Berglen

Marktüberblick: Hohe Rendite durch günstigen Kaufpreis

Berglen liegt im Rems-Murr-Kreis, einem der wirtschaftsstärkeren Landkreise Baden-Württembergs, und weist einen Immobilienmarkt auf, der sich durch eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite auszeichnet. Mit 4,85 % liegt die Rendite deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 4,3 Prozent und ist die höchste unter allen acht untersuchten Nachbarorten. Dieser Vorteil entsteht durch ein Zusammenspiel: Der Angebotskaufpreis von 3.034 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreis- und Landesmittel, während die Angebotsmiete mit 12,27 Euro pro Quadratmeter über dem Landesdurchschnitt liegt. Der Kaufpreisfaktor von 20,6 ist niedriger als der des Kreises (23,4) und Baden-Württembergs (23,5) — ein Hinweis darauf, dass der Markt hier im Verhältnis zur Miete günstiger bewertet wird als im regionalen Durchschnitt.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und spiegeln nicht zwingend die tatsächlich erzielbaren Preise wider.

Preisentwicklung: Zyklische Schwankungen mit Erholungstendenz

Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre zeigt eine deutliche Volatilität, die den typischen Zyklen des deutschen Immobilienmarkts folgt, aber mit stärkeren Ausschlägen. Der Kaufpreis stieg von 2.426 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höhepunkt von 4.318 Euro (2021), fiel dann bis 2024 auf 2.758 Euro und erholte sich 2025 wieder auf 3.322 Euro. Der aktuelle Wert von 3.060 Euro (2026) liegt damit wieder unter dem 2025er Niveau.

Die Miete entwickelte sich weniger geradlinig: Nach einem Tief von 8,67 Euro (2019) folgte ein Anstieg auf 11,89 Euro (2024), gefolgt von einem leeren Rückgang auf 11,04 Euro (2026). Die langfristige jährliche Steigerungsrate (CAGR) liegt bei 0,64 Prozent für die Miete und 2,95 Prozent für den Kaufpreis — beide Werte beziehen sich auf den gesamten Zeitraum der Reihe.

Die aktuelle Angebotsmiete von 12,27 Euro liegt über dem 9-Jahres-Durchschnitt von rund 10,60 Euro, was auf eine leichte Erholungstendenz hindeutet. Der Kaufpreisfaktor von 20,6 resultiert aus dem aktuellen Verhältnis von Kaufpreis zur Jahreskaltmiete und ist im historischen Vergleich niedrig — ein Zeichen dafür, dass der Markt sich von den Überbewertungen von 2021/2022 erholt hat.

Bevölkerung und Nachfrage: Starkes Wachstum, stabile Wohnlage

Die Bevölkerung Berglen wuchs zwischen 2015 und 2024 um 9,7 Prozent — von 6.136 auf 6.729 Einwohner. Dieses Wachstum ist deutlich stärker als der Bundes- und Landesdurchschnitt und spricht für eine attraktive Wohnlage. Der Zuzug setzte sich kontinuierlich bis 2022 fort, ehe er 2023 und 2024 auf dem Niveau von 6.729 Einwohnern ein Plateau erreichte.

Die Bevölkerungsdichte von 260 Einwohnern pro Quadratkilometer liegt über dem Landesdurchschnitt und unterstreicht den Charakter einer dicht besiedelten Gemeinde im Stuttgarter Umland. Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe Werte zwischen 65 und 106 (Einheit nicht eindeutig, wahrscheinlich Promille). Der Anstieg von 71 auf 99 seit 2015 entspricht einem Trend, der auch in anderen Gemeinden des ländlichen Raums zu beobachten ist — im Widerspruch zum Bevölkerungswachstum, das eher auf Zuzug von außerhalb als auf arbeitsmarktpolitisch bedingter Migration hindeutet.

Standortfaktoren: Wirtschaftsstarke Region, ruhige Wohnlage

Der Rems-Murr-Kreis, dem Berglen angehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 105. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtbeurteilung. Besonders gut schnitt der Kreis bei den Teilindizes Wohlstand und soziale Lage (Rang 66) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 98) ab. Schwächer positioniert ist er bei der Dynamik (Rang 242) und der Demografie (Rang 226). Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Berglen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lage Berglens auf dem Höhenzug zwischen Rems- und Wieslauftal im südlichen Teil des Rems-Murr-Kreises macht es zu einer ruhigen Wohnlage im Einflussbereich der Metropolregion Stuttgart. Die Nachbargemeinden weisen durchweg höhere Kaufpreise und niedrigere Renditen auf — Berglen hebt sich damit als einer der kostengünstigeren Standorte im unmittelbaren Umland ab.