Neckarwestheim
Neckarwestheim (PLZ 74382) liegt im Kreis Heilbronn in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 4.196 Einwohner auf 14,0 km², das entspricht 300 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,14 € pro m², der Kaufpreis bei 3.640 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,33 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,1 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Neckarwestheim über dem Renditeniveau von 53 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,52 € auf 14,47 € pro m², im Mittel 5,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 13,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Heilbronn Rang 12 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 162, Stärkerang 10). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kirchheim am Neckar, Gemmrigheim und Ilsfeld an.
Immobilienpreise in Neckarwestheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Neckarwestheim
Neckarwestheim ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Heilbronn mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen, starkem Bevölkerungswachstum (+13,1 % seit 2015) und einem sehr guten Prognos-Rang des Kreises (Platz 12 von ~400). Der Immobilienmarkt zeigt hohe Volatilität bei Miet- und Kaufpreisen. Die Angebotsmiete liegt 18,6 % über dem Landesdurchschnitt, die Bruttomietrendite von 4,33 % entspricht dem regionalen Niveau.
Marktüberblick
Neckarwestheim ist eine 13,98 km² große Gemeinde im Landkreis Heilbronn mit rund 4.200 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 13,14 €/m² und einem Angebotskaufpreis von 3.640 €/m² ein deutliches Preisniveau, das über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Die Bruttomietrendite beträgt 4,33 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,09.
Die Angebotsmiete von Neckarwestheim liegt 11,4 % über dem Durchschnitt des Landkreises Heilbronn (11,80 €/m²) und 18,6 % über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (11,08 €/m²). Im bundesweiten Vergleich ist die Miete um 47,3 % höher als der deutsche Durchschnitt von 8,92 €/m². Der Kaufpreis liegt ebenfalls über dem Kreis- (3.290 €/m²) und Landesdurchschnitt (3.140 €/m²) und um 51,2 % über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m².
Die Bruttomietrendite von 4,33 % liegt leicht unter dem Kreis- (4,38 %) und Landesdurchschnitt (4,36 %). Der Kaufpreisfaktor von 23,09 liegt unter dem Kreis- (23,19) und Landesdurchschnitt (23,49), was bedeutet, dass das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete in Neckarwestheim günstiger ist als in den meisten Vergleichsorten. Mit einem Perzentilrang von 53,3 % im Bundesland liegt Neckarwestheim genau im Mittelfeld der baden-württembergischen Vergleichsorte.
Preisentwicklung
Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Neckarwestheim zeigt eine bemerkenswerte Volatilität, die über das typische Muster vieler deutscher Märkte hinausgeht.
Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,84 €/m² (2019) und 14,47 €/m² (2026) – eine Spannbreite von über 63 %. Der stärkste Anstieg erfolgte von 2019 auf 2024, wo die Miete von 8,84 auf 12,98 €/m² stieg. Im Jahr 2025 folgte ein Rückgang auf 10,67 €/m², bevor 2026 ein neuer Höchstwert von 14,47 €/m² erreicht wurde. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) der Miete liegt bei 5,37 %.
Die Kaufpreise zeigten einen ähnlichen, jedoch weniger extremen Verlauf: Von 2.476 €/m² (2018) stiegen sie bis 2021 auf 3.940 €/m², fielen dann bis 2024 auf 3.232 €/m² und erholten sich 2025 auf 3.647 €/m². Der CAGR der Kaufpreise beträgt 4,24 %.
Die hohe Volatilität der Mietpreise ist bei einer Gemeinde mit nur rund 4.200 Einwohnern und einer Fläche von 13,98 km² statistisch erklärbar: Bei geringem Angebot können bereits wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Die Kaufpreisentwicklung folgt einem klassischeren Muster mit einem Höhepunkt 2021, einer Korrektur bis 2024 und einer beginnenden Erholung.
Demografie und Arbeitsmarkt
Neckarwestheim verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von 13,1 %, von 3.709 auf 4.196 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 300 Einwohnern pro km².
Das Wachstum verlief nicht linear: Von 2015 bis 2018 stieg die Einwohnerzahl von 3.709 auf 3.961. 2019 folgte ein leichter Rückgang auf 3.935. Ab 2020 setzte ein kontinuierlicher Zuzug ein, der bis 2023 anhielt (von 4.013 auf 4.196). 2024 blieb die Zahl stabil bei 4.196.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,5 % (65 ‰). Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 4,8 % (2018) und 6,8 % (2020). Die Arbeitslosigkeit stieg 2020 pandemiebedingt an und erholte sich 2022 auf 5,4 %, bevor sie 2023 wieder auf 6,5 % stieg.
Das Bevölkerungswachstum und die niedrige Arbeitslosigkeit sind Merkmale einer stabilen Gemeinde. Beide Entwicklungen gehen in die gleiche Richtung und deuten auf eine positive lokale Entwicklung hin.
Regionale Einordnung und Standortfaktoren
Der Landkreis Heilbronn, in dem Neckarwestheim liegt, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Platz 12 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend sind die Ränge im Bereich Wettbewerb und Innovation (Platz 10) sowie im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Platz 35). Der Arbeitsmarkt rangiert auf Platz 34, die Demografie auf Platz 134. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 162 deutlich abgeschwächt da.
In der Nachbarschaft liegt Neckarwestheim preislich im oberen Segment. Von acht untersuchten Nachbarorten innerhalb von 6 km Entfernung liegen die Angebotsmieten zwischen 11,85 €/m² (Hessigheim) und 13,26 €/m² (Mundelsheim). Neckarwestheims Miete von 13,14 €/m² liegt damit nahe am oberen Ende der Nachbarschaft. Die Kaufpreise der Nachbarorte variieren zwischen 3.063 €/m² (Gemmrigheim) und 3.735 €/m² (Mundelsheim). Neckarwestheims Wert von 3.640 €/m² liegt ebenfalls im oberen Drittel.
Die Bruttomietrenditen der Nachbarorte liegen zwischen 4,17 % (Ilsfeld) und 4,77 % (Gemmrigheim). Neckarwestheims 4,33 % liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Das Preisniveau ist also nicht isoliert hoch, sondern entspricht dem regionalen Muster der Neckar-Region.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Neckarwestheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Neckarwestheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,52 €/m² |
| 2019 | 8,84 €/m² |
| 2020 | 8,92 €/m² |
| 2021 | 10,31 €/m² |
| 2022 | 10,16 €/m² |
| 2023 | 11,32 €/m² |
| 2024 | 12,98 €/m² |
| 2025 | 10,67 €/m² |
| 2026 | 14,47 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Neckarwestheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.476 €/m² |
| 2019 | 3.571 €/m² |
| 2020 | 3.632 €/m² |
| 2021 | 3.940 €/m² |
| 2022 | 3.719 €/m² |
| 2023 | 3.437 €/m² |
| 2024 | 3.232 €/m² |
| 2025 | 3.647 €/m² |
| 2026 | 3.451 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Neckarwestheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,61 % |
| 2019 | 2,97 % |
| 2020 | 2,95 % |
| 2021 | 3,14 % |
| 2022 | 3,28 % |
| 2023 | 3,95 % |
| 2024 | 4,82 % |
| 2025 | 3,51 % |
| 2026 | 5,03 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Neckarwestheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.709 Einwohner |
| 2016 | 3.758 Einwohner |
| 2017 | 3.880 Einwohner |
| 2018 | 3.961 Einwohner |
| 2019 | 3.935 Einwohner |
| 2020 | 4.013 Einwohner |
| 2021 | 4.091 Einwohner |
| 2022 | 4.154 Einwohner |
| 2023 | 4.196 Einwohner |
| 2024 | 4.196 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Neckarwestheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,34 % |
| 2016 | 2,38 % |
| 2017 | 2,16 % |
| 2018 | 1,90 % |
| 2019 | 1,90 % |
| 2020 | 2,61 % |
| 2021 | 2,38 % |
| 2022 | 2,08 % |
| 2023 | 2,51 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 12,00 Rang |
| Dynamik | 162 Rang |
| Stärke | 10,00 Rang |
| Demografie | 134 Rang |
| Arbeitsmarkt | 34,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 10,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 35,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Neckarwestheim liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Neckarwestheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Neckarwestheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Neckarwestheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Neckarwestheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Mundelsheim | 13,26 €/m² |
| Neckarwestheim | 13,14 €/m² |
| Walheim | 12,81 €/m² |
| Ilsfeld | 12,76 €/m² |
| Flein | 12,71 €/m² |
| Kirchheim am Neckar | 12,69 €/m² |
| Talheim | 12,36 €/m² |
| Lauffen am Neckar | 12,23 €/m² |
| Gemmrigheim | 12,18 €/m² |
| Hessigheim | 11,85 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Neckarwestheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Neckarwestheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Gemmrigheim | 4,77 % |
| Hessigheim | 4,34 % |
| Neckarwestheim | 4,33 % |
| Walheim | 4,31 % |
| Lauffen am Neckar | 4,27 % |
| Talheim | 4,26 % |
| Mundelsheim | 4,26 % |
| Kirchheim am Neckar | 4,21 % |
| Ilsfeld | 4,17 % |
| Flein | 3,80 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kirchheim am Neckar | 3,5 km | 74366 | 12,69 € | 3.618 € | 4,21 % |
| Gemmrigheim | 3,6 km | 74376 | 12,18 € | 3.063 € | 4,77 % |
| Ilsfeld | 3,9 km | 74360 | 12,76 € | 3.669 € | 4,17 % |
| Talheim | 4,0 km | 74388 | 12,36 € | 3.486 € | 4,26 % |
| Lauffen am Neckar, Stadt | 4,5 km | 74348 | 12,23 € | 3.440 € | 4,27 % |
| Walheim | 4,8 km | 74399 | 12,81 € | 3.563 € | 4,31 % |
| Mundelsheim | 5,2 km | 74395 | 13,26 € | 3.735 € | 4,26 % |
| Hessigheim | 6,1 km | 74394 | 11,85 € | 3.277 € | 4,34 % |
| Flein | 6,2 km | 74223 | 12,71 € | 4.010 € | 3,80 % |
Wo liegt Neckarwestheim?
Lage
Neckarwestheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Neckarwestheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,14 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.640 € |
| Bruttomietrendite | 4,33 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,1 |
| Einwohner | 4.196 |
| Einwohner je km² | 300 |
| Fläche (km²) | 14,0 |
| Arbeitslosenquote | 2,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #12 |
| Prognos Dynamikrang | #162 |
| Prognos Stärkerang | #10 |
| Koordinaten | 49,0471, 9,1933 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Neckarwestheim
Was kostet eine Wohnung in Neckarwestheim?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Neckarwestheim liegt bei 13,14 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.640 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen beide Werte deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Heilbronn (11,80 Euro/m² Miete, 3.290 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (11,08 Euro/m² Miete, 3.140 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Neckarwestheim entwickelt?
Die Angebotsmiete in Neckarwestheim ist von 9,52 Euro/m² im Jahr 2018 auf 13,14 Euro/m² aktuell gestiegen, der Angebotskaufpreis von 2.476 Euro/m² auf 3.640 Euro/m². Beide Reihen zeigen jedoch starke Schwankungen: Die Miete lag 2019 mit 8,84 Euro/m² niedriger als 2018, der Kaufpreis erreichte 2021 mit 3.940 Euro/m² einen Höhepunkt und fiel bis 2024 auf 3.232 Euro/m², bevor er wieder anstieg. Die Zeitreihen sind keine Schätzungen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Neckarwestheim?
Die Bruttomietrendite in Neckarwestheim beträgt 4,33 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,09. Die Rendite liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 4,38 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Perzentilrang von 53,3 im Bundesland bedeutet, dass rund 47 Prozent der Orte in Baden-Württemberg eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 23,09 liegt unter dem Kreiswert von 23,19 und dem Landeswert von 23,49, was ein moderates Preisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie ist die wirtschaftliche und demografische Lage in Neckarwestheim?
Neckarwestheim gehört zum Kreis Heilbronn, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 12 von rund 400 deutschen Kreisen belegt – ein sehr guter Wert. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 10) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 34). Am Ort selbst gibt es keine Hochschule. Die Bevölkerung ist von 3.709 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.196 im Jahr 2024 gewachsen, was einem Anstieg von rund 13 Prozent entspricht.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung und die Arbeitslosigkeit in Neckarwestheim?
Die Arbeitslosenquote in Neckarwestheim lag 2023 bei 6,5 Prozent. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 4,8 Prozent (2018) und 6,8 Prozent (2020). Die Bevölkerungsentwicklung war positiv: Von 3.709 Einwohnern 2015 stieg die Zahl auf 4.196 im Jahr 2024. Die Gemeinde hat eine Fläche von 13,98 Quadratkilometern und liegt im Landkreis Heilbronn in Baden-Württemberg.
Woher stammen die Daten zu Neckarwestheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Neckarwestheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Neckarwestheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Heilbronn
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Pfaffenhofen | 74397 | 12,08 € | 2.043 € | 7,09 % |
| Jagsthausen | 74249 | 10,41 € | 2.146 € | 5,82 % |
| Roigheim | 74255 | 11,11 € | 2.395 € | 5,57 % |
| Zaberfeld | 74374 | 11,16 € | 2.480 € | 5,40 % |
| Eberstadt | 74246 | 11,66 € | 2.774 € | 5,04 % |
| Ittlingen | 74930 | 9,77 € | 2.327 € | 5,04 % |
| Oedheim | 74229 | 13,42 € | 3.449 € | 4,67 % |
| Massenbachhausen | 74252 | 10,67 € | 2.749 € | 4,66 % |