Nordheim
Nordheim (PLZ 74226) liegt im Kreis Heilbronn in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 8.446 Einwohner auf 12,7 km², das entspricht 665 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,98 € pro m², der Kaufpreis bei 3.649 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,94 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,4 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Nordheim über dem Renditeniveau von 26 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,31 € auf 13,09 € pro m², im Mittel 4,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -0,4 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Heilbronn Rang 12 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 162, Stärkerang 10). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Leingarten, Lauffen am Neckar und Brackenheim an.
Immobilienpreise in Nordheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standortfaktoren: Nordheim (Kreis Heilbronn)
Immobilienmarktbericht für Nordheim (Kreis Heilbronn): Angebotskaufpreis 3.649 €/m², Angebotsmiete 11,98 €/m², Bruttomietrendite 3,94 %. Der Ort liegt im oberen Mittelfeld seiner Nachbargemeinden, die Rendite ist unterdurchschnittlich. Der Landkreis Heilbronn zählt zu den stärksten Kreisen Deutschlands (Prognos-Rang 12). Nordheim ist eine Wohngemeinde im Zabergäu mit 8.446 Einwohnern und guter Anbindung an die Frankenbahn.
Standort und Struktur
Nordheim ist eine Gemeinde im Zabergäu im Süden des Landkreises Heilbronn mit rund 8.450 Einwohnern auf 12,71 km². Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Nordheim und dem 1975 eingemeindeten Nordhausen. Seit der Eröffnung der Frankenbahn 1848 hat sich Nordheim von einer landwirtschaftlich geprägten Gemeinde zu einer Wohngemeinde entwickelt, die unmittelbar südlich an Heilbronn angrenzt und Haltepunkt der Eisenbahnstrecke Stuttgart–Würzburg ist. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2022 kontinuierlich von 8.021 auf 8.475 Einwohner, bevor sie 2023 und 2024 leicht auf 8.446 zurückging.
Aktueller Immobilienmarkt
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.649 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,98 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,94 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,38. Diese Werte liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt (Kaufpreis 2.409 Euro/m², Miete 8,92 Euro/m², Rendite 5,10 Prozent), was die typische Preissituation in Baden-Württemberg widerspiegelt. Der Kaufpreisfaktor von 25,38 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25,4-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Indikator für einen Käufermarkt mit niedrigen Renditen.
Preis- und Mietentwicklung
Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt ein unruhiges Bild. Die Miete schwankte zwischen 7,98 Euro/m² (2019) und 15,50 Euro/m² (2025), der Kaufpreis zwischen 3.276 Euro/m² (2021) und 4.064 Euro/m² (2025). Der Jahresdurchschnitt 2026 liegt bei 13,09 Euro/m² für die Miete und 3.490 Euro/m² für den Kaufpreis. Der langfristige Mietanstieg (CAGR) beträgt 4,35 Prozent, während der Kaufpreis mit -0,45 Prozent leicht rückläufig ist. Die hohen Schwankungen in den einzelnen Jahren deuten auf die Volatilität von Inseratdaten hin; sie sind nicht mit einer stabilen Marktentwicklung gleichzusetzen.
Regionale Einordnung
Nordheim liegt im oberen Mittelfeld seiner Nachbargemeinden. Der Angebotskaufpreis von 3.649 Euro/m² übertrifft den Kreisdurchschnitt von 3.290 Euro/m² um etwa 11 Prozent und den Landesdurchschnitt von 3.140 Euro/m² um 16 Prozent. Die Angebotsmiete von 11,98 Euro/m² liegt knapp über dem Kreiswert von 11,80 Euro/m² und dem Landeswert von 11,08 Euro/m². Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Flein (4.010 Euro/m²) und Leingarten (3.846 Euro/m²) liegen deutlich höher, Schwaigern (3.069 Euro/m²) und Brackenheim (3.617 Euro/m²) liegen darunter. Die Bruttomietrendite von 3,94 Prozent liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 4,37 Prozent und im Bundesland auf dem 26. Perzentil – das bedeutet, dass etwa 74 Prozent der Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen. Die niedrige Rendite ist primär auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei gleichzeitig moderatem Mietniveau zurückzuführen.
Standortfaktoren
Der Landkreis Heilbronn belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 12. Platz von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark sind die Indizes Wettbewerb und Innovation (Rang 10), Strukturstärke (Rang 10) und Arbeitsmarkt (Rang 34). Schwächer positioniert sind Demografie (Rang 134) und Dynamik (Rang 162). Nordheim selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung mit einem Wachstum von 5,3 Prozent zwischen 2015 und 2024 entspricht dem Muster einer Wohngemeinde im Umland einer Großstadt. Die Bevölkerungsdichte von 665 Einwohnern pro km² ist für eine Gemeinde dieser Größe vergleichsweise hoch und unterstreicht die Siedlungsdichte im Zabergäu.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Nordheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Nordheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,31 €/m² |
| 2019 | 7,98 €/m² |
| 2020 | 9,85 €/m² |
| 2021 | 10,57 €/m² |
| 2022 | 9,95 €/m² |
| 2023 | 12,18 €/m² |
| 2024 | 10,03 €/m² |
| 2025 | 15,50 €/m² |
| 2026 | 13,09 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Nordheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.617 €/m² |
| 2019 | 3.354 €/m² |
| 2020 | 3.597 €/m² |
| 2021 | 3.276 €/m² |
| 2022 | 3.806 €/m² |
| 2023 | 3.720 €/m² |
| 2024 | 3.738 €/m² |
| 2025 | 4.064 €/m² |
| 2026 | 3.490 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Nordheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,09 % |
| 2019 | 2,86 % |
| 2020 | 3,29 % |
| 2021 | 3,87 % |
| 2022 | 3,14 % |
| 2023 | 3,93 % |
| 2024 | 3,22 % |
| 2025 | 4,58 % |
| 2026 | 4,50 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Nordheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 8.021 Einwohner |
| 2016 | 8.080 Einwohner |
| 2017 | 8.193 Einwohner |
| 2018 | 8.270 Einwohner |
| 2019 | 8.320 Einwohner |
| 2020 | 8.359 Einwohner |
| 2021 | 8.407 Einwohner |
| 2022 | 8.475 Einwohner |
| 2023 | 8.446 Einwohner |
| 2024 | 8.446 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Nordheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,62 % |
| 2016 | 2,45 % |
| 2017 | 2,15 % |
| 2018 | 2,07 % |
| 2019 | 2,27 % |
| 2020 | 3,61 % |
| 2021 | 3,17 % |
| 2022 | 2,61 % |
| 2023 | 3,02 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 12,00 Rang |
| Dynamik | 162 Rang |
| Stärke | 10,00 Rang |
| Demografie | 134 Rang |
| Arbeitsmarkt | 34,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 10,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 35,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Nordheim liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Nordheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Nordheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Nordheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Nordheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Heilbronn | 14,39 €/m² |
| Flein | 12,71 €/m² |
| Kirchheim am Neckar | 12,69 €/m² |
| Leingarten | 12,42 €/m² |
| Talheim | 12,36 €/m² |
| Lauffen am Neckar | 12,23 €/m² |
| Nordheim | 11,98 €/m² |
| Bönnigheim | 11,80 €/m² |
| Brackenheim | 11,73 €/m² |
| Schwaigern | 10,96 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Nordheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Nordheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Heilbronn | 4,61 % |
| Schwaigern | 4,29 % |
| Lauffen am Neckar | 4,27 % |
| Talheim | 4,26 % |
| Kirchheim am Neckar | 4,21 % |
| Nordheim | 3,94 % |
| Brackenheim | 3,89 % |
| Leingarten | 3,88 % |
| Flein | 3,80 % |
| Bönnigheim | 3,44 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Leingarten, Stadt | 3,9 km | 74211 | 12,42 € | 3.846 € | 3,88 % |
| Lauffen am Neckar, Stadt | 4,1 km | 74348 | 12,23 € | 3.440 € | 4,27 % |
| Brackenheim, Stadt | 5,6 km | 74336 | 11,73 € | 3.617 € | 3,89 % |
| Talheim | 5,7 km | 74388 | 12,36 € | 3.486 € | 4,26 % |
| Schwaigern, Stadt | 6,2 km | 74193 | 10,96 € | 3.069 € | 4,29 % |
| Flein | 6,5 km | 74223 | 12,71 € | 4.010 € | 3,80 % |
| Kirchheim am Neckar | 7,3 km | 74366 | 12,69 € | 3.618 € | 4,21 % |
| Heilbronn, Universitätsstadt | 7,5 km | 74072 | 14,39 € | 3.745 € | 4,61 % |
| Bönnigheim, Stadt | 7,9 km | 74357 | 11,80 € | 4.115 € | 3,44 % |
Wo liegt Nordheim?
Lage
Nordheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Nordheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,98 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.649 € |
| Bruttomietrendite | 3,94 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,4 |
| Einwohner | 8.446 |
| Einwohner je km² | 665 |
| Fläche (km²) | 12,7 |
| Arbeitslosenquote | 3,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #12 |
| Prognos Dynamikrang | #162 |
| Prognos Stärkerang | #10 |
| Koordinaten | 49,1092, 9,1261 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Nordheim
Was kostet eine Wohnung in Nordheim aktuell?
Die aktuellen Angebotspreise für Wohnungen in Nordheim liegen bei etwa 3.649 Euro pro Quadratmeter zum Kauf und 11,98 Euro pro Quadratmeter monatlich als Miete. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Im Vergleich zum Kreis Heilbronn (3.290 Euro/m² Kauf, 11,80 Euro/m² Miete) liegt Nordheim leicht über dem Durchschnitt.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Nordheim entwickelt?
Die Mietpreise in Nordheim sind von 9,31 Euro/m² im Jahr 2018 auf 13,09 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen, wobei sie zwischenzeitlich 2025 mit 15,50 Euro/m² einen Höhepunkt erreichten. Die Kaufpreise bewegten sich in diesem Zeitraum zwischen 3.276 und 4.064 Euro/m² und lagen 2026 bei 3.490 Euro/m². Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Nordheim?
Die Bruttomietrendite in Nordheim beträgt 3,94 Prozent, was unter dem Durchschnitt des Kreises Heilbronn (4,38 Prozent) und Baden-Württembergs (4,36 Prozent) liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,38 und liegt damit über dem Kreis- (23,19) und Landesdurchschnitt (23,49). Der Perzentilrang der Rendite liegt bei 26,13 im Bundesland, was bedeutet, dass rund 74 Prozent der Orte in Baden-Württemberg eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Nordheim?
Die Einwohnerzahl in Nordheim ist von 8.021 im Jahr 2015 auf 8.446 im Jahr 2024 gestiegen, einem Anstieg von rund 5,3 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 665 Einwohner pro Quadratkilometer. Nordheim gehört damit zu den wachsenden Gemeinden in der Region.
Wie schneidet Nordheim im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete in Nordheim mit 11,98 Euro/m² im Mittelfeld. Heilbronn (7,5 km entfernt) weist mit 14,39 Euro/m² die höchsten Mietpreise auf, während Schwaigern mit 10,96 Euro/m² günstiger ist. Bei den Kaufpreisen liegt Nordheim mit 3.649 Euro/m² ebenfalls im mittleren Bereich der Nachbargemeinden.
Woher stammen die Daten zu Nordheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Nordheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Nordheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Heilbronn
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Pfaffenhofen | 74397 | 12,08 € | 2.043 € | 7,09 % |
| Jagsthausen | 74249 | 10,41 € | 2.146 € | 5,82 % |
| Roigheim | 74255 | 11,11 € | 2.395 € | 5,57 % |
| Zaberfeld | 74374 | 11,16 € | 2.480 € | 5,40 % |
| Eberstadt | 74246 | 11,66 € | 2.774 € | 5,04 % |
| Ittlingen | 74930 | 9,77 € | 2.327 € | 5,04 % |
| Oedheim | 74229 | 13,42 € | 3.449 € | 4,67 % |
| Massenbachhausen | 74252 | 10,67 € | 2.749 € | 4,66 % |