Affalterbach

Ort und Rahmen

Affalterbach ist eine Gemeinde im Landkreis Ludwigsburg mit 4.524 Einwohnern auf einer Fläche von 10,15 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 446 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort liegt im Süden und Osten des Landkreises, in einer Region, die durch die Nähe zu Stuttgart und dem Wirtschaftsstandort Ludwigsburg geprägt ist.

Marktüberblick und regionale Einordnung

Der Immobilienmarkt in Affalterbach zeigt ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 4.261 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 3.939 Euro und deutlich über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs von 3.140 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 11,90 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 13,50 Euro, wenn auch knapp über dem Landesmittel von 11,08 Euro.

Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,35 Prozent, die sowohl unter dem Kreiswert von 4,13 Prozent als auch unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 29,83 ist der höchste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis (Kirchberg: 26,4; Erdmannhausen: 22,9; Burgstetten: 23,6; Marbach: 25,0; Schwaikheim: 23,6; Steinheim: 25,1; Murr: 24,1; Leutenbach: 23,4).

Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Affalterbach den höchsten Angebotskaufpreis (Kirchberg: 3.734 €/m², Erdmannhausen: 3.758 €/m²) und gleichzeitig die niedrigste Bruttomietrendite auf. Die nächstgelegenen Orte liegen bei Renditen zwischen 3,79 % und 4,36 %. Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland liegt bei 5,17 — Affalterbach gehört damit zu den Orten mit der niedrigsten Rendite in Baden-Württemberg. Dies deutet auf einen nachfragestarken Kaufmarkt hin, bei dem die Preise stärker gestiegen sind als die Mieten.

Preis- und Marktentwicklung

Die Zeitreihen von Miete und Kaufpreis zeigen beide eine hohe Volatilität. Die Angebotsmiete stieg von 9,02 Euro im Jahr 2018 auf 11,33 Euro im Jahr 2026 (CAGR: 2,89 %), verzeichnete dabei aber starke Schwankungen: Ein Sprung von 9,22 Euro (2019) auf 11,82 Euro (2020) wurde von einem Rückgang auf 10,20 Euro (2021) gefolgt, bevor die Miete 2022 mit 12,44 Euro einen neuen Höchststand erreichte. Der Wert von 16,29 Euro im Jahr 2025 stellt einen deutlichen Ausreißer dar, ehe die Miete 2026 wieder auf 11,33 Euro fiel.

Der Kaufpreis verläuft ähnlich volatil: Von 3.699 Euro im Jahr 2018 stieg er 2019 auf 4.822 Euro, fiel 2020 auf 3.253 Euro, stieg bis 2024 auf 4.564 Euro und sank dann auf 3.459 Euro im Jahr 2026. Die durchschnittliche jährliche Veränderung über den gesamten Zeitraum liegt bei -0,84 Prozent.

Die Bevölkerungsentwicklung bleibt stabil: Von 4.451 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde auf 4.524 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 1,64 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote stieg dagegen von 6,0 Prozent im Jahr 2015 auf 7,8 Prozent im Jahr 2023.

Standortfaktoren

Der Landkreis Ludwigsburg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 16 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Index Stärke mit Rang 9, der die wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit und die Strukturqualität des Kreises misst. Der Index Dynamik liegt dagegen mit Rang 356 im unteren Drittel, was auf geringere Zukunftsimpulse in Bereichen wie Digitalisierung oder Innovation hindeutet.

Affalterbach profitiert von dieser wirtschaftlichen Stärke des Kreises, die sich in den hohen Kaufpreisen widerspiegelt. Allerdings bestehen am Ort keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen eher begrenzt. Die Nähe zu Ludwigsburg und Stuttgart wirkt als Standortvorteil, während die Arbeitslosenquote von 7,8 Prozent (2023) im Vergleich zu 6,0 Prozent (2015) auf strukturelle Herausforderungen hinweist, die über die allgemeine regionale Stärke hinausgehen.