Allmersbach im Tal

Marktüberblick: Teurer Markt mit unterdurchschnittlicher Rendite

Allmersbach im Tal liegt im Rems-Murr-Kreis am Rand der Metropolregion Stuttgart und weist einen Immobilienmarkt auf, der sich durch überdurchschnittliche Preise und eine unterdurchschnittliche Rendite auszeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 12,42 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 3.633 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite von 4,1 Prozent liegt damit unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,38 liegt genau auf dem Bundesdurchschnitt (berechnet aus 2.409 €/m² Kaufpreis und 8,92 €/m² Miete: 2.409 / 8,92 × 12 ≈ 24,38), ist aber leicht über dem Landesmittel von 23,49 und dem Kreisdurchschnitt von 23,44.

Die niedrige Rendite ist primär auf die hohen Kaufpreise zurückzuführen: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,16-Fachen des Landesdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,12-Fachen. Das bedeutet, dass Investoren in Allmersbach für die gleiche Miete mehr Kapital aufwenden müssen als im bundesweiten Durchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 24,38 zeigt, dass es etwa 24 Jahre dauert, bis die Jahreskaltmiete dem Kaufpreis entspricht – ein Wert, der auf dem Bundesdurchschnitt liegt, aber über dem Landes- und Kreisdurchschnitt.

Preis- und Mietentwicklung: Volatil mit aktuellen Rückgängen

Die Zeitreihen zeigen eine volatile Entwicklung, die sich nicht in einer einfachen Aufwärts- oder Abwärtstrend-Fiktion zusammenfassen lässt. Der Kaufpreis stieg von 2.732 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von 4.137 Euro (2025), bevor er 2026 auf 3.297 Euro zurückfiel. Dieser Rückgang von über 20 Prozent vom Peak zum aktuellen Wert der Zeitreihe ist signifikant und zeigt, dass der Markt in Allmersbach empfindlich auf Konjunkturschwankungen reagiert.

Die Miete entwickelte sich ebenfalls schwankungsanfällig: Von 10,15 Euro (2018) stieg sie 2023 auf 13,58 Euro, fiel 2024 auf 11,19 Euro und erreichte 2026 mit 14,82 Euro einen neuen Höchststand. Die Volatilität der Miete – mit einem Anstieg von 11,19 auf 14,82 Euro innerhalb von zwei Jahren – deutet auf eine starke Nachfrageentwicklung hin.

Ein auffälliger Befund ist die Diskrepanz zwischen den Zeitreihenwerten und den aktuellen Marktdaten: Die Zeitreihe zeigt für 2026 eine Miete von 14,82 Euro und einen Kaufpreis von 3.297 Euro, während die aktuellen Marktdaten 12,42 Euro bzw. 3.633 Euro ausweisen. Diese Abweichung zeigt, dass die Zeitreihen und die aktuellen Inseratewerte unterschiedliche Berechnungsgrundlagen oder Stichtage haben könnten. Der CAGR der Miete liegt bei 4,85 Prozent, der des Kaufpreises bei 2,38 Prozent. Das bedeutet, dass die Mieten über den Betrachtungszeitraum schneller gestiegen sind als die Kaufpreise – ein Muster, das bei einem sich abkühlenden Kaufpreismarkt typisch ist, wenn die Mieten weiter nachziehen.

Regionale Einordnung: Mittelfeld im Rems-Murr-Kreis

Im regionalen Vergleich liegt Allmersbach im Tal im Mittelfeld der Nachbarorte. Mit einer Angebotsmiete von 12,42 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort knapp über dem Kreisdurchschnitt von 12,39 Euro und deutlich über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Der Kaufpreis von 3.633 Euro liegt leicht über dem Kreiswert von 3.484 Euro und dem Landeswert von 3.140 Euro.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,3 Kilometern zeigt sich ein breites Spektrum: Weissach im Tal (2,7 km) weist mit 3.988 Euro den höchsten Kaufpreis auf, Berglen (5,1 km) mit 3.034 Euro den niedrigsten. Allmersbach liegt damit in der Mitte dieser Spannbreite. Die Bruttomietrendite von 4,1 Prozent liegt ebenfalls im Mittelfeld der Nachbarn – höher als in Weissach (3,84 %) und Auenwald (3,78 %), aber niedriger als in Berglen (4,85 %) und Backnang (4,41 %).

Allmersbach folgt damit dem allgemeinen Muster des Rems-Murr-Kreises: Die Werte liegen leicht über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, ohne als extremer Ausreißer aufzufallen. Das Perzentil von 36,8 % im Bundesland bestätigt, dass der Ort im unteren Drittel der baden-württembergischen Orte bei der Mietrendite liegt.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum bei instabiler Arbeitslosigkeit

Allmersbach im Tal hat seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum von 6,9 Prozent verzeichnet – von 4.739 auf 5.065 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte von 636 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe hoch und spiegelt die Lage in der Randzone der Metropolregion Stuttgart wider. Das Wachstum ist ein wichtiger Faktor für die Immobiliennachfrage, da es den Bedarf an Wohnraum strukturell erhöht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 92 Promille (9,2 Prozent). Ein direkter Vergleich mit dem Kreis- oder Landesdurchschnitt ist aus den vorliegenden Daten nicht möglich. Die Quote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 56 und 94 Promille, wobei der Anstieg während der Pandemiejahre 2020–2021 (94 bzw. 93 Promille) und die anschließende Erholung 2022 (82 Promille) sowie der erneute Anstieg 2023 (92 Promille) eine gewisse Instabilität anzeigen.

Im Prognos-Zukunftsatlas schneidet der Rems-Murr-Kreis insgesamt mit Rang 105 von rund 400 deutschen Kreisen gut ab, besonders stark in den Teilindizes Wohlstand (Rang 66) und Wettbewerb und Innovation (Rang 98). Schwächer positioniert ist der Kreis in den Bereichen Demografie (Rang 226) und Dynamik (Rang 242). Diese Mischung aus wirtschaftlicher Stärke und demografischer Schwäche ist ein typisches Muster für ländliche Randgemeinden der Metropolregion: Sie profitieren von der Nähe zu Stuttgart, stehen aber vor Herausforderungen bei der langfristigen Bevölkerungsentwicklung.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt primär auf Familien und Pendler ausrichtet.