Hessigheim

Marktüberblick

Hessigheim ist eine 5,03 km² große Gemeinde im Norden des Landkreises Ludwigsburg mit 2.555 Einwohnern (Stand 2024). Der Ort liegt an einer Neckarschleife und ist überregional für die Hessigheimer Felsengärten bekannt, die als Landschaftsschutzgebiet unter dem Volksmund „Schwäbische Dolomiten" laufen. Die Gemeinde gehört zum Mittelbereich der Stadt Besigheim, die ein Mittelzentrum der Region Stuttgart bildet. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 508 Einwohnern je km² – hoch für eine Gemeinde dieser Größe.

Der Immobilienmarkt weist mit 11,85 €/m² Angebotsmiete und 3.277 €/m² Angebotskaufpreis eine Position auf, die deutlich über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis), aber unter dem Kreis- und leicht über dem baden-württembergischen Landesmittel liegt. Die Bruttomietrendite beträgt 4,34 %, der Kaufpreisfaktor 23,04.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete ist von 8,37 €/m² (2018) auf 12,07 €/m² (2026) gestiegen – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 4,68 %. Der größte Sprung occurred 2022 auf 10,51 €/m² und 2023 auf 12,91 €/m². Seitdem ist die Miete wieder leicht rückläufig (12,61 €/m² 2024, 11,65 €/m² 2025).

Der Kaufpreis verhielt sich anders: Von 2.920 €/m² (2018) stieg er bis 2021 auf 4.403 €/m², fiel dann aber bis 2023 auf 3.133 €/m² und erreichte 2025 mit 2.397 €/m² einen Tiefststand, bevor er 2026 wieder auf 3.348 €/m² anstieg. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei nur 1,72 % – deutlich unter der Mietentwicklung.

Diese Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung zeigt einen Markt, in dem die Mieten stark gestiegen sind, die Kaufpreise aber volatil waren und zuletzt einen deutlichen Korrekturprozess durchliefen. Der Kaufpreisfaktor von 23,04 liegt leicht unter dem baden-württembergischen Mittel von 23,49, was auf eine relativ moderate Bewertung im Verhältnis zu den Mieten hindeutet.

Demografie und Nachfrage

Die Einwohnerzahl Hessigheims ist von 2.384 (2015) auf 2.555 (2024) um 7,2 % gestiegen – ein deutliches Wachstum für eine Gemeinde dieser Größe. Die Bevölkerungsentwicklung verlief dabei durchgehend positiv, mit leichten Einbrüchen 2018 (-9) und 2021 (-2), die aber jeweils kurzfristig waren.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,9 % und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Sie schwankte im Beobachtungszeitraum zwischen 3,0 % (2019) und 4,3 % (2020), folgte also dem typischen Muster der Pandemie mit anschließender Erholung.

Das Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit spricht für eine attraktive Wohnumgebung mit Zuzugsdynamik. Die hohe Bevölkerungsdichte von 508 Einwohnern je km² bei einer Gemeindefläche von nur 5 km² zeigt, dass der Ort bereits stark bebaut ist – weiteres Wachstum wird daher vor allem über Nachverdichtung oder Umwidmung stattfinden können.

Standortfaktoren

Der Landkreis Ludwigsburg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 16. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders hervorstechend ist der 9. Platz im Stärkeindex, der die aktuelle wirtschaftliche Leistungsfähigkeit misst. Im Wettbewerb und Innovation rangiert der Kreis auf Platz 12. Schwächer ausgeprägt ist die Dynamik mit Rang 356 – hier zeigt sich, dass die bereits hohe wirtschaftliche Basis nur schwer weiter beschleunigt werden kann.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lage am Neckar mit den Felsengärten prägt das Ortsbild. Hessigheim ist Teil des 3B-Tourismusteam (Bönnigheim, Besigheim, Bietigheim-Bissingen), was auf eine regionale Tourismuskooperation hindeutet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,1 km weist Hessigheim die niedrigste Angebotsmiete (11,85 €/m²) und einen der niedrigsten Kaufpreise (3.277 €/m²) auf. Lediglich Gemmrigheim (3.063 €/m²) liegt preislich darunter.

Die Bruttomietrendite von 4,34 % liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden – höher als in Pleidelsheim (3,97 %) und Ingersheim (3,70 %), aber niedriger als in Gemmrigheim (4,77 %). Der Kaufpreisfaktor von 23,04 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete am moderatesten bewertet ist.

Dieses Muster – niedrige Mieten bei gleichzeitig moderaten Kaufpreisen – unterscheidet Hessigheim von den teureren Nachbarn wie Ingersheim (4.301 €/m²) oder Pleidelsheim (4.120 €/m²). Der Ort positioniert sich damit als vergleichsweise preisgünstige Option im regionalen Vergleich.