Brackenheim, Stadt

Marktüberblick

Brackenheim ist eine Stadt im Norden Baden-Württembergs im Landkreis Heilbronn. Auf einer Fläche von 45,75 Quadratkilometern leben rund 16.800 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 367 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Stadt liegt im Neckartal und ist Teil der Region Heilbronn-Franken.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 11,73 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 3.617 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,7, die Bruttomietrendite liegt bei 3,89 Prozent. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen kein Ergebnis eines amtlichen Mietspiegels dar; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Angebotsmieten in Brackenheim haben seit 2018 ein deutliches Wachstum verzeichnet. Lag der Wert 2018 noch bei 8,07 Euro je Quadratmeter, stieg er bis 2026 auf 12,91 Euro je Quadratmeter. Der Anstieg von 2018 auf 2020 war besonders ausgeprägt (von 8,07 auf 10,79 Euro). In den Folgejahren 2021 bis 2023 stabilisierte sich die Miete auf einem Niveau um 10,10 bis 10,27 Euro, bevor sie 2025 und 2026 erneut anstieg.

Die Angebotskaufpreise zeigen ein anderes Bild: Sie schwanken stärker und ohne klaren Trend. 2018 lag der Wert bei 3.141 Euro je Quadratmeter, 2020 stieg er auf 3.365 Euro, fiel 2021 wieder auf 3.177 Euro, stieg 2022 auf einen Höhepunkt von 3.935 Euro, sank 2023 auf 3.331 Euro, erholte sich 2024 auf 3.717 Euro und liegt 2025 bei 3.157 Euro. Der Prognosewert für 2026 beträgt 3.506 Euro je Quadratmeter.

Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Miete beträgt 6,05 Prozent, die der Kaufpreise 1,38 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Brackenheim bei den Angebotsmieten (11,73 Euro/m²) knapp unter dem Durchschnitt des Kreises Heilbronn (11,80 Euro/m²) und leicht über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro/m²). Im bundesweiten Vergleich (Deutschland: 8,92 Euro/m²) gehört Brackenheim zu den teureren Lagen.

Bei den Angebotskaufpreisen liegt Brackenheim mit 3.617 Euro/m² über dem Kreisdurchschnitt (3.290 Euro/m²), dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro/m²). Der Kaufpreisfaktor von 25,7 liegt über dem Kreiswert (23,2) und dem Landeswert (23,5), was auf einen relativ hohen Preis im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Die Bruttomietrendite von 3,89 Prozent liegt unter dem Kreis- (4,38 Prozent) und Landesdurchschnitt (4,36 Prozent) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Im Mietpreisperzentil des Bundeslandes belegt Brackenheim den 22,9. Perzentilrang, was bedeutet, dass etwa 23 Prozent der Orte im Land niedrigere Mietpreise aufweisen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Cleebronn (4,3 km) liegt mit 10,98 Euro/m² unter dem Brackenheimer Niveau, während Bönnigheim (4,6 km) mit 11,80 Euro/m² vergleichbar ist. Güglingen (5 km) weist mit 12,34 Euro/m² die höchsten Mieten im Umkreis auf. Bei den Kaufpreisen liegt Brackenheim im Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren und Bevölkerung

Die Bevölkerungsentwicklung in Brackenheim war von 2015 bis 2024 durchgehend positiv: Von 15.727 Einwohnern wuchs die Zahl auf 16.795, was einer Zunahme von 6,8 Prozent entspricht. Besonders stark war das Wachstum in den Jahren 2021 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 16.219 auf 16.795 anstieg.

Für den Standort ist der Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Kreis Heilbronn aufschlussreich. Der Kreis erreichte Platz 12 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders hervorstechend sind die Ränge im Bereich "Wettbewerb und Innovation" (Platz 10) und "Stärke" (Platz 10), was auf eine robuste wirtschaftliche Basis hinweist. Auch der Arbeitsmarkt (Platz 34) und die soziale Lage (Platz 35) schneiden gut ab. Im Bereich "Dynamik" (Platz 162) und "Demografie" (Platz 134) liegt der Kreis etwas weiter zurück.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die räumliche Nähe zu Heilbronn als Wirtschafts- und Bildungsstandort bleibt ein relevanter Faktor.

Fazit

Brackenheim präsentiert sich als eine Stadt mit stabiler Bevölkerungsentwicklung und einem Immobilienmarkt, der über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt. Die Angebotsmieten sind seit 2018 deutlich gestiegen, während die Kaufpreise schwankend verlaufen. Im regionalen Vergleich liegt Brackenheim bei den Mietpreisen knapp unter dem Kreisdurchschnitt, bei den Kaufpreisen darüber.

Die wirtschaftliche Einordnung des Kreises Heilbronn im Prognos-Zukunftsatzel (Platz 12 von 400) unterstreicht die gute strukturelle Ausstattung der Region. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,89 Prozent im Vergleich zu anderen Regionen spiegelt die preisstarken Verhältnisse wider.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Boden- und Grundstücksdaten (Bodenrichtwerte) liegen für diesen Ort nicht vor.