Offenau
Offenau (PLZ 74254) liegt im Kreis Heilbronn in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 2.918 Einwohner auf 5,7 km², das entspricht 516 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,63 € pro m², der Kaufpreis bei 3.052 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,57 % und ein Kaufpreisfaktor von 21,9 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Offenau über dem Renditeniveau von 69 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,00 € auf 14,08 € pro m², im Mittel 7,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -1,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Heilbronn Rang 12 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 162, Stärkerang 10). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bad Wimpfen, Bad Friedrichshall und Bad Rappenau an.
Immobilienpreise in Offenau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Offenau
Offenau ist eine kleine Gemeinde im Norden des Landkreises Heilbronn mit knapp 2.920 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt hohe Volatilität bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Mieten und einer guten Bruttomietrendite. Der Landkreis Heilbronn belegt im Prognos-Zukunftsatlas Platz 12. Südzucker ist der wichtigste Arbeitgeber.
Marktüberblick: Mieten über dem Durchschnitt, Rendite im oberen Drittel
Offenau weist mit 11,63 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete einen Wert aus, der deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro liegt und auch den Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro) übertrifft. Knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,80 Euro liegend, positioniert sich Offenau damit im oberen Mittelfeld der Region. Der Angebotskaufpreis von 3.052 Euro je Quadratmeter liegt hingegen unter dem Kreis- (3.290 Euro) und Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Diese Kombination aus relativ hohen Mieten und moderaten Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 4,57 Prozent. Damit liegt Offenau im 69. Perzentil aller Orte im Bundesland und übertrifft sowohl den Kreis- (4,38 Prozent) als auch den Landesdurchschnitt (4,36 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 21,87 liegt unter dem Kreis- (23,19) und Landesdurchschnitt (23,49), was den relativen Vorteil der Kaufpreise gegenüber den Mieten bestätigt. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preisentwicklung: Hohe Volatilität ohne klaren Trend
Die Zeitreihen der vergangenen Jahre zeigen eine bemerkenswerte Volatilität, die über die typischen Marktschwankungen hinausgeht. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,00 Euro (2018) und 14,08 Euro (2026), der Kaufpreis zwischen 2.685 Euro (2026) und 4.286 Euro (2022). Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Auffällig ist der Kaufpreisgipfel 2022 mit 4.286 Euro je Quadratmeter, gefolgt von einem Rückgang auf 2.958 Euro (2024) und einem erneuten Anstieg auf 3.872 Euro (2025), bevor der aktuelle Wert von 2.685 Euro (2026) den tiefsten Stand seit 2018 erreicht. Die Miete zeigt ein ähnliches Muster mit einem Tief 2018 (8,00 Euro), einem Hoch 2024 (11,84 Euro), einem Einbruch 2025 (9,49 Euro) und einem aktuellen Wert von 14,08 Euro (2026), der den historischen Höchststand markiert. Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis in den letzten Jahren – die Miete steigt, während der Kaufpreis fällt – deutet auf eine Marktkorrektur im Kaufsegment hin, während die Mietnachfrage weiter anzieht.
Regionale Einordnung: Offenau im Vergleich zu Nachbarn und Kreis
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7 Kilometer zeigt Offenau ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 11,63 Euro liegt über der von Siegelsbach (10,59 Euro) und Haßmersheim (11,42 Euro), aber unter der von Bad Wimpfen (12,95 Euro), Bad Friedrichshall (13,85 Euro) und Oedheim (13,42 Euro). Der Kaufpreis von 3.052 Euro je Quadratmeter liegt im unteren Drittel der Nachbarorte – deutlich unter Bad Friedrichshall (3.847 Euro) und Bad Wimpfen (3.776 Euro), aber auch unter Gundelsheim (3.134 Euro). Höhere Kaufpreise weisen nur Bad Rappenau (3.383 Euro), Untereisesheim (3.664 Euro) und Oedheim (3.449 Euro) auf. Niedrigere Preise finden sich in Siegelsbach (2.759 Euro) und Haßmersheim (2.370 Euro). Diese Positionierung erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 4,57 Prozent, die nur von Siegelsbach (4,60 Prozent) und Haßmersheim (5,78 Prozent) übertroffen wird. Haßmersheim weist mit 5,78 Prozent eine deutlich höhere Rendite aus, was auf den niedrigeren Kaufpreis von 2.370 Euro bei einer Miete von 11,42 Euro zurückzuführen ist. Im Kreis Heilbronn liegt Offenau mit seiner Rendite im oberen Drittel, was die Attraktivität für Investoren unterstreicht, die auf stabile Erträge abzielen.
Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und starke Kreisstruktur
Die Einwohnerzahl Offenau wuchs von 2.665 (2015) auf 2.918 (2024), was einer Zunahme von 9,5 Prozent entspricht. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2015 und 2020, als die Bevölkerung von 2.665 auf 3.002 stieg. Seit 2022 ist ein Rückgang auf 2.918 Einwohner zu verzeichnen, was einem Verlust von 2,9 Prozent seit dem Höchststand entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 516 Einwohner je Quadratkilometer – hoch für eine Gemeinde dieser Größe. Der Landkreis Heilbronn belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 12 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Besonders stark ist die Position in den Indizes Wettbewerb und Innovation (Rang 10) sowie Stärke insgesamt (Rang 10). Im Arbeitsmarkt rangiert der Kreis auf Platz 34, in der Wohlstands- und Soziallage auf Platz 35. Schwächer positioniert ist er in der Demografie (Rang 134) und Dynamik (Rang 162). Offenau selbst verfügt über keine Hochschulen. Die verkehrliche Anbindung erfolgt über die Neckartalbahn mit Stadtbahnlinie S41 im Stunden-Takt nach Heilbronn und Mosbach. Die Bundesstraße 27 durchschneidet den Ort. Südzucker AG, die 1971 in Offenau angesiedelt wurde, ist der wichtigste Arbeitgeber der Gemeinde und trägt zur wirtschaftlichen Stabilität bei.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Offenau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Offenau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,00 €/m² |
| 2019 | 10,71 €/m² |
| 2020 | 11,14 €/m² |
| 2021 | 10,71 €/m² |
| 2022 | 9,56 €/m² |
| 2023 | 10,88 €/m² |
| 2024 | 11,84 €/m² |
| 2025 | 9,49 €/m² |
| 2026 | 14,08 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Offenau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.064 €/m² |
| 2019 | 3.000 €/m² |
| 2020 | 2.770 €/m² |
| 2021 | 3.174 €/m² |
| 2022 | 4.286 €/m² |
| 2023 | 3.498 €/m² |
| 2024 | 2.958 €/m² |
| 2025 | 3.872 €/m² |
| 2026 | 2.685 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Offenau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,13 % |
| 2019 | 4,28 % |
| 2020 | 4,83 % |
| 2021 | 4,05 % |
| 2022 | 2,68 % |
| 2023 | 3,73 % |
| 2024 | 4,80 % |
| 2025 | 2,94 % |
| 2026 | 6,29 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Offenau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.665 Einwohner |
| 2016 | 2.799 Einwohner |
| 2017 | 2.905 Einwohner |
| 2018 | 2.911 Einwohner |
| 2019 | 2.909 Einwohner |
| 2020 | 3.002 Einwohner |
| 2021 | 2.961 Einwohner |
| 2022 | 3.004 Einwohner |
| 2023 | 2.918 Einwohner |
| 2024 | 2.918 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Offenau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,79 % |
| 2016 | 2,50 % |
| 2017 | 2,70 % |
| 2018 | 2,66 % |
| 2019 | 2,47 % |
| 2020 | 3,43 % |
| 2021 | 3,34 % |
| 2022 | 2,74 % |
| 2023 | 2,79 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 12,00 Rang |
| Dynamik | 162 Rang |
| Stärke | 10,00 Rang |
| Demografie | 134 Rang |
| Arbeitsmarkt | 34,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 10,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 35,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Offenau liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Offenau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Offenau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Offenau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Offenau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bad Friedrichshall | 13,85 €/m² |
| Oedheim | 13,42 €/m² |
| Neckarsulm | 13,32 €/m² |
| Bad Wimpfen | 12,95 €/m² |
| Untereisesheim | 11,98 €/m² |
| Offenau | 11,63 €/m² |
| Bad Rappenau | 11,59 €/m² |
| Gundelsheim | 11,57 €/m² |
| Haßmersheim | 11,42 €/m² |
| Siegelsbach | 10,59 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Offenau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Offenau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Haßmersheim | 5,78 % |
| Oedheim | 4,67 % |
| Siegelsbach | 4,60 % |
| Offenau | 4,57 % |
| Gundelsheim | 4,43 % |
| Neckarsulm | 4,36 % |
| Bad Friedrichshall | 4,32 % |
| Bad Wimpfen | 4,12 % |
| Bad Rappenau | 4,11 % |
| Untereisesheim | 3,92 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bad Wimpfen, Stadt | 1,7 km | 74206 | 12,95 € | 3.776 € | 4,12 % |
| Bad Friedrichshall, Stadt | 4,1 km | 74177 | 13,85 € | 3.847 € | 4,32 % |
| Bad Rappenau, Stadt | 4,4 km | 74906 | 11,59 € | 3.383 € | 4,11 % |
| Gundelsheim, Stadt | 4,5 km | 74831 | 11,57 € | 3.134 € | 4,43 % |
| Untereisesheim | 4,6 km | 74257 | 11,98 € | 3.664 € | 3,92 % |
| Siegelsbach | 6,1 km | 74936 | 10,59 € | 2.759 € | 4,60 % |
| Haßmersheim | 6,5 km | 74855 | 11,42 € | 2.370 € | 5,78 % |
| Oedheim | 6,9 km | 74229 | 13,42 € | 3.449 € | 4,67 % |
| Neckarsulm, Stadt | 7,4 km | 74172 | 13,32 € | 3.664 € | 4,36 % |
Wo liegt Offenau?
Lage
Offenau auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Offenau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,63 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.052 € |
| Bruttomietrendite | 4,57 % |
| Kaufpreisfaktor | 21,9 |
| Einwohner | 2.918 |
| Einwohner je km² | 516 |
| Fläche (km²) | 5,7 |
| Arbeitslosenquote | 2,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #12 |
| Prognos Dynamikrang | #162 |
| Prognos Stärkerang | #10 |
| Koordinaten | 49,2439, 9,1633 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Offenau
Was kostet eine Wohnung in Offenau?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt in Offenau bei 3.052 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,63 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Heilbronn (11,80 Euro) und deutlich über dem baden-württembergischen (11,08 Euro) sowie dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreis liegt ebenfalls leicht unter dem Kreisdurchschnitt (3.290 Euro), aber über dem Landes- (3.140 Euro) und Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Die Bruttomietrendite beträgt 4,57 Prozent und liegt damit über dem Kreis- (4,38 %) und Landesdurchschnitt (4,36 %).
Wie haben sich die Immobilienpreise in Offenau entwickelt?
Die Mieten sind in Offenau von 8 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 14,08 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 7,32 Prozent entspricht. Allerdings gab es dabei starke Schwankungen, etwa ein Rückgang auf 9,49 Euro im Jahr 2025. Die Kaufpreise zeigten einen anderen Verlauf: Sie schwankten zwischen 2.685 und 4.286 Euro pro Quadratmeter und liegen 2026 mit 2.685 Euro sogar unter dem Niveau von 2018 (3.064 Euro). Die durchschnittliche jährliche Veränderung liegt bei -1,64 Prozent.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Offenau?
Offenau hat aktuell 2.918 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 516 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 9,5 Prozent von 2.665 auf 2.918 gewachsen. In den letzten Jahren stabilisierte sich die Zahl bei rund 2.920 Einwohnern.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Offenau?
Offenau liegt im Kreis Heilbronn, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 12. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung belegt. Besonders gut schneidet der Kreis beim Index "Stärke" mit Rang 10 ab, während der Index "Dynamik" mit Rang 162 im Mittelfeld liegt. Für die Gemeinde selbst gelten diese Ränge nicht direkt, da sie den Kreis als Bezugsgröße haben.
Wie liegen die Immobilienpreise in Offenau im Vergleich zu den Nachbarn?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten liegt Offenau mit einer Angebotsmiete von 11,63 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld. Nachbarorte wie Bad Wimpfen (12,95 Euro) und Bad Friedrichshall (13,85 Euro) liegen deutlich darüber, während Siegelsbach (10,59 Euro) und Haßmersheim (11,42 Euro) niedriger liegen. Beim Kaufpreis liegt Offenau mit 3.052 Euro pro Quadratmeter ebenfalls im mittleren Bereich der Nachbarn, die zwischen 2.370 Euro (Haßmersheim) und 3.847 Euro (Bad Friedrichshall) variieren.
Woher stammen die Daten zu Offenau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Offenau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Offenau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Heilbronn
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Pfaffenhofen | 74397 | 12,08 € | 2.043 € | 7,09 % |
| Jagsthausen | 74249 | 10,41 € | 2.146 € | 5,82 % |
| Roigheim | 74255 | 11,11 € | 2.395 € | 5,57 % |
| Zaberfeld | 74374 | 11,16 € | 2.480 € | 5,40 % |
| Ittlingen | 74930 | 9,77 € | 2.327 € | 5,04 % |
| Eberstadt | 74246 | 11,66 € | 2.774 € | 5,04 % |
| Oedheim | 74229 | 13,42 € | 3.449 € | 4,67 % |
| Massenbachhausen | 74252 | 10,67 € | 2.749 € | 4,66 % |