Schwaigern, Stadt
Schwaigern (PLZ 74193) liegt im Kreis Heilbronn in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 11.726 Einwohner auf 49,5 km², das entspricht 237 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,96 € pro m², der Kaufpreis bei 3.069 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,29 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,3 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schwaigern über dem Renditeniveau von 50 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,98 € auf 9,55 € pro m², im Mittel -0,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Heilbronn Rang 12 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 162, Stärkerang 10). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Massenbachhausen, Leingarten und Gemmingen an.
Immobilienpreise in Schwaigern im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Schwaigern, Stadt
Schwaigern im Landkreis Heilbronn zeigt einen Immobilienmarkt mit Angebotsmieten von 10,96 €/m² und Angebotskaufpreisen von 3.069 €/m². Die Stadt liegt leicht unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Kreis Heilbronn erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Platz 12 von rund 400 Kreisen. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um fast 5 %.
Marktüberblick
Schwaigern ist eine Stadt im Landkreis Heilbronn in Baden-Württemberg mit rund 11.700 Einwohnern auf einer Fläche von 49,49 km². Der Ort liegt im nordbadischen Teil des Landkreises und ist Teil des Ballungsraums Heilbronn-Franconia. Der lokale Immobilienmarkt bewegt sich auf einem Niveau, das leicht unter dem Durchschnitt des Landkreises und des Landes liegt, jedoch deutlich über dem bundesweiten Vergleich.
Aktuell liegen die Angebotsmieten bei 10,96 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.069 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,34, die Bruttomietrendite liegt bei 4,29 Prozent. Beide Miet- und Kaufwerte basieren auf Inseratangeboten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Entwicklung der Angebotsmieten zeigt ein dynamisches Bild. Von 9,98 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 ging die Miete 2019 auf 8,25 Euro zurück, bevor sie ab 2020 wieder stieg. Der Durchbruch gelang 2021 mit 10,59 Euro, gefolgt von einem leichten Rückgang auf 10,32 Euro im Jahr 2023. 2024 und 2025 stiegen die Werte weiter auf 11,02 bzw. 11,52 Euro. In der Zeitreihe ist für 2026 ein Wert von 9,55 Euro ausgewiesen.
Der Kaufpreismarkt verlief ähnlich volatil. Von 2.507 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise bis 2021 auf einen Höhepunkt von 3.765 Euro. Anschließend folgte ein deutlicher Korrekturverlauf: 2022 sank der Preis auf 3.487 Euro, 2023 erreichte er mit 2.597 Euro ein Tief. Seit 2024 zeigt sich eine Erholungstendenz mit Werten von 2.619 Euro (2024), 2.892 Euro (2025) und 3.142 Euro (2026).
Der CAGR für die Miete liegt bei -0,55 Prozent, für den Kaufpreis bei 2,86 Prozent über den betrachteten Zeitraum.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Schwaigern bei der Angebotsmiete mit 10,96 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Heilbronn (11,80 Euro) und des Landes Baden-Württemberg (11,08 Euro). Der Kaufpreis von 3.069 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 3.290 Euro und dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Im bundesweiten Vergleich schneidet Schwaigern deutlich besser ab: Die deutsche Angebotsmiete liegt bei 8,92 Euro, der Kaufpreis bei 2.409 Euro pro Quadratmeter.
Der Kaufpreisfaktor von 23,34 liegt nahe dem Kreisdurchschnitt von 23,19 und dem Landesdurchschnitt von 23,49. Die Bruttomietrendite von 4,29 Prozent bewegt sich im Mittelfeld (Perzentilrang 50,4 im Landesvergleich).
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Leingarten (5,1 km) liegt mit 3.846 Euro pro Quadratmeter deutlich über Schwaigern, während Massenbachhausen (3,9 km) mit 2.749 Euro günstiger ist. Kirchardt (8,6 km) liegt mit 2.841 Euro ebenfalls unter dem Schwaigerner Niveau.
Standortfaktoren
Die Bevölkerungsentwicklung von Schwaigern ist durchgängig positiv. Von 11.173 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Stadt auf 11.726 Einwohner im Jahr 2024 – ein Anstieg von knapp 5 Prozent. Besonders deutlich war das Wachstum in den Jahren 2022 und 2023 mit jeweils über 40 neuen Einwohnern.
Die Bevölkerungsdichte beträgt 237 Einwohner pro Quadratkilometer.
Für den Landkreis Heilbronn, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, erreicht der Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 12 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 10) sowie bei der Stärke (Rang 10). Auch der Arbeitsmarkt (Rang 34) und die Wohlstandslage (Rang 35) schneiden sehr gut ab. Im Bereich Demografie (Rang 134) und Dynamik (Rang 162) liegt der Kreis etwas abgeschwächter.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen verzeichnet.
Fazit
Schwaigern präsentiert sich als eine wachsende Stadt im prosperierenden Landkreis Heilbronn. Der Immobilienmarkt bewegt sich auf einem soliden Niveau, das leicht unter dem regionalen Durchschnitt liegt und damit potenzielle Kaufinteressenten einen Zugang zu einem gut angebundenen Standort im Ballungsraum Heilbronn bietet. Die Bevölkerungsentwicklung ist durchgehend positiv, und die überregionale Einordnung des Landkreises im Prognos-Zukunftsatlas ist herausragend. Die aktuellen Kaufpreise haben sich nach der Korrektur 2023 seit 2024 wieder erholt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schwaigern entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schwaigern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,98 €/m² |
| 2019 | 8,25 €/m² |
| 2020 | 8,39 €/m² |
| 2021 | 10,59 €/m² |
| 2022 | 10,43 €/m² |
| 2023 | 10,32 €/m² |
| 2024 | 11,02 €/m² |
| 2025 | 11,52 €/m² |
| 2026 | 9,55 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Schwaigern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.507 €/m² |
| 2019 | 3.053 €/m² |
| 2020 | 3.347 €/m² |
| 2021 | 3.765 €/m² |
| 2022 | 3.487 €/m² |
| 2023 | 2.597 €/m² |
| 2024 | 2.619 €/m² |
| 2025 | 2.892 €/m² |
| 2026 | 3.142 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Schwaigern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,78 % |
| 2019 | 3,24 % |
| 2020 | 3,01 % |
| 2021 | 3,38 % |
| 2022 | 3,59 % |
| 2023 | 4,77 % |
| 2024 | 5,05 % |
| 2025 | 4,78 % |
| 2026 | 3,65 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schwaigern
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 11.173 Einwohner |
| 2016 | 11.229 Einwohner |
| 2017 | 11.396 Einwohner |
| 2018 | 11.425 Einwohner |
| 2019 | 11.441 Einwohner |
| 2020 | 11.481 Einwohner |
| 2021 | 11.438 Einwohner |
| 2022 | 11.687 Einwohner |
| 2023 | 11.726 Einwohner |
| 2024 | 11.726 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schwaigern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,81 % |
| 2016 | 2,95 % |
| 2017 | 2,45 % |
| 2018 | 2,46 % |
| 2019 | 2,48 % |
| 2020 | 3,31 % |
| 2021 | 3,09 % |
| 2022 | 2,22 % |
| 2023 | 2,63 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 12,00 Rang |
| Dynamik | 162 Rang |
| Stärke | 10,00 Rang |
| Demografie | 134 Rang |
| Arbeitsmarkt | 34,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 10,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 35,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Schwaigern liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Schwaigern im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schwaigern ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schwaigern ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schwaigern
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Leingarten | 12,42 €/m² |
| Güglingen | 12,34 €/m² |
| Lauffen am Neckar | 12,23 €/m² |
| Pfaffenhofen | 12,08 €/m² |
| Nordheim | 11,98 €/m² |
| Brackenheim | 11,73 €/m² |
| Gemmingen | 11,61 €/m² |
| Schwaigern | 10,96 €/m² |
| Kirchardt | 10,81 €/m² |
| Massenbachhausen | 10,67 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schwaigern ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schwaigern
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Pfaffenhofen | 7,09 % |
| Massenbachhausen | 4,66 % |
| Kirchardt | 4,56 % |
| Güglingen | 4,48 % |
| Schwaigern | 4,29 % |
| Lauffen am Neckar | 4,27 % |
| Gemmingen | 4,22 % |
| Nordheim | 3,94 % |
| Brackenheim | 3,89 % |
| Leingarten | 3,88 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Massenbachhausen | 3,9 km | 74252 | 10,67 € | 2.749 € | 4,66 % |
| Leingarten, Stadt | 5,1 km | 74211 | 12,42 € | 3.846 € | 3,88 % |
| Gemmingen | 5,7 km | 75050 | 11,61 € | 3.303 € | 4,22 % |
| Nordheim | 6,2 km | 74226 | 11,98 € | 3.649 € | 3,94 % |
| Brackenheim, Stadt | 7,1 km | 74336 | 11,73 € | 3.617 € | 3,89 % |
| Kirchardt | 8,6 km | 74912 | 10,81 € | 2.841 € | 4,56 % |
| Güglingen, Stadt | 9,4 km | 74363 | 12,34 € | 3.307 € | 4,48 % |
| Lauffen am Neckar, Stadt | 10,0 km | 74348 | 12,23 € | 3.440 € | 4,27 % |
| Pfaffenhofen | 10,5 km | 74397 | 12,08 € | 2.043 € | 7,09 % |
Wo liegt Schwaigern?
Lage
Schwaigern auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schwaigern
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,96 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.069 € |
| Bruttomietrendite | 4,29 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,3 |
| Einwohner | 11.726 |
| Einwohner je km² | 237 |
| Fläche (km²) | 49,5 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #12 |
| Prognos Dynamikrang | #162 |
| Prognos Stärkerang | #10 |
| Koordinaten | 49,1417, 9,0570 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schwaigern
Was kostet eine Wohnung in Schwaigern?
Die Angebotsmiete liegt bei 10,96 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Heilbronn (11,80 Euro) sowie leicht unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (11,08 Euro). Der Angebotskaufpreis beträgt 3.069 Euro pro Quadratmeter und liegt ebenfalls unter dem Kreiswert (3.290 Euro) und dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Bei allen Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Schwaigern entwickelt?
Die Kaufpreise stiegen von 2.507 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 3.765 Euro im Jahr 2021, fielen dann 2023 auf 2.597 Euro und erholten sich bis 2026 wieder auf 3.142 Euro. Die Angebotsmieten bewegten sich zwischen 8,25 Euro (2019) und 11,52 Euro (2025) und lagen 2026 bei 9,55 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Kaufpreise beträgt 2,86 Prozent, während die Mieten im betrachteten Zeitraum durchschnittlich leicht sanken (-0,55 Prozent).
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Schwaigern?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,29 Prozent und liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 4,38 Prozent sowie dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,34 liegt knapp über dem Kreiswert (23,19) und leicht unter dem Landesdurchschnitt (23,49). Mit einem Perzentilrang von 50,4 im Bundesland befindet sich Schwaigern bei der Rendite im Mittelfeld – rund die Hälfte der Orte im Land weist eine höhere, die andere Hälfte eine niedrigere Bruttomietrendite auf.
Wie ist die Lage von Schwaigern?
Schwaigern liegt im Westen des Landkreises Heilbronn an den Ausläufern des Heuchelbergs im Tal der Lein, einem linken Nebenfluss des Neckars. Die Stadt gehört zur Randzone der europäischen Metropolregion Stuttgart und hat seit 1878 Anschluss an das Schienennetz der Kraichgaubahn. Sie besteht aus der Kernstadt sowie den drei Stadtteilen Massenbach, Niederhofen und Stetten am Heuchelberg.
Wie gut ist die Zukunftsperspektive von Schwaigern?
Der Landkreis Heilbronn, zu dem Schwaigern gehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 12. Platz von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 10) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 34). Auch beim Wohlstand und der sozialen Lage liegt er mit Rang 35 vorne. Die Dynamik liegt mit Rang 162 etwas weiter zurück.
Woher stammen die Daten zu Schwaigern?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schwaigern sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schwaigern führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Heilbronn
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Pfaffenhofen | 74397 | 12,08 € | 2.043 € | 7,09 % |
| Jagsthausen | 74249 | 10,41 € | 2.146 € | 5,82 % |
| Roigheim | 74255 | 11,11 € | 2.395 € | 5,57 % |
| Zaberfeld | 74374 | 11,16 € | 2.480 € | 5,40 % |
| Eberstadt | 74246 | 11,66 € | 2.774 € | 5,04 % |
| Ittlingen | 74930 | 9,77 € | 2.327 € | 5,04 % |
| Oedheim | 74229 | 13,42 € | 3.449 € | 4,67 % |
| Massenbachhausen | 74252 | 10,67 € | 2.749 € | 4,66 % |