Gemmrigheim

Marktüberblick

Gemmrigheim ist eine 8,23 km² große Gemeinde im Landkreis Ludwigsburg, die direkt am Neckar zwischen Ludwigsburg und Heilbronn liegt. Mit rund 4.930 Einwohnern (2024) und fast 600 Einwohnern pro Quadratkilometer ist sie eine der dicht besiedelten Gemeinden im ländlichen Umland der Metropolregion Stuttgart. Der Ort gehört zur Region Stuttgart und ist damit Teil einer der wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands.

Der Immobilienmarkt in Gemmrigheim zeigt ein charakteristisches Muster für eine wachsende Gemeinde im Umland einer Großregion: Die Angebotsmiete liegt mit 12,18 Euro je Quadratmeter über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 13,50 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.063 Euro je Quadratmeter liegt dagegen leicht unter dem Landesmittel von 3.140 Euro und deutlich unter dem Kreiswert von 3.939 Euro. Diese Diskrepanz – höhere Mieten bei niedrigerem Kaufpreis – führt zu einer der höchsten Bruttomietrenditen im Umkreis: 4,77 Prozent im Vergleich zu 4,36 Prozent im Landesdurchschnitt und 4,13 Prozent im Kreis Ludwigsburg.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Gemmrigheim ist seit 2018 deutlich gestiegen: Von 9,91 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 14,29 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 4,68 Prozent. Der Anstieg war nicht linear – zwischen 2018 und 2020 gab es sogar einen Rückgang auf 9,84 Euro, bevor die Werte ab 2021 wieder stiegen und 2025 mit 12,82 Euro einen deutlichen Sprung verzeichneten.

Die Kaufpreisentwicklung verlief dagegen volatil und insgesamt leicht rückläufig: Von 3.602 Euro je Quadratmeter (2018) über einen Höchststand von 4.278 Euro (2021) auf 3.129 Euro im Jahr 2026. Der CAGR von -1,75 Prozent zeigt, dass der Kaufmarkt in den letzten Jahren unter Druck stand. Der Kaufpreisfaktor von 20,96 liegt damit unter dem Landesdurchschnitt von 23,49 und dem Kreisdurchschnitt von 24,39 – ein Zeichen dafür, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen relativ hoch sind.

Die Zeitreihe zeigt starke Schwankungen, insbesondere im Kaufpreis, wo 2025 mit 4.261 Euro ein Wert ausgewiesen ist, der deutlich über dem Vorjahres- und dem Folgejahreswert liegt. Solche Ausschläge in den Daten können auf Markttransparenz oder Stichprobeneffekte in den Angebotswerten hindeuten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Gemmrigheim durch eine besonders attraktive Renditeposition ab. Mit 4,77 Prozent Bruttomietrendite liegt der Ort über allen Nachbarorten: Walheim (4,31 %), Kirchheim am Neckar (4,21 %), Besigheim (4,08 %), Neckarwestheim (4,33 %), Löchgau (4,16 %), Hessigheim (4,34 %) und Mundelsheim (4,26 %). Nur Erligheim fällt mit 3,30 Prozent deutlich ab – hier liegt der Kaufpreis mit 4.201 Euro pro Quadratmeter über dem aller anderen Nachbarorte.

Gemmrigheim hat unter den Nachbarorten eine der niedrigeren Angebotsmieten (12,18 Euro). Nur Erligheim (11,54 Euro) und Hessigheim (11,85 Euro) liegen darunter. Gleichzeitig liegt der Kaufpreis mit 3.063 Euro pro Quadratmeter im unteren Drittel der Nachbargemeinden und ist der niedrigste Wert in der direkten Umgebung. Diese Kombination aus moderatem Kaufpreis und soliden Mieten erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Im Landesvergleich belegt Gemmrigheim mit einem Perzentilrang von 78,9 Prozent einen Platz im oberen Drittel der baden-württembergischen Orte bei der Bruttomietrendite. Der Ort profitiert hier davon, dass der Kaufpreis unter dem Landesmittel liegt, während die Mieten darüber liegen.

Standortfaktoren und Entwicklung

Die Bevölkerungsentwicklung von Gemmrigheim ist ein deutlicher Wachstumsindikator: Zwischen 2015 und 2024 stieg die Einwohnerzahl von 4.040 auf 4.930 – ein Zuwachs von 22 Prozent. Dieser Zuzug ist erheblich und spiegelt die Attraktivität der Lage im Umland der Metropolregion Stuttgart wider.

Der Landkreis Ludwigsburg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 16. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist die Position bei den Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 12) sowie Stärke (Rang 9). Schwächer ist der Kreis bei der Dynamik (Rang 356), was auf eine bereits weitgehend ausgereifte Entwicklung hindeutet. Diese starke wirtschaftliche Basis des Landkreises untermauert die Attraktivität von Gemmrigheim als Wohnstandort.

Die Arbeitslosenquote des Landkreises lag 2023 bei 8,0 Promille (80), was einem leichten Anstieg von 6,7 Promille im Jahr 2015 entspricht. Trotz dieses Anstiegs bleibt die Quote auf einem niedrigen Niveau. Ein wichtiger wirtschaftlicher Faktor vor Ort ist der kleine Teil des Kernkraftwerks Neckarwestheim auf Gemmrigheimer Gemarkung, das zur Gewerbesteuersolidität der Gemeinde beiträgt. Das historische Industriegebiet aus den 1960er Jahren und die Ansiedlung kleinerer Unternehmen ergänzen die wirtschaftliche Struktur.

Weinbau prägt den Ort seit dem 12. Jahrhundert und ist mit rund 60 Hektar Rebfläche ein bedeutender Flächennutzungsaspekt. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule, drei Kindergärten und ein Bürgerhaus mit Bücherei, was die infrastrukturelle Versorgung für Familien sicherstellt.