auf 5.270 Einwohner, was einer Zunahme von 3,13 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote liegt bei 8,5 Prozent (85 Promille), was im historischen Vergleich einen Anstieg von 3,5 Prozentpunkten seit 2015 darstellt. Die Bevölkerungsdichte von 481 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe vergleichsweise hoch.