Pleidelsheim

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Pleidelsheim gehört zu den teureren Gemeinden im Landkreis Ludwigsburg und deutlich zu den teureren in Baden-Württemberg. Die Angebotsmiete liegt bei 13,63 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.120 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,97 Prozent, der Kaufpreisfaktor 25,19.

Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Der Kaufpreisfaktor von 25,19 bedeutet, dass der Kaufpreis das 25,19-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Bei einem Kaufpreis von 4.120 Euro pro Quadratmeter ergibt sich rechnerisch eine Jahreskaltmiete von rund 164 Euro pro Quadratmeter – das entspricht etwa 13,70 Euro pro Quadratmeter im Monat, was nahe am angegebenen Angebotswert von 13,63 Euro liegt. Die leichten Abweichungen entstehen durch Rundung und unterschiedliche Stichtage der Werte. Der niedrige Renditewert von 3,97 Prozent ist die direkte Folge des hohen Kaufpreises im Verhältnis zur Miete.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt die Angebotsmiete in Pleidelsheim mit 13,63 Euro um 53 Prozent über dem deutschen Mittel von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 4.120 Euro liegt um 71 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,97 Prozent liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrenditen in Baden-Württemberg belegt Pleidelsheim den 28. Perzentil – von 1.102 vergleichbaren Orten liegen etwa 28 Prozent unter Pleidelsheim, was bedeutet, dass die Rendite im unteren Drittel liegt.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Volatiler Verlauf mit Ausreißer 2025

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen unruhigen Verlauf, der sich nicht in einer einfachen Aufwärts- oder Abwärtstrend-Fassung zusammenfassen lässt.

Bei den Mieten lag der Wert 2018 bei 10,78 Euro pro Quadratmeter, stieg 2019 auf 12,77 Euro, fiel dann wieder auf 10,19 Euro im Jahr 2023. Erst 2024 sprang die Angebotsmiete auf 13,17 Euro, 2025 folgte ein Rücksetzer auf 12,14 Euro, 2026 liegt sie wieder bei 13,11 Euro. Die Miete ist damit seit dem Tiefpunkt 2023 um rund 29 Prozent gestiegen – wobei die Volatilität der Angebotswerte zu beachten ist.

Der Kaufpreis verhielt sich ähnlich volatil. 2018 lag er bei 3.568 Euro pro Quadratmeter, stieg bis 2020 auf 4.321 Euro, fiel dann bis 2024 auf 3.781 Euro und sprang 2025 auf einen Ausreißer von 5.327 Euro, bevor er 2026 wieder auf 4.073 Euro zurückfiel. Der aktuelle Wert von 4.120 Euro liegt damit leicht über dem 2026er-Wert der Zeitreihe. Der Anstieg von 2020 auf 2025 beträgt 23 Prozent – dieser Wert wird jedoch maßgeblich vom Ausreißer 2025 verzerrt. Ohne diesen Punkt läge die Entwicklung von 2020 bis 2024 bei einem Minus von rund 12,5 Prozent.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die hohen Schwankungen deuten auf einen sensiblen Markt hin, der auf konjunkturelle Veränderungen stark reagiert.

Regionale Einordnung: Über dem Kreisdurchschnitt, unter den Nachbarn gemischt

Im Vergleich zum Landkreis Ludwigsburg liegt Pleidelsheim bei der Angebotsmiete mit 13,63 Euro leicht über dem Kreisdurchschnitt von 13,50 Euro. Beim Kaufpreis liegt Pleidelsheim mit 4.120 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 3.939 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,97 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,13 Prozent, der Kaufpreisfaktor von 25,19 über dem Kreiswert von 24,39.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 5,4 Kilometer ergibt sich ein gemischtes Bild. Bei der Miete liegt Pleidelsheim mit 13,63 Euro über Ingersheim (13,26 Euro) und Hessigheim (11,85 Euro), aber unter Freiberg am Neckar (14,61 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Pleidelsheim mit 4.120 Euro unter Ingersheim (4.301 Euro) und Benningen am Neckar (4.249 Euro), aber über den meisten anderen Nachbarn. Die Bruttomietrendite von 3,97 Prozent liegt unter der von Freiberg am Neckar (4,28 Prozent) und Hessigheim (4,34 Prozent), aber über der von Ingersheim (3,70 Prozent).

Das Muster zeigt: Pleidelsheim gehört zu den teureren Orten im direkten Umland, aber nicht zu den teuersten. Die niedrige Rendite im Vergleich zu einigen Nachbarn wird durch den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis getrieben, während die Miete nicht im gleichen Maße darüber liegt.

Standortfaktoren: Wirtschaftsstarker Kreis mit demografischem Druck

Der Landkreis Ludwigsburg, dem Pleidelsheim angehört, zählt zu den wirtschaftsstärksten Kreisen Deutschlands. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt er den 16. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 12 sowie in der wirtschaftlichen Stärke mit Rang 9. Im Arbeitsmarkt liegt er auf Rang 61, im Wohlstand auf Rang 54. Die demografische Entwicklung mit Rang 126 und der Dynamik-Index mit Rang 356 gehören dagegen zum unteren Drittel – was auf alternde Strukturen und geringere Zukunftsdynamik hindeutet.

Diese Rangzahlen gelten für den Kreis Ludwigsburg, nicht für die Gemeinde Pleidelsheim. Sie geben jedoch einen Hinweis auf die wirtschaftliche Einbettung des Ortes: Ein Kreis mit solcher wirtschaftlichen Stärke zieht Nachfrage nach Wohnraum an, was sich in den hohen Immobilienpreisen widerspiegelt.

Pleidelsheim selbst hat 6.454 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 10,18 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 634 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 2,7 Prozent von 6.284 auf 6.454 gewachsen, mit Schwankungen im Verlauf – der Tiefpunkt lag 2021 bei 6.332 Einwohnern. Die Arbeitslosenquote des Ortes lag 2023 bei 126 (in der Einheit der Zeitreihe), nach einem Anstieg auf 149 im Jahr 2020 während der Pandemie.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage im Neckarbecken mit Naturschutzgebieten am Neckar und eine Fläche von nur 10,18 Quadratkilometern begrenzen das weitere Wachstumspotenzial.