Oedheim

Marktüberblick: Pendlerort mit hoher Miete, moderatem Kaufpreis

Oedheim ist eine Gemeinde im Norden des Landkreises Heilbronn mit 6.652 Einwohnern auf 21,24 km². Der Ort liegt am Unterlauf des Kochers und gehört zur Randzone der europäischen Metropolregion Stuttgart. Nach dem Zweiten Weltkrieg wandelte sich Oedheim von einem bäuerlich geprägten Ort zu einem Wohnort für Pendler in die umliegenden Industrie- und Gewerbestandorte Neckarsulm, Heilbronn und Bad Friedrichshall. Diese Struktur als reiner Wohnort mit begrenzter eigener Gewerbeansiedlung prägt bis heute den Immobilienmarkt: Die Nachfrage nach Wohnraum ist strukturell hoch, während das Angebot begrenzt ist.

Die Angebotsmiete liegt bei 13,42 Euro pro Quadratmeter und gehört damit zu den höchsten Werten im unmittelbaren Umkreis – nur Bad Friedrichshall (13,85 €/m²) liegt darüber. Der Angebotskaufpreis beträgt 3.449 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor von 21,42 liegt unter dem Kreis- (23,19) und Landesdurchschnitt (23,49), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in den meisten anderen Orten des Landkreises und des Landes.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen schneller als Mieten

Die Angebotsmiete ist seit 2018 von 9,61 auf 13,42 Euro pro Quadratmeter gestiegen – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 5,66 Prozent. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 2.359 auf 3.449 Euro pro Quadratmeter, mit einer jährlichen Wachstumsrate von 6,51 Prozent. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreisfaktor betrug 2018 rund 20,5 (2.359 Euro geteilt durch die Jahresmiete von 9,61 × 12 = 115,32 Euro) und ist seither auf 21,42 gestiegen. Das bedeutet, der Kaufpreis ist im Verhältnis zur Jahresmiete teurer geworden – die Kaufpreise sind prozentual stärker gestiegen als die Mieten. Diese Entwicklung entspricht dem Muster vieler Orte im Landkreis Heilbronn, die von der wirtschaftlichen Dynamik der Region profitieren.

Die Bevölkerung wuchs im selben Zeitraum von 6.303 auf 6.652 Einwohner (+5,5 Prozent), was die steigende Nachfrage nach Wohnraum strukturell erklärt.

Regionale Einordnung: Gute Rendite durch günstigen Kaufpreis im Vergleich

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Oedheim die zweithöchste Angebotsmiete aller gemessenen Nachbarorte aufweist: Bad Friedrichshall (3,2 km) liegt mit 13,85 Euro pro Quadratmeter knapp darüber, alle anderen Orte liegen deutlich darunter (Neckarsulm 13,32, Erlenbach 13,14, Bad Wimpfen 12,95).

Der Kaufpreis von 3.449 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch unter dem vieler Nachbarn: Bad Friedrichshall (3.847 Euro), Erlenbach (3.843 Euro), Neckarsulm (3.664 Euro) und Neuenstadt (3.607 Euro) sind teurer. Diese Diskrepanz zwischen hoher Miete und relativ moderatem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,67 Prozent, die über dem Kreis- (4,38 Prozent) und Landesdurchschnitt (4,36 Prozent) liegt und im 75. Perzentil aller baden-württembergischen Orte rangiert.

Der Kreis Heilbronn selbst liegt mit einem Prognos-Zukunftsatlas-Rang von 12 von rund 400 deutschen Kreisen im vorderen Drittel. Besonders hervorstechend sind die Ränge 10 im Bereich Wettbewerb und Innovation sowie 34 im Arbeitsmarkt. Diese starke wirtschaftliche Lage des Kreises wirkt sich auf die Nachfrage nach Wohnraum in den umliegenden Gemeinden wie Oedheim aus.

Standortfaktoren: Wirtschaftliche Stärke des Kreises als Treiber

Oedheim verzeichnet eine stabile Bevölkerungsentwicklung: Von 6.303 Einwohnern im Jahr 2015 auf 6.652 im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 313 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote liegt bei einem Indexwert von 103 (Basis 100 = Bundesdurchschnitt).

Die Kombination aus hoher Angebotsmiete, moderatem Kaufpreis und guter Rendite macht Oedheim für Investoren interessant. Der Ort profitiert direkt von der wirtschaftlichen Stärke des Landkreises Heilbronn, der im Prognos-Zukunftsatlas unter den Top 3 Prozent aller deutschen Kreise liegt. Die Nähe zu Neckarsulm und Bad Friedrichshall bietet Arbeitsplätze in der unmittelbaren Umgebung, während Oedheim selbst als ruhiger Wohnort mit landwirtschaftlich geprägter Markung (mehr als die Hälfte Ackerland) wahrgenommen wird.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Oedheim besteht seit der Eingemeindung Degmarns im Jahr 1971 aus zwei Ortsteilen.