Heilbronn, Universitätsstadt
Heilbronn (PLZ 74072) ist eine kreisfreie Stadt in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 130.093 Einwohner auf 99,9 km², das entspricht 1.302 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,39 € pro m², der Kaufpreis bei 3.745 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,61 % und ein Kaufpreisfaktor von 21,7 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heilbronn über dem Renditeniveau von 71 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 12,14 € auf 15,10 € pro m², im Mittel 2,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Heilbronn, Stadtkreis Rang 69 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 85, Stärkerang 75). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Flein, Erlenbach und Weinsberg an.
Immobilienpreise in Heilbronn im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Heilbronn, Universitätsstadt
Immobilienmarktbericht für Heilbronn, Universitätsstadt: Angebotsmiete 14,39 €/m², Angebotskaufpreis 3.745 €/m². Durchgängig steigende Mietpreise (+2,76 % CAGR), volatile Kaufpreisentwicklung mit Erholung nach 2023. Heilbronn liegt deutlich über Landes- und Bundesdurchschnitt bei Miete und Kaufpreis, weist aber einen günstigeren Kaufpreisfaktor als der Landesdurchschnitt auf. Bevölkerungswachstum von 6,14 % seit 2015. Prognos-Rang 69 von 400 Kreisen, besonders stark im Demografie-Index (Rang 14). Hochschule Heilbronn mit 8.000 Studierenden.
Marktüberblick
Heilbronn, Universitätsstadt, liegt im Norden Baden-Württembergs am Neckar, rund 50 Kilometer nördlich von Stuttgart. Die Großstadt mit 130.093 Einwohnern (Stand 2024) erstreckt sich auf 99,9 km² und gliedert sich in neun Stadtteile. Seit dem 1. Februar 2020 führt sie offiziell die Bezeichnung Universitätsstadt. Heilbronn ist Oberzentrum im Regionalverband Heilbronn-Franken und liegt an der Randzone der europäischen Metropolregion Stuttgart.
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.745 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 14,39 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,61 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,69.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Heilbronn zeigen über den Beobachtungszeitraum einen durchgängig steigenden Trend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 12,14 Euro je Quadratmeter, beträgt sie 2026 (prognostiziert) 15,10 Euro. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 2,76 Prozent.
Die Kaufpreise verlaufen volatiler. Von 3.122 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf 4.063 Euro an. Anschließend folgte ein Rückgang auf 3.537 Euro im Jahr 2023, ehe sich die Werte 2024 (3.693 Euro) und 2025 (3.970 Euro) wieder erholten. Die prognostizierte Entwicklung für 2026 zeigt mit 3.624 Euro einen leichten Rückgang gegenüber 2025. Der CAGR für Kaufpreise liegt bei 1,88 Prozent.
Die zeitlichen Reihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Heilbronn liegt bei den Mietpreisen deutlich über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro je Quadratmeter) und mehr als anderthalb Mal über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Auch beim Angebotskaufpreis übertrifft Heilbronn den Landesdurchschnitt (3.140 Euro) und den Bundesdurchschnitt (2.409 Euro) deutlich.
Mit einem Kaufpreisfaktor von 21,69 liegt Heilbronn unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 23,49. Das bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten günstiger sind als im Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 4,61 Prozent platziert Heilbronn im 71. Perzentil des Bundeslandes – besser als rund 71 Prozent der vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg.
Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigen sich unterschiedliche Muster. Flein (4,4 km Entfernung) weist mit 4.010 Euro je Quadratmeter den höchsten Angebotskaufpreis auf, Neckarsulm (5,5 km) liegt mit 3.664 Euro leicht unter dem Heilbronner Wert. Die Angebotsmieten der Nachbargemeinden liegen durchweg unter 14 Euro je Quadratmeter.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Heilbronns ist im Beobachtungszeitraum deutlich gewachsen: Von 122.567 Einwohnern im Jahr 2015 auf 130.093 im Jahr 2024, einem Anstieg von 6,14 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.302 Einwohner je Quadratkilometer.
Die Zahl der Arbeitslosen lag 2015 bei 3.933 und 2023 bei 4.008. Ein deutlicher Anstieg war während der Corona-Pandemie zu verzeichnen (4.383 im Jahr 2020), ehe die Zahl 2022 auf 3.579 sank und 2023 wieder auf 4.008 anstieg.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Stadtkreis Heilbronn auf Rang 69 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schneidet der Kreis im Index Demografie mit Rang 14 ab. Im Index Arbeitsmarkt liegt er auf Rang 88, im Index Wohlstand und soziale Lage auf Rang 129. Der Dynamik-Index erreicht Rang 85, der Wettbewerbs- und Innovationsindex Rang 146. Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis Heilbronn, nicht auf die Stadt Heilbronn allein.
Als Universitätsstadt verfügt Heilbronn über die Hochschule Heilbronn, eine staatliche Fachhochschule mit knapp 8.000 Studierenden (WS 2022/23), davon 5.711 am Standort Heilbronn. Die Hochschule ist auf die Schwerpunkte Technik, Wirtschaft und Informatik ausgerichtet und bietet sieben Fakultäten. Zudem ist Heilbronn Standort der Dualen Hochschule Baden-Württemberg.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heilbronn entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heilbronn
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 12,14 €/m² |
| 2019 | 12,17 €/m² |
| 2020 | 12,48 €/m² |
| 2021 | 12,11 €/m² |
| 2022 | 12,76 €/m² |
| 2023 | 13,49 €/m² |
| 2024 | 13,94 €/m² |
| 2025 | 14,04 €/m² |
| 2026 | 15,10 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heilbronn
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.122 €/m² |
| 2019 | 3.401 €/m² |
| 2020 | 3.677 €/m² |
| 2021 | 4.063 €/m² |
| 2022 | 3.728 €/m² |
| 2023 | 3.537 €/m² |
| 2024 | 3.693 €/m² |
| 2025 | 3.970 €/m² |
| 2026 | 3.624 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heilbronn
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,67 % |
| 2019 | 4,29 % |
| 2020 | 4,07 % |
| 2021 | 3,58 % |
| 2022 | 4,11 % |
| 2023 | 4,58 % |
| 2024 | 4,53 % |
| 2025 | 4,24 % |
| 2026 | 5,00 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heilbronn
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 122.567 Einwohner |
| 2016 | 123.771 Einwohner |
| 2017 | 125.113 Einwohner |
| 2018 | 125.960 Einwohner |
| 2019 | 126.592 Einwohner |
| 2020 | 126.458 Einwohner |
| 2021 | 125.613 Einwohner |
| 2022 | 128.334 Einwohner |
| 2023 | 130.093 Einwohner |
| 2024 | 130.093 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heilbronn
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,44 % |
| 2016 | 2,95 % |
| 2017 | 2,32 % |
| 2018 | 4,38 % |
| 2019 | 4,24 % |
| 2020 | 5,53 % |
| 2021 | 5,24 % |
| 2022 | 4,46 % |
| 2023 | 5,00 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 69,00 Rang |
| Dynamik | 85,00 Rang |
| Stärke | 75,00 Rang |
| Demografie | 14,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 88,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 146 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 129 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Heilbronn liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Heilbronn im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heilbronn ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heilbronn ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heilbronn
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Heilbronn | 14,39 €/m² |
| Neckarsulm | 13,32 €/m² |
| Weinsberg | 13,15 €/m² |
| Erlenbach | 13,14 €/m² |
| Untergruppenbach | 12,93 €/m² |
| Flein | 12,71 €/m² |
| Leingarten | 12,42 €/m² |
| Talheim | 12,36 €/m² |
| Ellhofen | 12,24 €/m² |
| Nordheim | 11,98 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heilbronn ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heilbronn
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Heilbronn | 4,61 % |
| Neckarsulm | 4,36 % |
| Talheim | 4,26 % |
| Weinsberg | 4,22 % |
| Untergruppenbach | 4,21 % |
| Ellhofen | 4,15 % |
| Erlenbach | 4,10 % |
| Nordheim | 3,94 % |
| Leingarten | 3,88 % |
| Flein | 3,80 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Flein | 4,4 km | 74223 | 12,71 € | 4.010 € | 3,80 % |
| Erlenbach | 5,0 km | 74235 | 13,14 € | 3.843 € | 4,10 % |
| Weinsberg, Stadt | 5,1 km | 74189 | 13,15 € | 3.737 € | 4,22 % |
| Neckarsulm, Stadt | 5,5 km | 74172 | 13,32 € | 3.664 € | 4,36 % |
| Leingarten, Stadt | 6,6 km | 74211 | 12,42 € | 3.846 € | 3,88 % |
| Talheim | 6,6 km | 74388 | 12,36 € | 3.486 € | 4,26 % |
| Untergruppenbach | 6,9 km | 74199 | 12,93 € | 3.690 € | 4,21 % |
| Nordheim | 7,5 km | 74226 | 11,98 € | 3.649 € | 3,94 % |
| Ellhofen | 7,6 km | 74248 | 12,24 € | 3.540 € | 4,15 % |
Wo liegt Heilbronn?
Lage
Heilbronn auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heilbronn
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,39 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.745 € |
| Bruttomietrendite | 4,61 % |
| Kaufpreisfaktor | 21,7 |
| Einwohner | 130.093 |
| Einwohner je km² | 1.302 |
| Fläche (km²) | 99,9 |
| Arbeitslosenquote | 5,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #69 |
| Prognos Dynamikrang | #85 |
| Prognos Stärkerang | #75 |
| Koordinaten | 49,1404, 9,2180 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heilbronn
Was kostet eine Wohnung in Heilbronn?
Die Angebotsmiete liegt bei 14,39 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.745 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt (11,08 Euro/m² Miete, 3.140 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro/m² Miete, 2.409 Euro/m² Kaufpreis). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heilbronn entwickelt?
Die Angebotsmiete stieg von 12,14 Euro/m² im Jahr 2018 auf 15,10 Euro/m² im Jahr 2026, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 2,76 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis kletterte von 3.122 Euro/m² 2018 auf einen Höchststand von 4.063 Euro/m² 2021, fiel dann auf 3.537 Euro/m² 2023 und liegt 2026 bei 3.624 Euro/m². Die langjährige durchschnittliche Steigerung liegt bei rund 1,88 Prozent pro Jahr.
Wie ist die Bruttomietrendite in Heilbronn im Vergleich zu Baden-Württemberg und Deutschland?
Heilbronn weist eine Bruttomietrendite von 4,61 Prozent auf. Damit liegt sie über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent und erreicht im Landesvergleich den Perzentilrang 71,4 – rund 71 Prozent der Orte in Baden-Württemberg haben eine niedrigere Rendite. Im bundesweiten Vergleich mit 5,10 Prozent liegt Heilbronn jedoch darunter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,69.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heilbronn?
Die Einwohnerzahl stieg von 122.567 im Jahr 2015 auf 130.093 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von rund 6,14 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.302 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt wächst also kontinuierlich, wobei das Wachstum zwischen 2019 und 2021 zeitweise leicht rückläufig war.
Wie gut schneidet Heilbronn im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Heilbronn belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter den rund 400 deutschen Kreisen den Gesamtrang 69. Im Index Dynamik liegt der Kreis auf Rang 85, im Index Stärke auf Rang 75. Die Werte für Demografie (Rang 14), Arbeitsmarkt (Rang 88), Wettbewerb und Innovation (Rang 146) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 129) zeigen unterschiedliche Stärken und Schwächen. Der Rang gilt für den Stadtkreis Heilbronn.
Woher stammen die Daten zu Heilbronn?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heilbronn sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heilbronn führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |