Kirchberg an der Murr

Marktüberblick und Preisniveau

Kirchberg an der Murr weist ein überdurchschnittlich hohes Preisniveau auf. Die Angebotsmiete liegt bei 11,79 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.734 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,79 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,39. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Besonders auffällig ist die Kombination aus hohem Kaufpreis und niedriger Rendite: Der Kaufpreisfaktor von 26,39 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 26,4-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Das ist deutlich über dem Bundesdurchschnitt (23,5) und dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (23,5). Die niedrige Rendite von 3,79 Prozent spiegelt wider, dass die Kaufpreise die Mieteinnahmen überproportional übersteigen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine volatile Marktentwicklung mit starken Schwankungen, die typisch für Angebotswerte sind. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,89 Euro pro Quadratmeter (2019) und 13,30 Euro (2023). Der Kaufpreis schwankte zwischen 3.235 Euro (2020) und 4.381 Euro (2018).

Seit 2024 ist ein deutlicher Rückgang der Kaufpreise zu verzeichnen: Von 4.246 Euro im Jahr 2023 auf 2.818 Euro im Jahr 2024, einem Minus von rund 34 Prozent in einem Jahr. Dieser Einbruch ist ungewöhnlich stark und könnte auf eine Korrektur des Angebotsmarktes nach der Phase überhöhter Preise hindeuten. Die Miete zeigt kein vergleichbares Muster – sie lag 2024 bei 12,38 Euro und damit nahe dem Vorjahresniveau.

Der durchschnittliche jährliche Anstieg der Miete (CAGR) beträgt 5,39 Prozent, während der Kaufpreis im selben Zeitraum durchschnittlich um 2,91 Prozent pro Jahr sank. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Rems-Murr-Kreis liegt Kirchberg bei der Angebotsmiete leicht unter dem Kreisdurchschnitt (12,39 Euro), bei den Kaufpreisen jedoch darüber (3.484 Euro im Kreis). Die Bruttomietrendite des Kreises beträgt 4,32 Prozent, Kirchberg erreicht 3,79 Prozent.

Im Landesvergleich Baden-Württemberg liegt Kirchberg bei der Miete über dem Durchschnitt (11,08 Euro), bei den Kaufpreisen ebenfalls (3.140 Euro). Die Rendite von 3,79 Prozent platziert Kirchberg im 17,9. Perzentil des Bundeslandes – das bedeutet, dass nur etwa 18 Prozent der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen. Kirchberg gehört damit zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Baden-Württemberg.

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarorten liegt Kirchberg bei der Miete (11,79 Euro) im unteren Drittel. Nur Burgstetten (11,00 Euro) liegt darunter. Bei den Kaufpreisen bewegt sich Kirchberg mit 3.734 Euro im mittleren Bereich der Nachbarn. Die Rendite von 3,79 Prozent ist die zweinniedrigste aller Nachbarorte – Affalterbach liegt mit 3,35 Prozent noch darunter, Erdmannhausen und Backnang erreichen mit 4,36 bzw. 4,41 Prozent die höchsten Werte.

Bevölkerungsentwicklung

Kirchberg an der Murr hat 4.140 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 13,21 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 313 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung wuchs von 3.771 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.140 im Jahr 2024, ein Anstieg um 9,8 Prozent in neun Jahren.

Der stärkste Zuzug erfolgte zwischen 2021 und 2023, als die Einwohnerzahl von 3.938 auf 4.140 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl auf dem höheren Niveau.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,2 Prozent (72 auf 1.000 Erwerbspersonen). Im Vergleich zu 5,1 Prozent im Jahr 2019 ist dies ein deutlicher Anstieg, der jedoch mit dem bundesweiten Pandemie-Effekt ab 2020 zusammenhängt (8,8 Prozent im Jahr 2020).

Standortfaktoren

Der Rems-Murr-Kreis, zu dem Kirchberg an der Murr gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 105 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Teilindex Stärke liegt mit Rang 82 im oberen Drittel, während der Dynamik-Index mit Rang 242 im unteren Bereich liegt. Der Demografie-Index rangiert auf Platz 226, der Arbeitsmarkt-Index auf Platz 123.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Kirchberg wirkt damit als reine Wohngemeinde ohne eigene Bildungsinfrastruktur.