Bad Wimpfen, Stadt

Standort und Struktur

Bad Wimpfen ist eine Kurstadt am Neckar im Landkreis Heilbronn mit rund 7.600 Einwohnern auf einer Fläche von knapp 19,4 km². Die Stadt gehört zur Region Kraichgau und liegt etwa 10 Kilometer nordnordwestlich der Kreisstadt Heilbronn. Als ehemalige Stauferpfalz und Reichsstadt bis 1803 verfügt Bad Wimpfen über eine bedeutende historische Substanz, die sich bis heute in der Siedlungsstruktur mit den beiden Kernbereichen Wimpfen im Tal und Wimpfen am Berg widerspiegelt. Die Stadt ist Teil des Sole-Heilbad-Verbunds im Landkreis Heilbronn, der neben Bad Rappenau die einzige weitere Kurstadt im Kreisgebiet darstellt. Diese Positionierung als Kur- und Tourismusstandort prägt die Nachfragestruktur im lokalen Immobilienmarkt.

Aktueller Markt: Hohe Preise, moderate Rendite

Die Angebotsmiete liegt bei 12,95 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit den Kreisdurchschnitt von 11,80 Euro sowie den baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.776 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (3.290 Euro) und dem Landesmittel (3.140 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 24,3 übersteigt sowohl den Kreiswert von 23,2 als auch den Landesdurchschnitt von 23,5. Die Bruttomietrendite von 4,12 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,38 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent.

Diese Kennzahlen bilden ein konsistentes Bild: Bad Wimpfen gehört im oberen Preissegment der Region. Der Kaufpreis liegt mit dem 1,15-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,10-Fachen. Das erklärt die niedrigere Rendite im Vergleich zum Umland. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,2 Kilometern liegt der Angebotskaufpreis von Bad Wimpfen knapp unter dem von Bad Friedrichshall (3.847 Euro/m²), deutlich über allen anderen. Die Miete liegt mit 12,95 Euro pro Quadratmeter über allen Nachbarn außer Bad Friedrichshall (13,85 Euro), Neckarsulm (13,32 Euro) und Oedheim (13,42 Euro). Die Rendite von 4,12 Prozent liegt damit im unteren Drittel der Nachbargemeinden und nur knapp über Bad Rappenau (4,11 Prozent) und Untereisesheim (3,92 Prozent).

Preis- und Mietentwicklung: Mieten steigen schneller als Kaufpreise

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Von 9,02 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 12,41 Euro im Jahr 2024, was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 6,69 Prozent entspricht. Im Jahr 2025 erfolgte eine Korrektur auf 11,72 Euro, bevor die Zeitreihe für 2026 einen Wert von 15,14 Euro ausweist. Der Anstieg von 2018 bis 2024 ist mit 37,6 Prozent insgesamt deutlich stärker als die Kaufpreisentwicklung.

Die Kaufpreise entwickelten sich moderater. Von 3.426 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 4.403 Euro im Jahr 2023, korrigierten dann aber auf 3.868 Euro im Jahr 2024 und 3.481 Euro im Jahr 2025 zurück. Die Zeitreihe für 2026 prognostiziert einen Anstieg auf 3.766 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor von 1,19 Prozent über den gesamten Zeitraum ist deutlich unter dem Mietwachstum. Diese unterschiedliche Dynamik führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf verändert hat: Der starke Kaufpreisanstieg bis 2023 hat die Rendite gedrückt, während die Preiskorrektur ab 2024 diese Entwicklung teilweise wieder ausgleicht.

Bevölkerungsentwicklung: Solides Wachstum mit Stagnation seit 2023

Die Bevölkerung von Bad Wimpfen wuchs von 6.971 Einwohnern im Jahr 2015 auf 7.575 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 8,7 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 391 Einwohner pro Quadratkilometer und liegt damit deutlich über der des Landkreises Heilbronn (322 Einwohner je km²). Das Wachstum verlief nicht linear: Nach einem Anstieg auf 7.359 im Jahr 2018 folgte 2019 ein Rückgang auf 7.225, bevor ab 2020 ein kontinuierlicher Aufwärtstrend einsetzte, der 2023 seinen Höhepunkt erreichte. Seit 2023 stagniert die Einwohnerzahl bei 7.575.

Die Zahl der Arbeitslosen bewegte sich zwischen 144 (2019) und 178 (2020). Nach einem Tiefstand 2019 stieg sie während der Pandemie auf 178 im Jahr 2020, erholte sich 2022 auf 147 und lag 2023 mit 166 wieder auf einem höheren Niveau. Die zeitliche Entwicklung der Arbeitslosenzahlen korreliert mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und der Pandemie.

Das Bevölkerungswachstum bis 2023 hat die Nachfrage nach Wohnraum gestützt und trägt zur Preisentwicklung bei. Die seit 2023 ausstehende Einwohnerzahl könnte sich auf die Dynamik des lokalen Marktes auswirken.

Standortfaktoren: Starker Kreis, aber demografischer Druck

Bad Wimpfen liegt im Landkreis Heilbronn, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 12 von rund 400 deutschen Kreisen belegt. Dieser Platz positioniert den Kreis in der vorderen Drittels der deutschen Kreisgebiete. Die Stärken des Kreises liegen insbesondere im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 10, im Arbeitsmarkt mit Rang 34 und im Wohlstand sowie der sozialen Lage mit Rang 35. Schwächer positioniert ist der Kreis in der Demografie mit Rang 134 und in der Dynamik mit Rang 162.

Der starke Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation spiegelt die wirtschaftliche Struktur des Landkreises wider, der durch eine diversifizierte Industrie und den Ballungsraum Heilbronn geprägt ist. Die demografische Schwäche entspricht dem bundesweiten Trend alternder Gesellschaften und könnte langfristig die Nachfrage nach Wohnraum in kleineren Gemeinden wie Bad Wimpfen unter Druck setzen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt. Bad Wimpfen ist damit primär ein Wohnstandort für Familien und Berufstätige, die in den größeren Arbeitsmärkten Heilbronn, Neckarsulm oder der Rhein-Neckar-Region arbeiten. Die Lage am Neckar und die historische Substanz der Kurstadt bieten zusätzliche Attraktivität, die sich in den überdurchschnittlichen Preisen widerspiegelt.