Kirchheim am Neckar
Kirchheim am Neckar (PLZ 74366) liegt im Kreis Ludwigsburg in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 6.262 Einwohner auf 8,5 km², das entspricht 735 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,69 € pro m², der Kaufpreis bei 3.618 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,21 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,8 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kirchheim am Neckar über dem Renditeniveau von 44 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,09 € auf 13,08 € pro m², im Mittel 4,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -0,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 11,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Ludwigsburg Rang 16 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 356, Stärkerang 9). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Gemmrigheim, Walheim und Neckarwestheim an.
Immobilienpreise in Kirchheim am Neckar im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standort Kirchheim am Neckar
Kirchheim am Neckar liegt im Landkreis Ludwigsburg mit Angebotsmieten von 12,69 €/m² und Kaufpreisen von 3.618 €/m². Der Ort profitiert von guter Verkehrsanbindung (Frankenbahn, B27, A81) und starkem Bevölkerungswachstum (+11,7 % seit 2015). Die Mietentwicklung war stark positiv, während der Kaufpreis volatil war und sich seit 2023 stabilisiert. Kirchheim liegt preislich unter dem Kreisdurchschnitt Ludwigsburg, aber deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt.
Marktüberblick: Preisniveau im regionalen Kontext
Kirchheim am Neckar ist eine 8,52 km² große Gemeinde im Landkreis Ludwigsburg mit 6.262 Einwohnern. Der Immobilienmarkt spiegelt die Lage in der Metropolregion Stuttgart wider: Angebotsmieten liegen bei 12,69 €/m², der Angebotskaufpreis bei 3.618 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,21 %, der Kaufpreisfaktor 23,75.
Im Vergleich zum Landkreis Ludwigsburg (Durchschnittsmiete 13,50 €/m², Kaufpreis 3.939 €/m²) liegt Kirchheim bei beiden Preisen unter dem Kreisniveau. Die Rendite von 4,21 % liegt damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 4,13 %. Gegenüber Baden-Württemberg (Miete 11,08 €/m², Kaufpreis 3.140 €/m²) liegt Kirchheim bei Miete und Kaufpreis jeweils um rund 15 % über dem Landesdurchschnitt. Gegenüber Deutschland (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m²) zeigt sich die deutliche Preisdifferenz der Region Stuttgart: Die Miete liegt um 42 %, der Kaufpreis um 50 % über dem Bundesdurchschnitt.
Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preis- und Mietentwicklung: Steigende Mieten, stabiler Kaufpreis
Die Mietentwicklung in Kirchheim am Neckar war in den letzten Jahren deutlich positiv. Von 9,09 €/m² (2018) stieg die Angebotsmiete bis 2023 auf 12,37 €/m² (+36 %). Im Jahr 2024 folgte ein Rückgang auf 11,70 €/m², ehe sie 2025 wieder auf 12,91 €/m² und 2026 auf 13,08 €/m² anstieg. Der CAGR der Miete beträgt 4,65 %.
Der Kaufpreis verhielt sich deutlich volatiler. Er stieg von 3.415 €/m² (2018) auf 3.759 €/m² (2020), fiel dann bis 2023 auf 3.062 €/m² und erholte sich seither leicht auf 3.228 €/m² (2026). Der CAGR des Kaufpreises liegt bei -0,70 %, was die langfristige Stagnation trotz der kurzfristigen Schwankungen widerspiegelt.
Die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis ist bemerkenswert: Während die Miete kontinuierlich steigt, ist der Kaufpreis seit dem 2020er-Gipfel nicht wieder dorthin zurückgekehrt. Das deutet auf einen Markt hin, in dem die Mieten die Kaufpreisentwicklung überholen – ein Muster, das sich in vielen Ballungsräumen nach der Zinswende beobachten lässt.
Regionale Einordnung: Ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,5 km zeigt Kirchheim am Neckar ein ausgewogenes Profil. Bei der Angebotsmiete liegt der Ort mit 12,69 €/m² im oberen Mittelfeld – über Gemmrigheim (12,18 €/m²), Lauffen am Neckar (12,23 €/m²) und Bönnigheim (11,80 €/m²), aber unter Neckarwestheim (13,14 €/m²) und Löchgau (13,04 €/m²).
Beim Kaufpreis liegt Kirchheim mit 3.618 €/m² im unteren Mittelfeld der Nachbarn. Bönnigheim (4.115 €/m²) und Erligheim (4.201 €/m²) liegen deutlich darüber, während Gemmrigheim (3.063 €/m²) und Lauffen am Neckar (3.440 €/m²) darunter liegen. Die Kombination aus moderatem Kaufpreis und soliden Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 4,21 %, die im Nachbarvergleich im Mittelfeld liegt. Nur Gemmrigheim (4,77 %), Neckarwestheim (4,33 %), Walheim (4,31 %) und Lauffen (4,27 %) liegen darüber. Bönnigheim (3,44 %) und Erligheim (3,30 %) liegen deutlich darunter.
Das Muster zeigt: Kirchheim bietet im regionalen Vergleich ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis – weder der günstigste noch der teuerste Ort, aber mit einer überdurchschnittlichen Rendite im Nachbarmittelfeld.
Standortfaktoren: Verkehrsanbindung und demografische Dynamik
Kirchheim am Neckar hat seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 11,7 % verzeichnet (von 5.608 auf 6.262 Einwohner). Die Bevölkerungsdichte liegt bei 735 Einwohnern je km², was für eine Gemeinde dieser Größe relativ hoch ist.
Der Landkreis Ludwigsburg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 16 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei den Teilindizes Wettbewerb/Innovation (Rang 12) und Wirtschaftliche Stärke (Rang 9). Schwächer ist die Dynamik (Rang 356), was auf strukturelle Herausforderungen im ländlichen Raum des Kreises hindeutet. Diese Rangierungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.
Kirchheim ist gut verkehrlich angebunden: Der Haltepunkt Bahnhof Kirchheim (Neckar) liegt an der Frankenbahn mit Halbstundentakt-Verbindungen nach Stuttgart und Heilbronn. Die Bundesstraße 27 verläuft durch den Ort, die Anschlussstelle Mundelsheim der A81 bietet den Anschluss an das Autobahnnetz. Diese Infrastruktur erklärt teilweise die starke Nachfrage und das Bevölkerungswachstum.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Kirchheim ist ein Weinbauort im Bereich Württembergisch Unterland (Großlage Stromberg).
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kirchheim am Neckar entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kirchheim am Neckar
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,09 €/m² |
| 2019 | 9,89 €/m² |
| 2020 | 10,26 €/m² |
| 2021 | 11,06 €/m² |
| 2022 | 11,94 €/m² |
| 2023 | 12,37 €/m² |
| 2024 | 11,70 €/m² |
| 2025 | 12,91 €/m² |
| 2026 | 13,08 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kirchheim am Neckar
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.415 €/m² |
| 2019 | 2.606 €/m² |
| 2020 | 3.759 €/m² |
| 2021 | 3.716 €/m² |
| 2022 | 3.314 €/m² |
| 2023 | 3.062 €/m² |
| 2024 | 3.078 €/m² |
| 2025 | 3.211 €/m² |
| 2026 | 3.228 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kirchheim am Neckar
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,19 % |
| 2019 | 4,55 % |
| 2020 | 3,28 % |
| 2021 | 3,57 % |
| 2022 | 4,32 % |
| 2023 | 4,85 % |
| 2024 | 4,56 % |
| 2025 | 4,82 % |
| 2026 | 4,86 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kirchheim am Neckar
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 5.608 Einwohner |
| 2016 | 5.773 Einwohner |
| 2017 | 5.890 Einwohner |
| 2018 | 5.904 Einwohner |
| 2019 | 6.069 Einwohner |
| 2020 | 6.127 Einwohner |
| 2021 | 6.220 Einwohner |
| 2022 | 6.224 Einwohner |
| 2023 | 6.262 Einwohner |
| 2024 | 6.262 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kirchheim am Neckar
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,90 % |
| 2016 | 3,36 % |
| 2017 | 3,53 % |
| 2018 | 3,58 % |
| 2019 | 3,04 % |
| 2020 | 3,59 % |
| 2021 | 2,98 % |
| 2022 | 2,48 % |
| 2023 | 3,07 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 16,00 Rang |
| Dynamik | 356 Rang |
| Stärke | 9,00 Rang |
| Demografie | 126 Rang |
| Arbeitsmarkt | 61,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 12,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 54,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Kirchheim am Neckar liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Kirchheim am Neckar im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kirchheim am Neckar ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kirchheim am Neckar ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kirchheim am Neckar
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Neckarwestheim | 13,14 €/m² |
| Löchgau | 13,04 €/m² |
| Walheim | 12,81 €/m² |
| Besigheim | 12,78 €/m² |
| Kirchheim am Neckar | 12,69 €/m² |
| Talheim | 12,36 €/m² |
| Lauffen am Neckar | 12,23 €/m² |
| Gemmrigheim | 12,18 €/m² |
| Bönnigheim | 11,80 €/m² |
| Erligheim | 11,54 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kirchheim am Neckar ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kirchheim am Neckar
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Gemmrigheim | 4,77 % |
| Neckarwestheim | 4,33 % |
| Walheim | 4,31 % |
| Lauffen am Neckar | 4,27 % |
| Talheim | 4,26 % |
| Kirchheim am Neckar | 4,21 % |
| Löchgau | 4,16 % |
| Besigheim | 4,08 % |
| Bönnigheim | 3,44 % |
| Erligheim | 3,30 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Gemmrigheim | 2,0 km | 74376 | 12,18 € | 3.063 € | 4,77 % |
| Walheim | 3,4 km | 74399 | 12,81 € | 3.563 € | 4,31 % |
| Neckarwestheim | 3,5 km | 74382 | 13,14 € | 3.640 € | 4,33 % |
| Lauffen am Neckar, Stadt | 3,6 km | 74348 | 12,23 € | 3.440 € | 4,27 % |
| Bönnigheim, Stadt | 3,8 km | 74357 | 11,80 € | 4.115 € | 3,44 % |
| Erligheim | 4,3 km | 74391 | 11,54 € | 4.201 € | 3,30 % |
| Besigheim, Stadt | 4,9 km | 74354 | 12,78 € | 3.759 € | 4,08 % |
| Löchgau | 5,5 km | 74369 | 13,04 € | 3.759 € | 4,16 % |
| Talheim | 5,6 km | 74388 | 12,36 € | 3.486 € | 4,26 % |
Wo liegt Kirchheim am Neckar?
Lage
Kirchheim am Neckar auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kirchheim am Neckar
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,69 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.618 € |
| Bruttomietrendite | 4,21 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,8 |
| Einwohner | 6.262 |
| Einwohner je km² | 735 |
| Fläche (km²) | 8,5 |
| Arbeitslosenquote | 3,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #16 |
| Prognos Dynamikrang | #356 |
| Prognos Stärkerang | #9 |
| Koordinaten | 49,0443, 9,1450 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kirchheim am Neckar
Was kostet eine Wohnung in Kirchheim am Neckar?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Kirchheim am Neckar liegt bei 12,69 Euro pro Quadratmeter (Stand 2026). Damit liegt der Wert unter dem Durchschnitt des Landkreises Ludwigsburg, der bei 13,50 Euro pro Quadratmeter liegt, aber deutlich über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 3.618 Euro pro Quadratmeter und liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 3.939 Euro, aber über dem Landeswert von 3.140 Euro. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kirchheim am Neckar entwickelt?
Die Mieten in Kirchheim am Neckar sind seit 2018 deutlich gestiegen: Von 9,09 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,08 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,65 Prozent entspricht. Die Kaufpreise verlaufen dagegen volatil und sind insgesamt leicht rückläufig: Von 3.415 Euro pro Quadratmeter 2018 auf 3.228 Euro im Jahr 2026, bei einem jährlichen Durchschnittswert von minus 0,70 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basierend.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Kirchheim am Neckar?
Die Bruttomietrendite in Kirchheim am Neckar beträgt 4,21 Prozent und liegt damit knapp über dem Durchschnitt des Landkreises Ludwigsburg (4,13 Prozent), aber unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,75, was bedeutet, dass das 23,75-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland belegt Kirchheim am Neckar den Platz 44, rund 44 Prozent der Orte in Baden-Württemberg weisen eine niedrigere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt (24,39) und damit etwas über dem Landesdurchschnitt (23,49).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kirchheim am Neckar?
Kirchheim am Neckar hat 6.262 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 735 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 um 11,66 Prozent gewachsen, von 5.608 auf 6.262 Einwohner. Besonders stark war der Anstieg in den Jahren 2015 bis 2021; zwischen 2022 und 2024 blieb die Einwohnerzahl mit 6.262 stabil. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 119 (gemessen als Indexwert, nicht Prozent).
Wie attraktiv ist Kirchheim am Neckar als Standort?
Der Landkreis Ludwigsburg, zu dem Kirchheim am Neckar gehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 16. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 12 ab, gefolgt vom Wohlstand mit Rang 54. Im Bereich Demografie lag der Kreis auf Rang 126, bei der Dynamik auf Rang 356. Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen. Diese Werte gelten für den Kreis Ludwigsburg, nicht spezifisch für die Gemeinde Kirchheim am Neckar.
Woher stammen die Daten zu Kirchheim am Neckar?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kirchheim am Neckar sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kirchheim am Neckar führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Ludwigsburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Eberdingen | 71735 | 14,30 € | 3.491 € | 4,92 % |
| Gemmrigheim | 74376 | 12,18 € | 3.063 € | 4,77 % |
| Oberstenfeld | 71720 | 12,48 € | 3.273 € | 4,58 % |
| Möglingen | 71696 | 14,53 € | 3.836 € | 4,55 % |
| Schwieberdingen | 71701 | 14,81 € | 3.943 € | 4,51 % |
| Ditzingen, Stadt | 71254 | 14,90 € | 4.023 € | 4,45 % |
| Asperg, Stadt | 71679 | 15,79 € | 4.296 € | 4,41 % |
| Großbottwar, Stadt | 71723 | 12,65 € | 3.471 € | 4,37 % |