Burgstetten

Marktüberblick

Burgstetten ist eine 10,29 km² große Gemeinde im Rems-Murr-Kreis mit rund 3.700 Einwohnern. Der Ort liegt im Murrtal zwischen Backnang und Marbach am Neckar und gehört zur Randzone der europäischen Metropolregion Stuttgart. Die Gemeinde besteht aus den beiden Ortsteilen Burgstall an der Murr und Erbstetten, die 1971 fusioniert wurden.

Auf dem aktuellen Immobilienmarkt weist Burgstetten mit einer Angebotsmiete von 11,00 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.114 Euro je Quadratmeter die niedrigsten Werte im Umkreis auf. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,24 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 23,59. Beide Kennzahlen bewegen sich knapp unter dem Durchschnitt des Rems-Murr-Kreises (4,32 Prozent bzw. 23,44) und des Landes Baden-Württemberg (4,36 Prozent bzw. 23,49). Der Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland beträgt 46,8, was einer Position knapp unter dem Median entspricht.

Die niedrigeren Preise im regionalen Vergleich stehen im Gegensatz zu den deutlich höheren Werten in den Nachbarorten: Kirchberg an der Murr (2,9 km Entfernung) weist eine Angebotsmiete von 11,79 Euro und einen Kaufpreis von 3.734 Euro je Quadratmeter auf, Affalterbach (3,6 km) sogar 11,90 Euro und 4.261 Euro je Quadratmeter. Backnang als Große Kreisstadt erreicht 13,42 Euro Miete und 3.655 Euro Kaufpreis. Burgstetten liegt damit strukturell auf einem niedrigeren Preisniveau als die umliegenden Gemeinden.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis außergewöhnlich hohe Schwankungen, die über das übliche Marktrauschen hinausgehen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen einem Tief von 8,51 Euro je Quadratmeter (2019) und einem Hoch von 13,47 Euro je Quadratmeter (2018). Der aktuelle Wert von 10,90 Euro (2026) liegt damit nahe dem Mehrjährigen Mittel, aber deutlich unter dem Höchstwert von 2018.

Bei den Kaufpreisen ist die Volatilität noch ausgeprägter: Der Preis je Quadratmeter schwankte zwischen 3.013 Euro (2024) und 4.723 Euro (2023). Der aktuelle Wert von 3.220 Euro (2026) liegt nahe dem Tiefststand von 2024, aber weit unter dem Rekord von 2023. Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei -0,19 Prozent für die Kaufpreise und -2,61 Prozent für die Mieten, was die nachgelagerte Abwärtsbewegung in den jüngsten Jahren widerspiegelt.

Die extremen jährlichen Ausschläge deuten auf einen kleinen Markt hin, in dem einzelne Inserate das statistische Bild stark beeinflussen können. Burgstetten hat nur etwa 3.700 Einwohner auf 10,29 km² – ein solcher Markt verfügt über eine begrenzte Anzahl von Angeboten, sodass einzelne hoch- oder niedrigpreisige Inserate die Durchschnittswerte deutlich nach oben oder unten ziehen können. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Inseraten basieren.

Regionale Einordnung

Burgstetten liegt preislich unter allen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6 km Entfernung. Bei der Angebotsmiete beträgt die Differenz zum nächstgelegenen Kirchberg an der Murr 0,79 Euro je Quadratmeter, zu Winnenden (5,9 km) 2,83 Euro. Beim Kaufpreis liegt Burgstetten mit 3.114 Euro je Quadratmeter um 620 Euro unter dem nächstgelegenen Nachbarort und um 370 Euro unter dem Kreisdurchschnitt des Rems-Murr-Kreises (3.484 Euro).

Im Landesvergleich bewegt sich Burgstetten nahe dem baden-württembergischen Durchschnitt: Die Angebotsmiete von 11,00 Euro liegt nur 0,08 Euro unter dem Landesmittel von 11,08 Euro, der Kaufpreis von 3.114 Euro nur 26 Euro unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Damit entspricht Burgstetten dem Landesmittel, während es im Kreisvergleich unter dem Durchschnitt liegt. Diese Diskrepanz lässt sich damit erklären, dass der Rems-Murr-Kreis insgesamt höhere Preise aufweist als der Landesdurchschnitt, während Burgstetten als kleine Gemeinde am Rand des Kreisgebiets ein niedrigeres Preisniveau bedingt.

Die Arbeitslosenquote des Ortes lag 2023 bei 6,6 Prozent (66 Promille) und damit auf einem ähnlichen Niveau wie 2018 (4,2 Prozent) und deutlich unter dem Pandemiejahr 2020 mit 8,2 Prozent. Die Entwicklung folgt damit dem bundesweiten Muster mit einem Anstieg während der Corona-Krise und einer anschließenden Erholung.

Standortfaktoren

Die Gemeinde verzeichnet seit 2015 ein moderates Bevölkerungswachstum: Von 3.635 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.714 im Jahr 2024 entspricht das einer Zunahme von 2,17 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 361 Einwohner je Quadratkilometer. Die stabile bis leicht wachsende Einwohnerschaft spricht für eine nachfragestabile Lage.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Rems-Murr-Kreis, auf den sich die Werte beziehen, den Gesamtrang 105 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Rang in der Kategorie Stärke liegt mit Platz 82 im oberen Drittel, während der Dynamik-Rang mit Platz 242 in der unteren Hälfte liegt. Die Aufspaltung in einen starken Stärke- und einen schwächeren Dynamik-Rang entspricht dem Muster eines Kreises mit guter wirtschaftlicher Grundsubstanz, dessen Entwicklungsdynamik jedoch moderat ausfällt.

Die Infrastruktur vor Ort ist auf die Grundversorgung ausgerichtet: Die Gemeinde verfügt über eine zweizügige Grundschule mit Standorten in beiden Ortsteilen. Für die weiterführende Bildung müssen die Schüler nach Backnang oder Marbach ausweichen. Im Ortsteil Burgstall wurde 2021 ein Rewe-Markt mit integriertem Bäckerei- und Metzgereibetrieb eröffnet, was die Nahversorgung stärkt. Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt.

Die Lage in der Randzone der Metropolregion Stuttgart bietet theoretisch Zugang zum Arbeitsmarkt der Region, ohne die Preise der Kernstädte zu erreichen. Ob diese Lage tatsächlich zu einem Zuzug führt, zeigt die moderate Bevölkerungsentwicklung: Burgstetten wächst, aber nicht im gleichen Maße wie viele andere Gemeinden in der Region Stuttgart.