Bietigheim-Bissingen, Stadt

Marktüberblick

Bietigheim-Bissingen liegt im Norden des Landkreises Ludwigsburg in der Region Stuttgart, etwa 20 Kilometer nördlich der Landeshauptstadt und 20 Kilometer südlich von Heilbronn. Die Große Kreisstadt umfasst 31,29 Quadratkilometer und hat 43.808 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von rund 1.400 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Zusammen mit der Nachbarstadt Besigheim bildet Bietigheim-Bissingen ein Mittelzentrum für den nördlichen Teil des Landkreises. Die Stadt ist schuldenfrei und zählt zu den finanziell stärksten Kommunen Baden-Württembergs.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotsmiete liegt bei 14,28 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.057 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,68, die Bruttomietrendite liegt bei 4,22 Prozent.

Die Mietpreise zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 11,04 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie kontinuierlich auf 14,41 Euro im Jahr 2026. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 3,39 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2018 bis 2020, gefolgt von einer Plateaubildung und einem weiteren Anstieg ab 2023.

Beim Kaufpreisverlauf ist eine andere Dynamik erkennbar. Nach einem Anstieg von 4.060 Euro je Quadratmeter (2018) auf einen Höhepunkt von 4.859 Euro (2020) folgte ein deutlicher Rückgang auf 3.872 Euro im Jahr 2023. Seitdem stabilisiert sich der Markt leicht, wobei die Prognose bis 2026 auf 3.714 Euro je Quadratmeter weist. Die jährliche Gesamtentwicklung (CAGR) über den gesamten Zeitraum ist mit -1,11 Prozent leicht negativ.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Regionale Einordnung

Bietigheim-Bissingen liegt deutlich über dem Durchschnitt sowohl des Landkreises Ludwigsburg als auch des Landes Baden-Württemberg und Deutschlands. Die Angebotsmiete von 14,28 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 13,50 Euro und den Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Beim Kaufpreis liegt die Stadt mit 4.057 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 3.939 Euro und deutlich über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro.

Im bundesweiten Vergleich zeigt sich das Bild noch deutlicher: Die deutschen Durchschnittswerte liegen bei 8,92 Euro je Quadratmeter für die Miete und 2.409 Euro je Quadratmeter für den Kaufpreis. Bietigheim-Bissingen liegt damit auf einem Niveau, das typisch für die Ballungsraum-Peripherie der Region Stuttgart ist.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 6 Kilometern bewegt sich Bietigheim-Bissingen im oberen Mittelfeld. Asperg (4,8 km) weist mit 15,79 Euro je Quadratmeter die höchste Angebotsmiete auf, während Bietigheim-Bissingen mit 14,28 Euro knapp dahinter liegt. Bei den Kaufpreisen liegt die Stadt mit 4.057 Euro je Quadratmeter im Bereich der Nachbargemeinden, die zwischen 3.759 Euro (Besigheim) und 4.301 Euro (Ingersheim) variieren.

Die Bruttomietrendite von 4,22 Prozent liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 4,13 Prozent und leicht unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland beträgt 45,0 Prozent, was einer mittleren Einordnung entspricht.

Standortfaktoren

Die wirtschaftliche Standortqualität wird maßgeblich durch die Einbettung in den Landkreis Ludwigsburg bestimmt. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Ludwigsburg den Gesamt-Rang 16 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 9 bei der Wirtschaftsstärke, was auf eine robuste lokale Wirtschaftsstruktur hinweist. Der Rang bei der Dynamik liegt mit 356 deutlich niedriger, was auf eine eher moderate Entwicklungsdynamik schließen lässt. Die Werte beziehen sich auf den Kreis Ludwigsburg, nicht auf die einzelne Gemeinde.

Bietigheim-Bissingen bildet mit Besigheim ein Mittelzentrum der Region Stuttgart, dessen Oberzentrum Stuttgart ist. Zum Mittelbereich gehören zudem Bönnigheim, Erligheim, Freudental, Gemmrigheim, Hessigheim, Ingersheim, Kirchheim am Neckar, Löchgau, Mundelsheim, Sachsenheim, Tamm und Walheim. Diese Funktion als versorgungs- und handelsorientiertes Zentrum stärkt die lokale Wirtschaft.

Die Verkehrsanbindung ist durch die Frankenbahn gewährleistet, die Bietigheim-Bissingen an das Netz der S-Bahn Stuttgart anbindet. Dies ermöglicht Pendlerinnen und Pendlern eine direkte Verbindung nach Stuttgart und unterstützt die Funktion als Wohngemeinde im Umland.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die nächstgelegenen Universitäten und Hochschulen befinden sich in Stuttgart, Ludwigsburg und Heilbronn.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung von Bietigheim-Bissingen ist seit 2015 leicht positiv verlaufen: Von 42.968 Einwohnern im Jahr 2015 auf 43.808 im Jahr 2024 entspricht dies einem Wachstum von rund 1,95 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 auf 2022, als die Einwohnerzahl um über 600 Personen zunahm.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 854 Personen. Im Vergleich zu 2015 (832 Arbeitslose) ist die Zahl leicht gestiegen, wobei der Tiefpunkt 2019 bei 620 Arbeitslosen erreicht wurde. Der Anstieg 2020 auf 847 Arbeitslose korreliert mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie.

Der Immobilienmarkt zeigt ein differenziertes Bild: Während die Mietpreise kontinuierlich steigen und damit eine stabile Nachfrage signalisieren, haben sich die Kaufpreise seit dem Höhepunkt 2020 korrigiert. Dies spiegelt den bundesweiten Trend einer Marktberuhigung im Segment des Wohnimmobilienkaufs wider. Die Kombination aus steigenden Mieten und stabilisierenden Kaufpreisen bei einer wachsenden Bevölkerung deutet auf einen angespannten, aber bezahlbaren Wohnungsmarkt hin.