Weinsberg, Stadt
Weinsberg (PLZ 74189) liegt im Kreis Heilbronn in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 13.468 Einwohner auf 22,2 km², das entspricht 606 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,15 € pro m², der Kaufpreis bei 3.737 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,22 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,7 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Weinsberg über dem Renditeniveau von 45 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,68 € auf 14,53 € pro m², im Mittel 5,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 12,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Heilbronn Rang 12 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 162, Stärkerang 10). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Erlenbach, Ellhofen und Lehrensteinsfeld an.
Immobilienpreise in Weinsberg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Weinsberg, Stadt
Weinsberg liegt als Kleinstadt im Landkreis Heilbronn mit 13.468 Einwohnern knapp fünf Kilometer östlich von Heilbronn. Der Immobilienmarkt weist mit 13,15 €/m² Angebotsmiete und 3.737 €/m² Angebotskaufpreis deutliche Aufschläge auf die Kreis- und Landesdurchschnitte auf. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um über 12 %. Der Landkreis Heilbronn belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 12 einen Spitzenplatz. Die Anbindung an Heilbronn erfolgt über die S4 der Stadtbahn und die Autobahnkreuzung A6/A81.
Der Ort Weinsberg
Weinsberg ist eine Kleinstadt im Nordosten Baden-Württembergs im Landkreis Heilbronn. Mit 13.468 Einwohnern auf 22,22 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 606 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Stadt liegt fünf Kilometer östlich von Heilbronn im Weinsberger Tal, das von der Sulm und ihren Zuflüssen geformt wird. Sie ist Zentralort des Weinsberger Tales und Unterzentrum mit mittelzentralen Funktionen. Die Stadt besteht aus der Kernstadt und den 1973 bzw. 1975 eingemeindeten Ortschaften Gellmersbach, Grantschen und Wimmental. Weinsberg ist traditionell durch Weinbau geprägt und beherbergt die Staatliche Lehr- und Versuchsanstalt für Wein- und Obstbau.
Aktueller Immobilienmarkt
Die Angebotsmiete in Weinsberg liegt bei 13,15 Euro je Quadratmeter (Stand 2026). Damit liegt Weinsberg deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Heilbronn mit 11,80 Euro, über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 11,08 Euro und weit über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 3.737 Euro je Quadratmeter und übertrifft ebenfalls die Vergleichswerte des Kreises (3.290 Euro), des Landes (3.140 Euro) und Deutschlands (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,68, was leicht über dem Kreis- (23,19) und Landesdurchschnitt (23,49) liegt. Die Bruttomietrendite beträgt 4,22 Prozent und liegt damit knapp unter dem Kreis- (4,38 %) und Landesdurchschnitt (4,36 %), was die höheren Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten widerspiegelt.
Preis- und Marktentwicklung
Die Mietpreise in Weinsberg sind seit 2018 deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 9,68 Euro je Quadratmeter, betrug sie 2026 bereits 14,53 Euro. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) über diesen Zeitraum liegt bei 5,21 Prozent. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 12,63 Euro im Jahr 2021 folgte 2022 ein Rückgang auf 11,82 Euro, bevor die Preise 2023 mit 13,34 Euro wieder deutlich anzogen. Die Kaufpreisentwicklung verlief anders. Von 2.886 Euro je Quadratmeter (2018) stiegen die Preise 2019 stark auf 4.116 Euro und erreichten 2020 mit 4.187 Euro ihren Höhepunkt. Anschließend folgte eine Korrekturphase mit 3.426 Euro (2022) und einem Tiefststand von 3.282 Euro (2023). 2024 erholten sich die Preise wieder auf 3.992 Euro, bevor sie 2026 auf 3.138 Euro sanken. Der CAGR für Kaufpreise liegt bei 1,05 Prozent, was die Volatilität der Reihe unterstreicht. Die Bevölkerung wuchs von 12.001 Einwohnern (2015) auf 13.468 (2024), einem Zuwachs von 12,2 Prozent. Besonders stark fiel das Wachstum in den Jahren 2021 bis 2022 aus, als die Einwohnerzahl um 537 Personen stieg.
Regionale Einordnung und Standortfaktoren
Weinsberg liegt im Landkreis Heilbronn, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen den insgesamt 12. Rang belegt. Besonders stark positioniert ist der Kreis in den Indizes Wettbewerb und Innovation (Rang 10) sowie Strukturstärke (Rang 10). Auch der Arbeitsmarkt (Rang 34) und die soziale Lage (Rang 35) schneiden gut ab. Im Dynamik-Index liegt der Kreis mit Rang 162 deutlich zurück, und auch im Demografie-Index (Rang 134) gibt es Luft nach oben. Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis Heilbronn, nicht spezifisch für Weinsberg. Im regionalen Vergleich zeigt sich, dass Weinsbergs Angebotsmiete von 13,15 Euro je Quadratmeter im Umkreis auf ähnlichem Niveau liegt wie in Ellhofen (12,24 Euro) und Lehrensteinsfeld (12,33 Euro), während Heilbronn mit 14,39 Euro leicht darüber liegt. Beim Kaufpreis liegt Weinsberg mit 3.737 Euro je Quadratmeter im oberen Mittelfeld der Nachbarorte; Lehrensteinsfeld weist mit 4.072 Euro den höchsten Wert auf, Eberstadt mit 2.774 Euro den niedrigsten.
Infrastruktur und Anbindung
Weinsberg ist über die S4 der Stadtbahn Heilbronn an das Schienennetz angebunden. Die Linie verkehrt im 30-Minuten-Takt und verbindet die Stadt direkt mit Heilbronn. Im Straßenverkehr liegt Weinsberg an der Kreuzung der Autobahnen A6 und A81, was eine schnelle Anbindung an die Regionen Stuttgart, Karlsruhe und Würzburg ermöglicht. Der Weinbau spielt in Weinsberg eine historische und wirtschaftliche Rolle; die Stadt beherbergt die Staatliche Lehr- und Versuchsanstalt für Wein- und Obstbau Weinsberg. Die Stadt ist Teil des Gemeindeverwaltungsverbands „Raum Weinsberg“, zu dem Eberstadt, Ellhofen und Lehrensteinsfeld gehören. Das zugehörige Oberzentrum ist Heilbronn.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Weinsberg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Weinsberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,68 €/m² |
| 2019 | 10,79 €/m² |
| 2020 | 11,03 €/m² |
| 2021 | 12,63 €/m² |
| 2022 | 11,82 €/m² |
| 2023 | 13,34 €/m² |
| 2024 | 13,57 €/m² |
| 2025 | 12,87 €/m² |
| 2026 | 14,53 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Weinsberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.886 €/m² |
| 2019 | 4.116 €/m² |
| 2020 | 4.187 €/m² |
| 2021 | 3.970 €/m² |
| 2022 | 3.426 €/m² |
| 2023 | 3.282 €/m² |
| 2024 | 3.992 €/m² |
| 2025 | 3.705 €/m² |
| 2026 | 3.138 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Weinsberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,03 % |
| 2019 | 3,15 % |
| 2020 | 3,16 % |
| 2021 | 3,82 % |
| 2022 | 4,14 % |
| 2023 | 4,88 % |
| 2024 | 4,08 % |
| 2025 | 4,17 % |
| 2026 | 5,56 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Weinsberg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 12.001 Einwohner |
| 2016 | 12.168 Einwohner |
| 2017 | 12.237 Einwohner |
| 2018 | 12.336 Einwohner |
| 2019 | 12.285 Einwohner |
| 2020 | 12.446 Einwohner |
| 2021 | 12.753 Einwohner |
| 2022 | 13.290 Einwohner |
| 2023 | 13.468 Einwohner |
| 2024 | 13.468 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Weinsberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,69 % |
| 2016 | 2,95 % |
| 2017 | 2,18 % |
| 2018 | 2,57 % |
| 2019 | 2,57 % |
| 2020 | 3,36 % |
| 2021 | 3,15 % |
| 2022 | 2,74 % |
| 2023 | 3,65 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 12,00 Rang |
| Dynamik | 162 Rang |
| Stärke | 10,00 Rang |
| Demografie | 134 Rang |
| Arbeitsmarkt | 34,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 10,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 35,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Weinsberg liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Weinsberg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Weinsberg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Weinsberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Weinsberg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Heilbronn | 14,39 €/m² |
| Neckarsulm | 13,32 €/m² |
| Weinsberg | 13,15 €/m² |
| Erlenbach | 13,14 €/m² |
| Untergruppenbach | 12,93 €/m² |
| Flein | 12,71 €/m² |
| Lehrensteinsfeld | 12,33 €/m² |
| Ellhofen | 12,24 €/m² |
| Obersulm | 11,76 €/m² |
| Eberstadt | 11,66 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Weinsberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Weinsberg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Eberstadt | 5,04 % |
| Heilbronn | 4,61 % |
| Neckarsulm | 4,36 % |
| Obersulm | 4,32 % |
| Weinsberg | 4,22 % |
| Untergruppenbach | 4,21 % |
| Ellhofen | 4,15 % |
| Erlenbach | 4,10 % |
| Flein | 3,80 % |
| Lehrensteinsfeld | 3,63 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Erlenbach | 2,5 km | 74235 | 13,14 € | 3.843 € | 4,10 % |
| Ellhofen | 2,6 km | 74248 | 12,24 € | 3.540 € | 4,15 % |
| Lehrensteinsfeld | 3,7 km | 74251 | 12,33 € | 4.072 € | 3,63 % |
| Eberstadt | 4,2 km | 74246 | 11,66 € | 2.774 € | 5,04 % |
| Heilbronn, Universitätsstadt | 5,1 km | 74072 | 14,39 € | 3.745 € | 4,61 % |
| Neckarsulm, Stadt | 6,3 km | 74172 | 13,32 € | 3.664 € | 4,36 % |
| Untergruppenbach | 6,6 km | 74199 | 12,93 € | 3.690 € | 4,21 % |
| Obersulm | 7,3 km | 74182 | 11,76 € | 3.267 € | 4,32 % |
| Flein | 7,6 km | 74223 | 12,71 € | 4.010 € | 3,80 % |
Wo liegt Weinsberg?
Lage
Weinsberg auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Weinsberg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,15 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.737 € |
| Bruttomietrendite | 4,22 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,7 |
| Einwohner | 13.468 |
| Einwohner je km² | 606 |
| Fläche (km²) | 22,2 |
| Arbeitslosenquote | 3,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #12 |
| Prognos Dynamikrang | #162 |
| Prognos Stärkerang | #10 |
| Koordinaten | 49,1503, 9,2858 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Weinsberg
Was kostet eine Wohnung in Weinsberg?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Weinsberg liegt bei 13,15 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.737 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Heilbronn (11,80 Euro/m² Miete, 3.290 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro/m² Miete, 3.140 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Weinsberg entwickelt?
Die Angebotsmieten sind in der beobachteten Zeitspanne von 2018 bis 2026 von 9,68 auf 14,53 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,2 Prozent entspricht. Die Kaufpreise bewegten sich im selben Zeitraum von 2.886 auf 3.138 Euro pro Quadratmeter, was einem jährlichen Anstieg von etwa 1,1 Prozent entspricht. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Weinsberg?
Die Bruttomietrendite in Weinsberg beträgt 4,22 Prozent und liegt damit leicht unter dem Durchschnitt des Landkreises Heilbronn (4,38 Prozent) sowie dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (4,36 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 23,68 liegt knapp über dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 23,2 bzw. 23,5). Im Bundesland liegt Weinsberg bei der Rendite auf dem Perzentilrang 45, was bedeutet, dass rund 45 Prozent der Orte im Land eine niedrigere und 55 Prozent eine höhere Rendite aufweisen.
Wie schneidet Weinsberg im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Umkreis liegen die Angebotsmieten der Nachbarorte zwischen 11,66 Euro pro Quadratmeter in Eberstadt und 14,39 Euro in Heilbronn. Der Kaufpreis liegt in Weinsberg mit 3.737 Euro/m² im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden – deutlich unter Lehrensteinsfeld (4.072 Euro/m²), aber über Eberstadt (2.774 Euro/m²). Die Bruttomietrendite der Nachbarn reicht von 3,63 Prozent in Lehrensteinsfeld bis 5,04 Prozent in Eberstadt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Weinsberg?
Die Einwohnerzahl von Weinsberg ist von 12.001 im Jahr 2015 auf 13.468 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von rund 12,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 606 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 22,22 Quadratkilometern. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,04 Prozent und ist damit von 2,26 Prozent im Jahr 2015 leicht angestiegen.
Wie ist die wirtschaftliche Lage von Weinsberg eingeordnet?
Weinsberg liegt im Landkreis Heilbronn, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 12 von rund 400 deutschen Kreisen erreicht. Besonders gut schnitt der Kreis in den Indizes Wettbewerb und Innovation (Rang 10) sowie Stärke (Rang 10) ab. Auch der Arbeitsmarkt (Rang 34) und der Wohlstand (Rang 35) liegen weit vorne. Der Rang gilt für den gesamten Landkreis Heilbronn, nicht spezifisch für die Stadt Weinsberg. Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig.
Woher stammen die Daten zu Weinsberg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Weinsberg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Weinsberg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Heilbronn
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Pfaffenhofen | 74397 | 12,08 € | 2.043 € | 7,09 % |
| Jagsthausen | 74249 | 10,41 € | 2.146 € | 5,82 % |
| Roigheim | 74255 | 11,11 € | 2.395 € | 5,57 % |
| Zaberfeld | 74374 | 11,16 € | 2.480 € | 5,40 % |
| Eberstadt | 74246 | 11,66 € | 2.774 € | 5,04 % |
| Ittlingen | 74930 | 9,77 € | 2.327 € | 5,04 % |
| Oedheim | 74229 | 13,42 € | 3.449 € | 4,67 % |
| Massenbachhausen | 74252 | 10,67 € | 2.749 € | 4,66 % |