Pfaffenhofen
Pfaffenhofen (PLZ 74397) liegt im Kreis Heilbronn in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 2.569 Einwohner auf 12,0 km², das entspricht 213 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,08 € pro m², der Kaufpreis bei 2.043 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,09 % und ein Kaufpreisfaktor von 14,1 — rechnerisch sind das 14 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Pfaffenhofen über dem Renditeniveau von 99 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,13 € auf 12,02 € pro m², im Mittel 8,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -7,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 10,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Heilbronn Rang 12 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 162, Stärkerang 10). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Güglingen, Zaberfeld und Cleebronn an.
Immobilienpreise in Pfaffenhofen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Pfaffenhofen (Württemberg)
Pfaffenhofen (Württemberg) ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Heilbronn mit 2.569 Einwohnern, die durch eine außergewöhnlich hohe Bruttomietrendite von 7,09 Prozent auffällt — die höchste im gesamten Bundesland Baden-Württemberg. Dies resultiert aus einem überdurchschnittlichen Angebotsmietniveau bei gleichzeitig deutlich unter dem Umland liegenden Kaufpreisen. Die Zeitreihen zeigen extreme Volatilität, was auf die kleine Gemeinde und dünne Datenlage zurückzuführen ist. Der Kreis Heilbronn zählt im Prognos-Zukunftsatlas zu den stärksten in Deutschland (Rang 12).
Der Ort
Pfaffenhofen (Württemberg) ist eine Gemeinde im südwestlichen Landkreis Heilbronn mit 2.569 Einwohnern auf 12,04 km². Sie liegt im Zabergäu an der Zaber, gehört zur äußeren Metropolregion Stuttgart und bildet zusammen mit Güglingen und Zaberfeld den Gemeindeverwaltungsverband Oberes Zabergäu. Die Gemeinde besteht aus dem Hauptort Pfaffenhofen und dem Ortsteil Weiler an der Zaber. Größere Arbeitgeber vor Ort sind Pretec (Zahnradfertigung, über 100 Mitarbeiter) und die AKG Achauer Kompostierungs GmbH (ca. 90 Mitarbeiter). Die B 27 ist in Lauffen und Kirchheim erreichbar, eine Reaktivierung der stillgelegten Zabergäubahn als Stadtbahn wird seit den 1990er Jahren verfolgt.
Marktüberblick: Hohe Rendite bei niedrigem Kaufpreis
Die Angebotsmiete liegt bei 12,08 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.043 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,09 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 14,1. Diese Kennzahlen bilden einen ungewöhnlichen Befund: Die Miete liegt über dem Durchschnitt des Landkreises Heilbronn (11,80 Euro) und Baden-Württembergs (11,08 Euro), während der Kaufpreis deutlich darunter liegt (Kreis: 3.290 Euro, Landesdurchschnitt: 3.140 Euro). Die Bruttomietrendite von 7,09 Prozent rangiert im Bundesland auf dem 99,46. Perzentil — von 1.102 vergleichbaren Orten hat nur etwa ein Prozent eine höhere Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 14,1 liegt weit unter dem Kreisdurchschnitt von 23,2 und dem Landesdurchschnitt von 23,5. Diese Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis ist im gesamten Umland ohne Beispiel: Alle Nachbarorte weisen Kaufpreise von 2.454 Euro (Sternenfels) bis 4.293 Euro (Freudental) auf und liegen in der Rendite zwischen 3,35 Prozent (Freudental) und 5,40 Prozent (Zaberfeld).
Preisentwicklung: Extreme Volatilität bei kleiner Gemeinde
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine extreme Volatilität, die bei einer Gemeinde dieser Größe auf eine geringe Anzahl von Inseraten hindeuten kann. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,13 Euro (2018) und 14,23 Euro (2025), der Kaufpreis zwischen 914 Euro (2024) und 3.267 Euro (2021). Im aktuellen Jahr 2026 liegt die Miete bei 12,02 Euro und der Kaufpreis bei 1.343 Euro. Der CAGR der Miete beträgt 8,78 Prozent, der des Kaufpreises -7,10 Prozent — beide Werte werden von den extremen Ausreißern in den einzelnen Jahren geprägt und sind nicht als stabile Trendaussage zu verstehen. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Schwankungen ergeben sich aus der tatsächlichen Inseratelage. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.043 Euro liegt deutlich über dem Zeitreihenwert von 1.343 Euro für 2026, was auf eine unterschiedliche Momentaufnahme oder eine Aktualisierung der Datenbasis hindeutet.
Standortfaktoren und Demografie
Pfaffenhofen liegt im Landkreis Heilbronn, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 12. Platz von rund 400 deutschen Kreisen belegt. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 10) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 34). Die Indizes werden auf Kreisebene berechnet und gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Die Bevölkerung wuchs von 2.335 Einwohnern (2015) auf 2.569 (2024), was einem Anstieg von rund 10 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,0 Prozent und bewegte sich in den Vorjahren zwischen 4,3 und 6,2 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 213 Einwohner pro Quadratkilometer.
Hinweise zur Datenlage
Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Pfaffenhofen liegen keine Bodenrichtwerte vor. Die extreme Volatilität der Zeitreihen — insbesondere beim Kaufpreis, der von 3.267 Euro (2021) über 914 Euro (2024) auf 2.657 Euro (2025) und 1.343 Euro (2026) schwankte — deutet auf eine sehr kleine Anzahl von Inseraten hin, die die Kennzahlen stark beeinflusst. Die aktuelle Bruttomietrendite von 7,09 Prozent ist ein Momentaufnahmewert, der aus dem aktuellen Angebotskaufpreis und der Angebotsmiete berechnet wird. Eine Ableitung von Anlageempfehlungen oder künftigen Entwicklungen ist aus diesen Daten nicht möglich.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Pfaffenhofen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Pfaffenhofen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,13 €/m² |
| 2019 | 8,85 €/m² |
| 2020 | 6,67 €/m² |
| 2021 | 8,59 €/m² |
| 2022 | 11,54 €/m² |
| 2023 | 10,92 €/m² |
| 2024 | 11,15 €/m² |
| 2025 | 14,23 €/m² |
| 2026 | 12,02 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Pfaffenhofen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 2.248 €/m² |
| 2020 | 2.915 €/m² |
| 2021 | 3.267 €/m² |
| 2022 | 1.631 €/m² |
| 2024 | 914 €/m² |
| 2025 | 2.657 €/m² |
| 2026 | 1.343 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Pfaffenhofen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 4,72 % |
| 2020 | 2,75 % |
| 2021 | 3,16 % |
| 2022 | 8,49 % |
| 2024 | 14,63 % |
| 2025 | 6,43 % |
| 2026 | 10,74 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Pfaffenhofen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.335 Einwohner |
| 2016 | 2.368 Einwohner |
| 2017 | 2.401 Einwohner |
| 2018 | 2.424 Einwohner |
| 2019 | 2.397 Einwohner |
| 2020 | 2.384 Einwohner |
| 2021 | 2.424 Einwohner |
| 2022 | 2.503 Einwohner |
| 2023 | 2.569 Einwohner |
| 2024 | 2.569 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Pfaffenhofen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,32 % |
| 2016 | 3,01 % |
| 2017 | 3,06 % |
| 2018 | 2,84 % |
| 2019 | 3,14 % |
| 2020 | 4,10 % |
| 2021 | 3,77 % |
| 2022 | 3,08 % |
| 2023 | 3,85 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 12,00 Rang |
| Dynamik | 162 Rang |
| Stärke | 10,00 Rang |
| Demografie | 134 Rang |
| Arbeitsmarkt | 34,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 10,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 35,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Pfaffenhofen liegt im Band 7–8 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Pfaffenhofen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Pfaffenhofen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Pfaffenhofen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Pfaffenhofen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Güglingen | 12,34 €/m² |
| Pfaffenhofen | 12,08 €/m² |
| Freudental | 11,99 €/m² |
| Bönnigheim | 11,80 €/m² |
| Brackenheim | 11,73 €/m² |
| Zaberfeld | 11,16 €/m² |
| Eppingen | 11,04 €/m² |
| Cleebronn | 10,98 €/m² |
| Sternenfels | 10,59 €/m² |
| Kürnbach | 9,75 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Pfaffenhofen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Pfaffenhofen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Pfaffenhofen | 7,09 % |
| Zaberfeld | 5,40 % |
| Sternenfels | 5,18 % |
| Kürnbach | 4,73 % |
| Güglingen | 4,48 % |
| Eppingen | 4,18 % |
| Brackenheim | 3,89 % |
| Cleebronn | 3,79 % |
| Bönnigheim | 3,44 % |
| Freudental | 3,35 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Güglingen, Stadt | 1,7 km | 74363 | 12,34 € | 3.307 € | 4,48 % |
| Zaberfeld | 3,5 km | 74374 | 11,16 € | 2.480 € | 5,40 % |
| Cleebronn | 5,0 km | 74389 | 10,98 € | 3.472 € | 3,79 % |
| Brackenheim, Stadt | 6,7 km | 74336 | 11,73 € | 3.617 € | 3,89 % |
| Freudental | 8,6 km | 74392 | 11,99 € | 4.293 € | 3,35 % |
| Bönnigheim, Stadt | 9,0 km | 74357 | 11,80 € | 4.115 € | 3,44 % |
| Sternenfels | 9,2 km | 75447 | 10,59 € | 2.454 € | 5,18 % |
| Eppingen, Stadt | 9,5 km | 75031 | 11,04 € | 3.172 € | 4,18 % |
| Kürnbach | 9,6 km | 75057 | 9,75 € | 2.474 € | 4,73 % |
Wo liegt Pfaffenhofen?
Lage
Pfaffenhofen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Pfaffenhofen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,08 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.043 € |
| Bruttomietrendite | 7,09 % |
| Kaufpreisfaktor | 14,1 |
| Einwohner | 2.569 |
| Einwohner je km² | 213 |
| Fläche (km²) | 12,0 |
| Arbeitslosenquote | 3,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #12 |
| Prognos Dynamikrang | #162 |
| Prognos Stärkerang | #10 |
| Koordinaten | 49,0640, 8,9753 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Pfaffenhofen
Was kostet eine Wohnung in Pfaffenhofen?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Pfaffenhofen liegt bei 12,08 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.043 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit über dem Durchschnitt des Landkreises Heilbronn (11,80 Euro) und des Bundeslandes Baden-Württemberg (11,08 Euro). Der Kaufpreis liegt hingegen deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 3.140 bis 3.290 Euro pro Quadratmeter. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Pfaffenhofen entwickelt?
Die Angebotsmieten in Pfaffenhofen sind seit 2018 deutlich gestiegen: Von 6,13 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,02 Euro im Jahr 2026. Der Angebotskaufpreis ist im selben Zeitraum hingegen stark gesunken: Von 2.248 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 1.343 Euro im Jahr 2026. Die Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Pfaffenhofen?
Die Bruttomietrendite in Pfaffenhofen beträgt 7,09 Prozent und liegt damit deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Heilbronn (4,38 Prozent) sowie des Bundeslandes Baden-Württemberg (4,36 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 99,46 im Bundesland gehört Pfaffenhofen zu den Orten mit der höchsten relativen Rendite. Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,1 und liegt damit deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 23,2 bis 23,5. Eine hohe Rendite bei niedrigem Kaufpreisfaktor weist auf ein günstiges Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hin.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Pfaffenhofen?
Die Einwohnerzahl in Pfaffenhofen ist von 2.335 im Jahr 2015 auf 2.569 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von rund 10 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 213 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,0 Prozent.
Wie gut ist die wirtschaftliche Lage in Pfaffenhofen?
Der Landkreis Heilbronn, zu dem Pfaffenhofen gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 12. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist die Bewertung im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 10) sowie im Bereich Stärke (Rang 10). In den Bereichen Demografie (Rang 134) und Dynamik (Rang 162) schneidet der Kreis hingegen schwächer ab. Der Prognos-Rang gilt für den Kreis Heilbronn, nicht für die Gemeinde Pfaffenhofen.
Woher stammen die Daten zu Pfaffenhofen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Pfaffenhofen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Pfaffenhofen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Heilbronn
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Jagsthausen | 74249 | 10,41 € | 2.146 € | 5,82 % |
| Roigheim | 74255 | 11,11 € | 2.395 € | 5,57 % |
| Zaberfeld | 74374 | 11,16 € | 2.480 € | 5,40 % |
| Eberstadt | 74246 | 11,66 € | 2.774 € | 5,04 % |
| Ittlingen | 74930 | 9,77 € | 2.327 € | 5,04 % |
| Oedheim | 74229 | 13,42 € | 3.449 € | 4,67 % |
| Massenbachhausen | 74252 | 10,67 € | 2.749 € | 4,66 % |
| Wüstenrot | 71543 | 10,06 € | 2.611 € | 4,63 % |