Bönnigheim, Stadt

Marktüberblick

Bönnigheim liegt im Norden des Landkreises Ludwigsburg, Baden-Württemberg, auf einer Fläche von 20,13 km². Die Angebotsmiete beträgt aktuell 11,80 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 4.115 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,44 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 29,06. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 29,06 bedeutet, dass der Kaufpreis das 29-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Das ist deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 23,49 und dem Kreis-Ludwigsburg-Durchschnitt von 24,39. Zusammen mit der niedrigen Rendite von 3,44 Prozent zeigt sich: Der Immobilienmarkt in Bönnigheim ist preisdurchsetzt — Käufer zahlen im Verhältnis zur Miete einen hohen Preis.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete stieg von 8,74 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,80 Euro im aktuellen Wert, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 1,6 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 3.929 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 4.115 Euro aktuell, mit einer jährlichen Wachstumsrate von rund 1,9 Prozent.

Beide Reihen weisen dabei starke Schwankungen auf. Die Miete erreichte 2025 mit 13,12 Euro ihren Höchstwert, bevor sie 2026 auf 9,93 Euro zurückging. Der Kaufpreis stieg 2025 auf 4.899 Euro pro Quadratmeter und korrigierte 2026 auf 4.569 Euro. Diese Volatilität entspricht dem Muster vieler Gemeinden im Raum Stuttgart, wo Angebotswerte stark nachfragetreibend schwanken.

Die langfristigen Wachstumsraten von 1,6 bis 1,9 Prozent liegen unter dem, was man aus den jüngsten Spitzenjahren ablesen könnte. Der Markt hat sich seit dem 2025er-Hoch wieder eingependelt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Ludwigsburg fällt Bönnigheim durch eine niedrigere Angebotsmiete (11,80 gegenüber 13,50 Euro pro Quadratmeter) und einen höheren Kaufpreis (4.115 gegenüber 3.939 Euro) auf. Das Ergebnis ist eine deutlich niedrigere Bruttomietrendite von 3,44 Prozent gegenüber 4,13 Prozent im Kreisdurchschnitt.

Im Landesvergleich Baden-Württemberg liegt die Angebotsmiete Bönnigheims knapp über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, während der Kaufpreis mit 4.115 Euro deutlich über dem Landesmittel von 3.140 Euro liegt. Der Kaufpreisfaktor von 29,06 ist um 24 Prozent höher als der baden-württembergische Durchschnitt von 23,49.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite liegt bei 6,35 von 1.102 Orten in Baden-Württemberg. Das bedeutet: Von den 1.102 bewerteten Orten liegt Bönnigheim bei der Rendite auf Platz 69 — die Rendite gehört damit zu den niedrigsten im gesamten Land.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,3 Kilometern liegt der Kaufpreis Bönnigheims mit 4.115 Euro pro Quadratmeter über dem Niveau von sechs von acht Nachbarn. Nur Freudental (4.293 Euro) und Erligheim (4.201 Euro) sind teurer. Die Angebotsmiete von 11,80 Euro liegt unter dem Niveau von sechs Nachbarn — nur Cleebronn (10,98 Euro) und Erligheim (11,54 Euro) sind günstiger. Die Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ niedriger Miete führt zu der besonders niedrigen Rendite.

Im Kreis Ludwigsburg, zu dem 39 Orte ausgewertet werden, liegt Bönnigheim bei der Angebotsmiete unter dem Durchschnitt, bei der Rendite aber deutlich darunter.

Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl Bönnigheims wuchs von 7.593 im Jahr 2015 auf 8.447 im Jahr 2024, ein Anstieg von 11,25 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 420 Einwohner pro Quadratkilometer. Das Wachstum verlief dabei nahezu linear: In jedem Jahr zwischen 2015 und 2023 zogen neue Einwohner zu. 2023 und 2024 stagnierte die Einwohnerzahl bei 8.447.

Dieses stabile Wachstum unterstützt die Nachfrage nach Wohnraum und trägt zur Aufrechterhaltung der Immobilienpreise bei. Die Stagnation in den letzten beiden Jahren könnte auf eine Sättigung des lokalen Wohnungsmarktes oder auf veränderte Zuzugsdynamiken hindeuten.

Standortfaktoren

Der Landkreis Ludwigsburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 16 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Position im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 12 sowie im Bereich Wirtschaftliche Stärke mit Rang 9. Im Bereich Demografie liegt der Kreis auf Rang 126, im Bereich Dynamik auf Rang 356.

Diese Werte gelten für den Kreis Ludwigsburg, nicht für die einzelne Gemeinde Bönnigheim. Sie geben jedoch Aufschluss über die strukturelle Einbettung des Ortes: Ein Kreis mit solcher wirtschaftlichen Stärke und Innovationskraft zieht Zuzug an und hält die Nachfrage nach Wohnraum aufrecht. Bönnigheim profitiert als Teil dieses Kreises von der überregionalen Standortattraktivität.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Das bedeutet, dass Bönnigheim nicht als Hochschulstandort um studentische Nachfrage konkurriert, was sich in der Mietpreisstruktur niederschlagen kann.