Neckarsulm, Stadt

Marktüberblick

Neckarsulm liegt im Norden Baden-Württembergs im Landkreis Heilbronn und zählt mit rund 26.500 Einwohnern auf einer Fläche von 24,94 km² zu den größeren Gemeinden der Region. Die Stadt ist seit 1973 Große Kreisstadt und bildet ein Mittelzentrum innerhalb der Region Heilbronn-Franken. Mit einer Bevölkerungsdichte von 1.063 Einwohnern pro km² ist Neckarsulm deutlich dichter besiedelt als der baden-württembergische Durchschnitt.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt sich durch Angebotsmieten von 13,32 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 3.664 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,36 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 22,92. Beide Werte – Miete und Kaufpreis – liegen über dem Durchschnitt des Landkreises Heilbronn sowie dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs, was auf die besondere wirtschaftliche Struktur der Stadt hinweist.

Preis- und Mietentwicklung

Die Entwicklung der Angebotsmieten zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 10,64 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte auf 13,93 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 3,43 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2019 und 2020 sowie 2022 und 2024. Im Jahr 2021 gab es eine kurze Einbruchsphase auf 11,36 Euro, die sich jedoch schnell erholte.

Die Kaufpreisentwicklung war deutlich volatiler. Von 2.999 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte bis 2021 auf einen Höhepunkt von 4.219 Euro (+41 Prozent in drei Jahren). Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 3.792 Euro im Jahr 2024. 2025 erholten sich die Preise wieder auf 4.159 Euro, bevor sie 2026 auf 3.000 Euro fielen – damit wieder auf dem Niveau von 2018. Der langjährige CAGR von nahezu 0 Prozent (0,005) verdeutlicht, dass sich die Kaufpreise über den gesamten Zeitraum kaum verändert haben, obwohl die jährlichen Schwankungen beträchtlich waren.

Die Datenreihen zu Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Neckarsulm überdurchschnittlich ab. Die Angebotsmiete von 13,32 Euro pro Quadratmeter liegt 13 Prozent über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Heilbronn (11,80 Euro) und 20 Prozent über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro). Auch beim Kaufpreis mit 3.664 Euro pro Quadratmeter liegt Neckarsulm deutlich über dem Kreisdurchschnitt (3.290 Euro) und dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 22,92 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt (23,19) und dem Landesdurchschnitt (23,49), was bei den hohen absoluten Preisen überraschend ist. Die Bruttomietrendite von 4,36 Prozent entspricht nahezu dem Landesdurchschnitt (4,36 Prozent) und liegt knapp unter dem Kreiswert (4,38 Prozent). Im Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland belegt Neckarsulm den 56. Perzentilplatz von 1.102 Vergleichsorten.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Untereisesheim (2,8 km Entfernung) weist mit 11,98 Euro pro Quadratmeter die niedrigste Miete auf, während Heilbronn mit 14,39 Euro die höchste Miete im Umkreis von 7 km verzeichnet. Bad Friedrichshall (4,4 km) liegt mit 13,85 Euro knapp über Neckarsulm. Beim Kaufpreis liegt Neckarsulm mit 3.664 Euro im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarorte; Eberstadt weist mit 2.774 Euro den niedrigsten Preis aus.

Die Nachbarorte im Überblick (Entfernung in Klammern): - Untereisesheim (2,8 km): 11,98 €/m² Miete, 3.664 €/m² Kauf - Erlenbach (3,9 km): 13,14 €/m² Miete, 3.843 €/m² Kauf - Bad Friedrichshall (4,4 km): 13,85 €/m² Miete, 3.847 €/m² Kauf - Heilbronn (5,5 km): 14,39 €/m² Miete, 3.745 €/m² Kauf - Oedheim (6,1 km): 13,42 €/m² Miete, 3.449 €/m² Kauf - Bad Wimpfen (6,1 km): 12,95 €/m² Miete, 3.776 €/m² Kauf - Weinsberg (6,3 km): 13,15 €/m² Miete, 3.737 €/m² Kauf - Eberstadt (7,1 km): 11,66 €/m² Miete, 2.774 €/m² Kauf

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Neckarsulms entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil. Von 26.304 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2019 auf 26.528, fiel dann 2020 und 2021 leicht auf 26.292 und erholte sich bis 2023 wieder auf 26.523. Bis 2024 blieb die Zahl unverändert bei 26.523. Die Gesamtentwicklung seit Serienbeginn beträgt 0,83 Prozent – ein sehr moderater Anstieg.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 587 (absolute Zahl). Der Verlauf der Arbeitslosenzahlen zeigt Schwankungen zwischen 510 (2019) und 665 (2020), wobei 2020 mit dem Pandemiejahr ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen war. 2022 fiel die Zahl auf 519, stieg 2023 jedoch wieder auf 587.

Neckarsulm verfügt über rund 29.500 Arbeitsplätze bei etwa 26.500 Einwohnern, was auf eine starke Pendlerstruktur hinweist. Die Stadt ist wirtschaftlich geprägt durch das Audi-Werk mit über 14.000 Beschäftigten als größten Arbeitgeber sowie durch die Zentrale der Schwarz-Gruppe, die die Handelsketten Lidl und Kaufland betreibt. Diese wirtschaftliche Struktur trägt zur Stabilität des lokalen Arbeitsmarkts bei.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Heilbronn, zu dem Neckarsulm gehört, mit dem Gesamtrang 12 von rund 400 deutschen Kreisen. Dies positioniert den Kreis in der absoluten Spitzengruppe der deutschen Regionen.

Besonders hervorstechend sind die Ränge in den Teilindizes: Der Index Wettbewerb und Innovation belegt Rang 10, der Index Stärke Rang 10, der Index Arbeitsmarkt Rang 34 und der Index Wohlstand und soziale Lage Rang 35. Der Index Dynamik liegt mit Rang 162 deutlich niedriger, und der Index Demografie belegt Rang 134. Diese Verteilung zeigt einen Kreis mit starker wirtschaftlicher Basis und gutem Arbeitsmarkt, der jedoch in puncto Dynamik und demografischer Entwicklung Nachholbedarf hat.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte befinden sich in Heilbronn (5,5 km) und im weiteren Umland.

Die Kombination aus starkem Arbeitsmarkt, innovativer Wirtschaftsstruktur und der Nähe zum Oberzentrum Heilbronn sowie zur Metropolregion Stuttgart bildet die Grundlage für die überdurchschnittlichen Immobilienwerte in Neckarsulm.