Fellbach, Stadt
Fellbach (PLZ 70734) liegt im Rems-Murr-Kreis in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 46.205 Einwohner auf 27,7 km², das entspricht 1.667 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 15,81 € pro m², der Kaufpreis bei 4.068 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,66 % und ein Kaufpreisfaktor von 21,5 — rechnerisch sind das 21 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Fellbach über dem Renditeniveau von 74 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,22 € auf 17,01 € pro m², im Mittel 5,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -6,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Rems-Murr-Kreis Rang 105 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 242, Stärkerang 82). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kernen im Remstal, Waiblingen und Remseck am Neckar an.
Immobilienpreise in Fellbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Fellbach
Fellbach ist eine Große Kreisstadt im Rems-Murr-Kreis mit rund 46.200 Einwohnern an der nordöstlichen Stadtgrenze Stuttgarts. Der Immobilienmarkt weist Angebotsmieten von 15,81 €/m² und Kaufpreise von 4.068 €/m² auf. Die Mieten sind seit 2018 um 5,34 % pro Jahr gestiegen, während die Kaufpreise nach einem Höhepunkt 2021 seither deutlich korrigiert wurden. Fellbach liegt regional deutlich über dem Kreisdurchschnitt, profitiert aber von einem niedrigeren Kaufpreisfaktor als der Landesdurchschnitt.
Marktüberblick
Fellbach ist eine Große Kreisstadt im Rems-Murr-Kreis in Baden-Württemberg mit 46.205 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 27,71 km². Die Stadt liegt an der nordöstlichen Stadtgrenze Stuttgarts und bildet zusammen mit der Nachbarstadt Waiblingen ein Mittelzentrum für die umliegenden Gemeinden. Mit einer Bevölkerungsdichte von 1.667 Einwohnern je km² ist Fellbach dicht besiedelt. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um 2,34 % von 45.147 auf 46.205 gestiegen, was auf eine stabile Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion Stuttgart hindeutet.
Preisentwicklung
Die aktuellen Angebotswerte liegen bei 15,81 €/m² für die Miete und 4.068 €/m² für den Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,45, die Bruttomietrendite 4,66 %. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Mietspiegelwerte.
Die Mietentwicklung war seit 2018 durchgängig steigend: Von 11,22 €/m² im Jahr 2018 kletterte die Angebotsmiete auf 15,91 €/m² im Jahr 2025, was einem jährlichen Wachstumsrate von 5,34 % entspricht. Im Jahr 2026 wird ein weiterer Anstieg auf 17,01 €/m² erwartet.
Der Kaufmarkt zeigte ein anderes Bild. Nach einem starken Anstieg von 3.815,91 €/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 5.484,97 €/m² (2021) folgte eine deutliche Korrektur. Bis 2024 sank der Kaufpreis auf 4.026,58 €/m². Der Wert für 2026 von 2.217,95 €/m² weicht stark von der vorherigen Entwicklung ab und ist als Datenanomalie zu betrachten.
Die Anzahl der Arbeitslosen in Fellbach stieg von 492 (2018) auf 678 (2020) und erreichte 2023 mit 1.044 den höchsten Wert der Reihe.
Regionale Einordnung
Fellbach liegt mit seiner Angebotsmiete von 15,81 €/m² deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Rems-Murr-Kreises (12,39 €/m²) und dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 €/m²). Im Vergleich zu Deutschland (8,92 €/m²) ist die Differenz noch ausgeprägter.
Beim Kaufpreis liegt Fellbach mit 4.068 €/m² über dem Kreisdurchschnitt (3.484 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 21,45 ist jedoch niedriger als der Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 23,5, was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich hindeutet.
Die Bruttomietrendite von 4,66 % liegt über dem Kreisdurchschnitt (4,32 %) und dem Landesdurchschnitt (4,36 %). Im Bundesland belegt Fellbach damit das 74. Perzentil bei der Rendite.
Im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden liegt Fellbach in der Angebotsmiete über Kernen im Remstal (14,61 €/m²) und Waiblingen (14,64 €/m²), deutlich unter Stuttgart (18,47 €/m²). Der Kaufpreis liegt im Bereich der Nachbarstädte.
Standortfaktoren
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Rems-Murr-Kreis, in dem Fellbach liegt, Rang 105 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. In der Kategorie „Stärke“ liegt der Kreis auf Rang 82, im „Arbeitsmarkt“ auf Rang 123. Die Kategorie „Demografie“ mit Rang 226 liegt unter dem Durchschnitt, was auf demografische Herausforderungen im Kreis hindeutet. Die Kategorie „Dynamik“ erreicht Rang 242.
Fellbach selbst verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Nähe zu Stuttgart als Hochschulstandort und die gute Anbindung an das Verkehrsnetz der Metropolregion Stuttgart sind als Standortvorteile zu werten.
Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Von 2015 bis 2024 stieg die Einwohnerzahl um 2,34 %, was auf eine attraktive Wohnlage und wirtschaftliche Perspektiven hindeutet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Fellbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Fellbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,22 €/m² |
| 2019 | 12,41 €/m² |
| 2020 | 13,81 €/m² |
| 2021 | 14,37 €/m² |
| 2022 | 14,02 €/m² |
| 2023 | 15,03 €/m² |
| 2024 | 15,82 €/m² |
| 2025 | 15,91 €/m² |
| 2026 | 17,01 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Fellbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.816 €/m² |
| 2019 | 4.033 €/m² |
| 2020 | 4.366 €/m² |
| 2021 | 5.485 €/m² |
| 2022 | 4.787 €/m² |
| 2023 | 4.062 €/m² |
| 2024 | 4.027 €/m² |
| 2025 | 4.347 €/m² |
| 2026 | 2.218 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Fellbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,53 % |
| 2019 | 3,69 % |
| 2020 | 3,80 % |
| 2021 | 3,14 % |
| 2022 | 3,51 % |
| 2023 | 4,44 % |
| 2024 | 4,71 % |
| 2025 | 4,39 % |
| 2026 | 9,20 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Fellbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 45.147 Einwohner |
| 2016 | 45.438 Einwohner |
| 2017 | 45.783 Einwohner |
| 2018 | 45.671 Einwohner |
| 2019 | 45.669 Einwohner |
| 2020 | 45.430 Einwohner |
| 2021 | 45.141 Einwohner |
| 2022 | 45.896 Einwohner |
| 2023 | 46.205 Einwohner |
| 2024 | 46.205 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Fellbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,93 % |
| 2016 | 34,59 % |
| 2017 | 1,22 % |
| 2018 | 3,17 % |
| 2019 | 3,08 % |
| 2020 | 4,18 % |
| 2021 | 4,19 % |
| 2022 | 3,47 % |
| 2023 | 3,73 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 105 Rang |
| Dynamik | 242 Rang |
| Stärke | 82,00 Rang |
| Demografie | 226 Rang |
| Arbeitsmarkt | 123 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 98,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 66,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Fellbach liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Fellbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Fellbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Fellbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Fellbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Stuttgart | 18,47 €/m² |
| Fellbach | 15,81 €/m² |
| Korb | 14,66 €/m² |
| Waiblingen | 14,64 €/m² |
| Kernen im Remstal | 14,61 €/m² |
| Kornwestheim | 14,55 €/m² |
| Remseck am Neckar | 14,50 €/m² |
| Esslingen am Neckar | 14,49 €/m² |
| Weinstadt | 13,86 €/m² |
| Aichwald | 12,92 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Fellbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Fellbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Fellbach | 4,66 % |
| Waiblingen | 4,39 % |
| Kernen im Remstal | 4,36 % |
| Stuttgart | 4,34 % |
| Kornwestheim | 4,30 % |
| Esslingen am Neckar | 4,26 % |
| Korb | 4,24 % |
| Weinstadt | 4,00 % |
| Aichwald | 4,00 % |
| Remseck am Neckar | 3,89 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kernen im Remstal | 2,9 km | 71394 | 14,61 € | 4.018 € | 4,36 % |
| Waiblingen, Stadt | 3,7 km | 71332 | 14,64 € | 4.004 € | 4,39 % |
| Remseck am Neckar, Stadt | 7,1 km | 71686 | 14,50 € | 4.472 € | 3,89 % |
| Korb | 7,2 km | 71404 | 14,66 € | 4.150 € | 4,24 % |
| Esslingen am Neckar, Stadt | 7,6 km | 73728 | 14,49 € | 4.082 € | 4,26 % |
| Weinstadt, Stadt | 7,9 km | 71384 | 13,86 € | 4.160 € | 4,00 % |
| Stuttgart, Landeshauptstadt | 8,1 km | 70173 | 18,47 € | 5.108 € | 4,34 % |
| Aichwald | 9,1 km | 73773 | 12,92 € | 3.878 € | 4,00 % |
| Kornwestheim, Stadt | 9,4 km | 70806 | 14,55 € | 4.060 € | 4,30 % |
Wo liegt Fellbach?
Lage
Fellbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Fellbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 15,81 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.068 € |
| Bruttomietrendite | 4,66 % |
| Kaufpreisfaktor | 21,5 |
| Einwohner | 46.205 |
| Einwohner je km² | 1.667 |
| Fläche (km²) | 27,7 |
| Arbeitslosenquote | 3,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #105 |
| Prognos Dynamikrang | #242 |
| Prognos Stärkerang | #82 |
| Koordinaten | 48,8069, 9,2784 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Fellbach
Was kostet eine Wohnung in Fellbach?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Fellbach liegt bei 15,81 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.068 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich dazu liegt die Angebotsmiete im Rems-Murr-Kreis bei 12,39 Euro und in Baden-Württemberg bei 11,08 Euro pro Quadratmeter.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Fellbach entwickelt?
Die Mieten sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen: Von 11,22 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 15,82 Euro im Jahr 2024. Der Kaufpreis stieg von 3.816 Euro im Jahr 2018 auf einen Höhepunkt von 5.485 Euro im Jahr 2021 und ist seither wieder gesunken auf 4.027 Euro im Jahr 2024. Beide Reihen sind nicht geschätzt.
Wie teuer ist Fellbach im Vergleich zum Kreis und zu Baden-Württemberg?
Fellbach liegt mit einer Angebotsmiete von 15,81 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Durchschnitt des Rems-Murr-Kreises (12,39 Euro) und Baden-Württembergs (11,08 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,45, was unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 23,4 liegt. Die Bruttomietrendite von 4,66 Prozent liegt über dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und erreicht im Perzentilrang von 74,14 im Bundesland ein gutes Niveau.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Fellbach?
Fellbach hat 46.205 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 1.667 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 2,34 Prozent auf 46.205 gewachsen. In den Jahren 2018 bis 2021 gab es leichte Rückgänge, bevor die Zahl wieder stieg.
Wie ist die wirtschaftliche Lage von Fellbach?
Der Rems-Murr-Kreis, zu dem Fellbach gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 105 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis beim Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 66 ab, während der Demografie-Index mit Rang 226 schwächer dasteht. Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen.
Woher stammen die Daten zu Fellbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Fellbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Fellbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Rems-Murr-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Großerlach | 71577 | 10,08 € | 1.955 € | 6,19 % |
| Oppenweiler | 71570 | 12,99 € | 2.834 € | 5,50 % |
| Spiegelberg | 71579 | 10,59 € | 2.433 € | 5,22 % |
| Berglen | 73663 | 12,27 € | 3.034 € | 4,85 % |
| Althütte | 71566 | 10,72 € | 2.870 € | 4,48 % |
| Murrhardt, Stadt | 71540 | 10,87 € | 2.929 € | 4,46 % |
| Plüderhausen | 73655 | 12,03 € | 3.248 € | 4,45 % |
| Sulzbach an der Murr | 71560 | 11,79 € | 3.205 € | 4,42 % |