Eschenbach

Marktüberblick

Eschenbach ist eine der kleinsten Gemeinden im Landkreis Göppingen mit nur 4,8 km² Fläche und rund 2.100 Einwohnern. Der Ort liegt im Voralbgebiet etwa sechs Kilometer von der Kreisstadt Göppingen entfernt und gehört zur Randzone der Metropolregion Stuttgart. Trotz seiner geringen Größe hat sich Eschenbach von einer ehemaligen Bauerngemeinde zu einer beliebten Wohngemeinde entwickelt. Die Bevölkerungsdichte liegt mit 440 Einwohnern pro Quadratkilometer deutlich über dem ländlichen Durchschnitt.

Auf der Gemarkung Eschenbach befindet sich der Gewerbepark Göppingen-Voralb, ein interkommunales Gewerbegebiet von rund 29 Hektar auf den Flächen der Verbandspartner Göppingen, Heiningen und Eschenbach. Die Einrichtung bietet annähernd 1.000 Arbeitsplätze und wird landesweit als vorbildlich gelobt. Dieser Gewerbestandort prägt die wirtschaftliche Struktur der Gemeinde und trägt zur Attraktivität als Wohngemeinde bei.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.024 Euro pro Quadratmeter und damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 3.018 Euro, deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro und signifikant über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Die Angebotsmiete beträgt 11,93 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den Kreiswert (11,16 Euro) als auch den Landesdurchschnitt (11,08 Euro) und den deutschen Durchschnitt (8,92 Euro).

Diese Kombination aus moderaten Kaufpreisen und vergleichsweise hohen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 4,73 Prozent. Damit liegt Eschenbach über dem Kreiswert (4,49 Prozent) und dem Landesdurchschnitt (4,36 Prozent), jedoch unter dem deutschen Durchschnitt (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 21,13 ist der niedrigste unter allen Vergleichsebenen – er liegt unter dem Kreiswert (22,64), dem Landeswert (23,49) und dem deutschen Wert (rund 27,0). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig hohen Mieten signalisiert, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis überdurchschnittlich hoch sind.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Mit 4,73 Prozent Rendite liegt Eschenbach über Heiningen (4,06 Prozent), Gammelshausen (4,01 Prozent), Schlat (4,52 Prozent) und Dürnau (4,40 Prozent). Nur Eislingen (4,92 Prozent) bietet eine höhere Rendite. Bad Boll (3,67 Prozent) und Göppingen Stadt (4,70 Prozent) liegen darunter. Der Kaufpreis von 3.024 Euro pro Quadratmeter ist im Nachbarschaftsfeld moderat – er liegt unter Bad Boll (3.636 Euro) und deutlich unter den Stadtgebieten von Göppingen (3.149 Euro) und Eislingen (3.142 Euro).

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt starke Schwankungen über die Jahre: Von 9,59 Euro im Jahr 2018 ging es 2019 auf 7,88 Euro zurück, stieg dann wieder auf 9,69 Euro (2020) und 9,61 Euro (2021), bevor 2022 ein Höhepunkt von 12,38 Euro erreicht wurde. 2023 folgte eine leichte Korrektur auf 12,00 Euro, 2024 ein weiterer Anstieg auf 12,52 Euro. Der Wert von 16,66 Euro im Jahr 2025 stellt einen deutlichen Ausreißer dar, bevor die Reihe 2026 wieder auf 10,28 Euro fällt. Der CAGR von 0,87 Prozent über den gesamten Zeitraum vermittelt einen moderaten Aufwärtstrend, der jedoch durch die starken jährlichen Schwankungen überlagert wird.

Beim Angebotskaufpreis verläuft die Entwicklung ähnlich volatil: 2.359 Euro (2018), 2.731 Euro (2019), 2.571 Euro (2020), ein Höhepunkt von 3.579 Euro (2021), gefolgt von einer Korrektur auf 3.417 Euro (2022) und 3.014 Euro (2023). 2024 fiel der Preis weiter auf 2.736 Euro, bevor 2025 mit 3.517 Euro ein neuer Spitzenwert erreicht wurde. Der CAGR von 0,21 Prozent über den Zeitraum ist nahezu null, was auf eine weitgehende Preisstabilität im langfristigen Durchschnitt hindeutet, obwohl die einzelnen Jahre starke Ausschläge aufweisen.

Die hohen Schwankungen in den Angebotswerten sind typisch für kleine Märkte mit geringer Transaktionszahl, wo einzelne Inserate das statistische Bild stark verzerren können. Die aktuellen Werte von 11,93 Euro Miete und 3.024 Euro Kaufpreis liegen mittig zwischen den Extremen der Zeitreihe.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Eschenbachs ist seit 2015 um knapp drei Prozent zurückgegangen: Von 2.176 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.111 im Jahr 2024. Der Rückgang ist vor allem in den Jahren 2017 bis 2021 deutlich, als die Einwohnerzahl von 2.202 auf 2.123 sank. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 2.111 Einwohnern ohne weitere Veränderung.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 3,5 Prozent (35 Promille in den Daten) und gehört damit zu den niedrigeren Werten im Vergleichszeitraum. Im Jahr 2015 lag sie bei 4,0 Prozent, stieg 2016 auf 6,0 Prozent und pendelte sich in den folgenden Jahren zwischen 4,2 und 5,3 Prozent ein. Der Tiefstwert von 3,3 Prozent wurde 2022 erreicht, 2023 folgte eine leichte Erhöhung auf 3,5 Prozent. Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit der Lage im wirtschaftsstarken Landkreis Göppingen und der Anbindung an die Metropolregion Stuttgart.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Göppingen auf Rang 116 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking ein. Besonders stark ist der Index "Wettbewerb und Innovation" mit Rang 91, während der Dynamik-Index mit Rang 310 die schwächste Position einnimmt. Die Teilindizes für Demografie (Rang 127), Arbeitsmarkt (Rang 149) und Wohlstand (Rang 137) liegen im mittleren bis unteren Mittelfeld. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Eschenbach.

Standortfaktoren

Eschenbach verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte befinden sich in der Region Stuttgart und in Ulm/Geislingen. Die Gemeinde unterhält zwei zweizügige Kindergärten (Arche Noah und Wirbelwind), die zusammen vier Züge bieten und somit ausreichend Kapazitäten für die Kinderbetreuung vorhalten. Die Grundschule befindet sich im Ort.

Verkehrlich ist Eschenbach durch eine Kreisstraße nach Heiningen und Ursenwang sowie eine Gemeindeverbindungsstraße nach Schlat angebunden. Am nördlichen Ende des bebauten Gebiets bestand ein Haltepunkt der Voralbbahn. Der Schwäbische-Alb-Radweg führt als Fernradweg durch die Gemeinde. Die Entfernung von rund sechs Kilometern zur Kreisstadt Göppingen und die Lage in der Randzone der Metropolregion Stuttgart machen Eschenbach zu einer pendlerfreundlichen Wohngemeinde.

Die Kombination aus moderaten Immobilienpreisen, überdurchschnittlichen Mieten im regionalen Vergleich, einer niedrigen Arbeitslosenquote und der Nähe zu Göppingen und Stuttgart positioniert Eschenbach als attraktive Wohngemeinde für Pendler und Familien, die den Ländlichkeitscharakter mit guter Infrastruktur verbinden möchten.