Bad Friedrichshall, Stadt

Überblick und Standort

Bad Friedrichshall liegt im Nordosten des Landkreises Heilbronn im Norden Baden-Württembergs und bildet mit rund 19.964 Einwohnern die viertgrößte Stadt des Landkreises. Die 24,71 km² große Stadt erstreckt sich über vier Stadtteile – die Kernstadt mit den ehemaligen Gemeinden Kochendorf, Jagstfeld und Hagenbach sowie die Ortschaften Duttenberg, Plattenwald und Untergriesheim – und liegt an den Mündungen von Jagst und Kocher in den Neckar. Die Stadt gehört zum Regionalverband Heilbronn-Franken und zum Verdichtungsraum Heilbronn, wobei Heilbronn als Oberzentrum fungiert. Bad Friedrichshall selbst ist als Unterzentrum mit mittelzentralen Funktionen ausgewiesen und Teil des Mittelbereichs Neckarsulm.

Die historische Entwicklung der Stadt ist eng mit dem Salzbergbau verbunden. Die Saline Friedrichshall, die seit 1818 betrieben wird, gab dem Ort seinen Namen und führte 1831 zur Ausweisung als Solbad – das Prädikat "Bad" geht auf dieses Solbad in Jagstfeld zurück. Die heutige Stadt entstand 1933 durch den Zusammenschluss von Kochendorf und Jagstfeld, 1935 kam Hagenbach hinzu. Das Stadtrecht wurde 1951 verliehen.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.847 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 13,85 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,15, die Bruttomietrendite liegt bei 4,32 Prozent.

Die Mietentwicklung zeigt über den betrachteten Zeitraum einen deutlichen Anstieg: Von 10,75 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 13,44 Euro im Jahr 2026. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2023 (12,44 €/m²) und 2024 (14,06 €/m²). Im Jahr 2025 blieb die Miete mit 14,01 €/m² nahezu stabil, bevor sie 2026 wieder auf 13,44 €/m² sank.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich volatiler: Von 2.707 €/m² im Jahr 2018 stieg er 2019 deutlich auf 3.848 €/m² und bewegte sich bis 2022 auf diesem Niveau (3.855 €/m²). Anschließend folgte ein Rückgang auf 3.418 €/m² im Jahr 2024. Im Jahr 2025 sprang der Wert erneut stark auf 4.409 €/m², bevor er 2026 wieder auf 3.780 €/m² fiel. Diese Schwankungen deuten auf eine dynamische, aber auch unsichere Marktlage hin.

Der CAGR für die Miete liegt bei 2,83 Prozent, für den Kaufpreis bei 4,26 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Regionale Einordnung

Bad Friedrichshall liegt mit seinen aktuellen Werten deutlich über den Durchschnittswerten auf Kreis-, Landes- und Bundesebene.

Im Kreis Heilbronn beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete 11,80 Euro pro Quadratmeter, der durchschnittliche Angebotskaufpreis 3.290 Euro pro Quadratmeter. Bad Friedrichshall liegt damit sowohl bei der Miete (+17,4 %) als auch beim Kaufpreis (+17,0 %) über dem Kreisdurchschnitt.

Auf Landeseinheit liegt der baden-württembergische Durchschnitt bei 11,08 €/m² Miete und 3.140 €/m² Kaufpreis. Bad Friedrichshall übertrifft diese Werte um 25,0 % bzw. 22,5 %.

Im bundesweiten Vergleich (Deutschland: 8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis) liegt Bad Friedrichshall deutlich über dem Niveau, was die Lage in einem der teuersten Bundesländer Deutschlands widerspiegelt.

Die Bruttomietrendite von 4,32 % liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 4,38 % und dem Landesdurchschnitt von 4,36 %. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 52,45 %, was einer mittleren Position entspricht.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis bis 8 km Entfernung liegt Bad Friedrichshall bei der Miete (13,85 €/m²) im oberen Mittelfeld – höher als Offnenau (11,63 €/m²), Gundelsheim (11,57 €/m²) und Neudenau (10,47 €/m²), aber niedriger als Neckarsulm (13,32 €/m²) und Erlenbach (13,14 €/m²). Beim Kaufpreis von 3.847 €/m² liegt die Stadt ebenfalls im oberen Segment der Nachbarn.

| Ort | Entfernung | Miete €/m² | Kaufpreis €/m² | Rendite % | |-----|-----------|------------|----------------|----------| | Bad Friedrichshall | – | 13,85 | 3.847 | 4,32 | | Neckarsulm | 4,4 km | 13,32 | 3.664 | 4,36 | | Erlenbach | 7,6 km | 13,14 | 3.843 | 4,10 | | Oedheim | 3,2 km | 13,42 | 3.449 | 4,67 | | Bad Wimpfen | 3,8 km | 12,95 | 3.776 | 4,12 | | Gundelsheim | 7,3 km | 11,57 | 3.134 | 4,43 | | Offenau | 4,1 km | 11,63 | 3.052 | 4,57 | | Neudenau | 8,1 km | 10,47 | 3.014 | 4,17 |

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Bad Friedrichshall ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 19.019 Einwohnern im Jahr 2015 auf 19.964 im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 5 % entspricht. Besonders deutlich war das Wachstum zwischen 2021 und 2022, als die Einwohnerzahl von 19.505 auf 19.962 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei knapp 20.000.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 808 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine Stadt im Umland einer größeren Stadt wie Heilbronn typisch ist.

Die Zahl der Arbeitslosen ist von 577 im Jahr 2015 auf 471 im Jahr 2023 zurückgegangen, was einem Rückgang von rund 18 % entspricht. Dies korrespondiert mit der herausragenden Position des Landkreises Heilbronn im Prognos-Zukunftsatlas 2025: Der Kreis belegt insgesamt den 12. Platz von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Position im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 10) sowie bei der wirtschaftlichen Stärke (Rang 10). Auch der Arbeitsmarkt ist mit Rang 34 deutlich überdurchschnittlich positioniert. Wohlstand und soziale Lage liegen auf Rang 35, die Demografie auf Rang 134 und die Dynamik auf Rang 162.

Diese starke wirtschaftliche Einbettung des Landkreises Heilbronn wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt in Bad Friedrichshall aus. Die Stadt profitiert von ihrer Lage im Verdichtungsraum Heilbronn und der Nähe zum Wirtschaftsstandort Neckarsulm, wo sich die Schwarz-Gruppe mit ihrem Sitz und ihrem Forschungs- und Innovationszentrum (Schwarz-Projekt-Campus) befindet. Die Schwarz-Gruppe ist das größte Handelsunternehmen Europas mit 185,6 Milliarden Euro Umsatz (2025) und 604.000 Mitarbeitern.

Hochschulen sind in Bad Friedrichshall nicht direkt angesiedelt. Die nächste Hochschuleinrichtung ist die Hochschule Heilbronn in Heilbronn (74081).

Fazit

Bad Friedrichshall präsentiert sich als wachsende Stadt im wirtschaftsstarken Landkreis Heilbronn mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen im regionalen und landesweiten Vergleich. Die Stadt profitiert von ihrer Lage im Verdichtungsraum Heilbronn, der starken wirtschaftlichen Einbettung durch die Nähe zur Schwarz-Gruppe und der guten Infrastruktur als Unterzentrum.

Die Miet- und Kaufpreise liegen deutlich über den Durchschnittswerten auf Kreis-, Landes- und Bundesebene. Die Mietentwicklung war über den Zeitraum 2018 bis 2026 durchgängig steigend, wenn auch mit leichten Schwankungen in den letzten Jahren. Der Kaufpreismarkt zeigt eine höhere Volatilität mit deutlichen Ausschlägen nach oben und unten.

Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv, mit einem Wachstum von rund 5 % seit 2015. Der Arbeitsmarkt hat sich verbessert, was sich in der rückläufigen Arbeitslosenzahl widerspiegelt. Die herausragende Position des Landkreises Heilbronn im Prognos-Zukunftsatlas unterstreicht die wirtschaftliche Attraktivität der Region.

Für Investoren und Käufer ist zu beachten, dass die vorliegenden Miet- und Kaufwerte Angebotswerte aus Inseraten sind und systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.