Ingersheim

Marktüberblick

Ingersheim liegt am westlichen Neckarufer etwa 20 Kilometer nördlich von Stuttgart und vereint ländliche Struktur mit der Nähe zur Metropolregion. Die Gemeinde hat 6.404 Einwohner auf 11,55 km² und besteht aus den Teilorten Großingersheim und Kleiningersheim. Der lokale Immobilienmarkt ist durch überdurchschnittliche Preise und eine niedrige Bruttomietrendite geprägt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.301 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 13,26 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,7 Prozent, der Kaufpreisfaktor 27,02. Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Der Kaufpreis liegt deutlich über dem Niveau, das durch die Miete gerechtfertigt wäre. Ein Kaufpreisfaktor von 27 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 27-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt und eine Rendite unter dem regionalen Mittel nach sich zieht.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der letzten Jahre zeigt einen starken Aufwärtstrend bei beiden Preisen, begleitet von erheblichen Schwankungen.

Die Angebotsmiete stieg von 8,73 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 15,01 Euro im Jahr 2026, was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von rund 7 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.920 Euro im Jahr 2018 auf 5.384 Euro im Jahr 2026, mit einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von knapp 8 Prozent.

Innerhalb dieses Trends sind deutliche Schwankungen zu erkennen. Die Miete stieg 2020 auf 13,65 Euro, fiel dann 2021 und 2022 auf 12,50 Euro, bevor sie ab 2023 wieder anstieg. Der Kaufpreis zeigte noch ausgeprägtere Ausschläge: Nach einem Anstieg auf 4.712 Euro im Jahr 2021 folgte ein Rückgang auf 3.525 Euro im Jahr 2022, gefolgt von einem neuen Höhepunkt von 5.798 Euro im Jahr 2025 und einem leichten Rückgang auf 5.384 Euro im Jahr 2026.

Die aktuellen Marktdaten weichen von den Werten der Zeitreihe ab: Der aktuelle Angebotskaufpreis von 4.301 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 5.384 Euro für 2026, die aktuelle Angebotsmiete von 13,26 Euro unter dem Zeitreihenwert von 15,01 Euro. Die Zeitreihe ist als nicht geschätzt gekennzeichnet. Möglicherweise spiegeln die aktuellen Marktdaten einen jüngeren Stand wider als die Jahreswerte der Zeitreihe, oder die Methoden der Datenerhebung unterscheiden sich.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Ludwigsburg liegt die Angebotsmiete Ingersheims mit 13,26 Euro knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 13,50 Euro. Der Kaufpreis von 4.301 Euro liegt jedoch über dem Kreisdurchschnitt von 3.939 Euro. Daraus ergibt sich eine niedrigere Bruttomietrendite (3,7 % gegenüber 4,1 % im Kreis) und ein höherer Kaufpreisfaktor (27,0 gegenüber 24,4 im Kreis).

Im Landesvergleich Baden-Württemberg hebt sich Ingersheim noch deutlicher ab: Die Miete liegt rund 20 % über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis rund 37 % über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Die Rendite von 3,7 % liegt damit deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 4,4 %.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,5 Kilometern weist Ingersheim die niedrigste Bruttomietrendite (3,7 %) und den höchsten Kaufpreisfaktor (27,0) auf. Die Miete liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden, die zwischen 11,85 Euro (Hessigheim) und 14,61 Euro (Freiberg am Neckar) variieren. Der Kaufpreis ist mit 4.301 Euro der höchste unter den Nachbarorten – Hessigheim liegt mit 3.277 Euro deutlich darunter, Freiberg am Neckar mit 4.096 Euro knapp darunter. Ingersheim gehört damit zu den teuersten Wohnstandorten im unmittelbaren Umland, ohne dass die Mieten diesem Preisniveau entsprechen.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Ingersheims ist seit 2015 stabil gewachsen: Von 6.193 Einwohnern im Jahr 2015 auf 6.404 im Jahr 2024, einem Zuwachs von 3,4 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 554 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine Gemeinde dieser Größe über dem ländlichen Durchschnitt liegt.

Die Arbeitslosenquote schwankte im Beobachtungszeitraum zwischen 73 und 116. Ein Anstieg auf 116 im Jahr 2023 ist zu verzeichnen, nachdem die Quote 2019 mit 73 ihren niedrigsten Wert erreicht hatte. Die vorliegenden Daten geben keine Auskunft darüber, ob es sich um Prozentwerte oder absolute Zahlen handelt.

Das stabile Bevölkerungswachstum geht einher mit den überdurchschnittlichen Immobilienpreisen. Ob dies auf Zuzug, begrenzte Angebotsfläche oder andere Faktoren zurückzuführen ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Standortfaktoren

Der Landkreis Ludwigsburg, dem Ingersheim angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 16 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Wirtschaftliche Stärke (Rang 9) und im Index Wettbewerb und Innovation (Rang 12) ab. Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes und sind nicht auf die einzelne Gemeinde übertragbar, sie geben jedoch einen Hinweis auf die wirtschaftliche Dynamik der Region.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Ingersheim liegt in der europäischen Metropolregion Stuttgart und gehört zur Region Stuttgart. Die Nachbargemeinden Bietigheim-Bissingen (4,1 km) und Freiberg am Neckar (3,1 km) bieten größere Infrastruktur und Arbeitsmärkte in kurzer Entfernung.

Die Kombination aus gutem Kreisranking, stabiler Bevölkerungsentwicklung und überdurchschnittlichen Immobilienpreisen lässt Ingersheim als einen der teureren Wohnstandorte im Landkreis Ludwigsburg erscheinen – mit einer Rendite, die unter dem regionalen und landesweiten Durchschnitt liegt.