Jagsthausen

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise

Jagsthausen präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als ein Sonderfall innerhalb des Landkreises Heilbronn und des Bundeslandes Baden-Württemberg. Die Angebotsmiete liegt mit 10,41 Euro pro Quadratmeter über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 11,80 Euro und dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.146 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen deutlich unter dem Kreiswert von 3.290 Euro und dem Landeswert von 3.140 Euro.

Diese Diskrepanz zwischen relativ hohen Mieten und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 5,82 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 96 im Bundesland weist Jagsthausen die höchste Rendite von allen verglichenen Orten in Baden-Württemberg auf. Der Kaufpreisfaktor von 17,18 liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 23,19 und dem Landesdurchschnitt von 23,49. Das bedeutet, dass ein Käufer im Durchschnitt etwa 17 Jahre Bruttomiete aufwenden muss, um den Kaufpreis zu decken – im Vergleich zu rund 23 Jahren im Kreis Heilbronn.

Alle vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen auf kleinem Markt

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen in Jagsthausen ausgeprägte Schwankungen. Die Angebotsmiete stieg von 6,02 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 16,67 Euro im Jahr 2025, bevor sie 2026 auf 8,05 Euro sank. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen einem Tief von 1.561 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 und einem Hoch von 2.950 Euro im Jahr 2021.

Die aktuellen Marktdaten weichen von den Jahreswerten der Zeitreihe ab: Die aktuelle Angebotsmiete von 10,41 Euro liegt über dem 2026-Wert von 8,05, der aktuelle Kaufpreis von 2.146 Euro unter dem 2026-Wert von 2.607 Euro. Diese Differenz entsteht, weil die Zeitreihe historische Jahreswerte abbildet, während die aktuellen Marktdaten den Stand zum Stichtag der Datenaktualisierung widerspiegeln.

Die jährlichen Wachstumsraten liegen bei 3,7 Prozent für die Miete und bei minus 2,4 Prozent für den Kaufpreis. Diese Werte beschreiben die Durchschnittsentwicklung über den gesamten Zeitraum und verdecken die starken jahresweisen Ausschläge. Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Die aktuellen Werte liegen im Mittelfeld der letzten acht Jahre und deuten auf eine gewisse Stabilisierung nach den extremen Ausschlägen der Vorjahre hin.

Bevölkerungsentwicklung: Starker Zuzug in den letzten Jahren

Die Einwohnerzahl von Jagsthausen ist seit 2015 um 15,9 Prozent von 1.802 auf 2.088 im Jahr 2024 gestiegen. Die Bevölkerungsdichte von 118 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat – die Gemeinde erstreckt sich auf 17,68 Quadratkilometern und besteht aus zwei Ortsteilen.

Der Anstieg war nicht gleichmäßig: Von 2015 bis 2022 wuchs die Gemeinde moderat von 1.802 auf 1.911 Einwohner. Im Jahr 2023 sprang die Zahl dann um 177 Einwohner auf 2.088 – ein deutlicher Anstieg, der über dem langjährigen Trend liegt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,16 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Zeitraum von 2015 bis 2023 schwankte sie zwischen 1,56 Prozent (2019) und 2,88 Prozent (2020). Mit 28 arbeitslosen Personen im Jahr 2023 ist die Arbeitsmarktsituation vor Ort stabil.

Seit dem 1. Oktober 2022 trägt Jagsthausen den Namenszusatz Heimat Götz von Berlichingens.

Regionale Einordnung: Unterdurchschnittliche Preise im starken Umland

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern fällt auf, dass Jagsthausen bei den Kaufpreisen den niedrigsten Wert aufweist. Mit 2.146 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort unter allen acht verglichenen Nachbargemeinden, deren Preise zwischen 2.437 Euro (Schöntal) und 3.604 Euro (Zweiflingen) pro Quadratmeter liegen. Bei der Angebotsmiete liegt Jagsthausen mit 10,41 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbargemeinden, die zwischen 8,91 Euro (Schöntal) und 12,69 Euro (Zweiflingen) variieren.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und mittelhohen Mieten führt dazu, dass die Bruttomietrendite in Jagsthausen mit 5,82 Prozent deutlich über allen Nachbarorten liegt, deren Renditen zwischen 3,79 Prozent (Forchtenberg) und 4,41 Prozent (Möckmühl) liegen. In den meisten Orten gehen höhere Mieten auch mit höheren Kaufpreisen einher; Jagsthausen bildet hier eine Ausnahme.

Der Landkreis Heilbronn, dem Jagsthausen angehört, gehört zu den wirtschaftsstärksten Kreisen Deutschlands. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt er den 12. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang, mit besonders guten Werten im Bereich Wettbewerb und Innovation (Platz 10) und im Arbeitsmarkt (Platz 34). Die Ränge beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde.

Standortfaktoren: Keine lokalen Bildungseinrichtungen

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist eine Wohngemeinde im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs, etwa 50 Kilometer vor der Mündung der Jagst in den Neckar. Die Zugehörigkeit zum Regionalverband Heilbronn-Franken und zur äußeren Metropolregion Stuttgart bietet eine Anbindung an das wirtschaftliche Zentrum der Region, ohne selbst ein urbanes Zentrum zu sein.

Die Gemeinde ist Teil einer Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft mit Möckmühl, Roigheim und Widdern. Olnhausen wurde bereits 1972 eingemeindet und bildet den zweiten Ortsteil.