Eppingen, Stadt

Marktüberblick

Eppingen ist eine Große Kreisstadt im Nordwesten des Landkreises Heilbronn in Baden-Württemberg. Die Stadt liegt im Kraichgau an der Elsenz, etwa 22 Kilometer westlich von Heilbronn, 34 Kilometer südöstlich von Heidelberg und 41 Kilometer nordöstlich von Karlsruhe. Auf einer Fläche von 88,58 Quadratkilometern leben rund 22.250 Menschen.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.172 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,04 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,94, die Bruttomietrendite liegt bei 4,18 Prozent. Die Werte stammen aus Inseraten und sind als Angebotswerte zu verstehen; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Eppingen deutlich besser ab als der deutsche Durchschnitt: Während der deutschlandweite Angebotskaufpreis bei rund 2.409 Euro pro Quadratmeter liegt und die Angebotsmiete bei 8,92 Euro pro Quadratmeter, liegen die Eppinger Werte jeweils deutlich darüber. Im Landesvergleich mit Baden-Württemberg bewegt sich Eppingen hingegen auf ähnlichem Niveau – die Angebotsmiete liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis leicht darüber.

Im Kreis Heilbronn, der aus 46 Standorten besteht, liegt Eppingen bei der Angebotsmiete (11,04 zu 11,80 Euro) und beim Angebotskaufpreis (3.172 zu 3.290 Euro) jeweils leicht unter dem Kreisdurchschnitt.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Eppingen sind seit 2018 deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 8,89 Euro pro Quadratmeter, beträgt sie 2026 11,79 Euro – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,6 Prozent.

Die Entwicklung war dabei nicht linear: 2020 gab es einen leichten Rückgang auf 9,33 Euro, 2021 folgte ein starker Anstieg auf 10,19 Euro, 2022 auf 10,50 Euro. 2023 sank die Miete erneut auf 10,18 Euro, bevor sie 2024 auf 10,67 und 2025 auf 11,88 Euro anstieg. Der aktuelle Wert von 11,79 Euro (2026) liegt leicht darunter.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Bild mit stärkeren Ausschlägen. 2018 lag der Angebotskaufpreis bei 2.554 Euro pro Quadratmeter. 2019 gab es einen leichten Rückgang auf 2.423 Euro, 2020 stieg der Preis deutlich auf 2.920 Euro und 2021 auf 3.516 Euro. 2022 folgte mit 3.536 Euro ein weiterer leichter Anstieg. 2023 und 2024 sank der Preis auf 3.128 Euro bzw. 2.994 Euro. 2025 erreichte er mit 3.949 Euro einen neuen Höchststand, bevor er 2026 auf 3.220 Euro zurückging.

Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei rund 2,9 Prozent für Kaufpreise und 3,6 Prozent für Mieten. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die hohe Volatilität, insbesondere bei den Kaufpreisen mit einem Anstieg von 2024 auf 2025 um über 30 Prozent und einem Rückgang 2026 um rund 18 Prozent, zeigt einen dynamischen, aber auch schwankungsanfälligen Markt.

Demografie und Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl Eppingens ist seit 2015 kontinuierlich gestiegen. Lag sie 2015 noch bei 21.312, betrug sie 2024 rund 22.252 – ein Plus von 4,4 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 251 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Entwicklung war dabei relativ stabil: Nach einem leichten Rückgang 2019 (21.784) und 2021 (22.001) zeigt sich seitdem wieder ein Aufwärtstrend. Die letzte verfügbare Angabe für 2024 liegt bei 22.252 Einwohnern.

Die Arbeitslosigkeit hat sich auf einem niedrigeren Niveau als 2015/2016 eingependelt: 2015 waren 523 Personen arbeitslos, 2019 sank die Zahl auf 434. 2020 stieg sie auf 572, fiel 2022 auf 456 und lag 2023 bei 514.

Regionale Einordnung

Eppingen liegt in der Mitte einer Reihe von Orten im Landkreis Heilbronn mit sehr unterschiedlichen Immobilienpreisen. Die Nachbarorte im Umkreis von bis zu 9,5 Kilometern zeigen Kaufpreise zwischen 2.043 Euro pro Quadratmeter (Pfaffenhofen) und 3.899 Euro (Sulzfeld). Die Angebotsmieten variieren zwischen 9,75 Euro (Kürnbach) und 12,08 Euro (Pfaffenhofen).

Die Bruttomietrendite liegt in Eppingen bei 4,18 Prozent und damit im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarorte. Pfaffenhofen weist mit 7,09 Prozent die höchste Rendite auf, Zaberfeld mit 5,40 Prozent und Ittlingen mit 5,04 Prozent folgen. Sulzfeld liegt mit 3,31 Prozent am unteren Ende.

Im bundesweiten Vergleich liegt Eppingen im Rendite-Perzentil von 42,8 Prozent im Bundesland Baden-Württemberg. Das bedeutet, dass knapp 43 Prozent der Orte im Land eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen.

Der Kaufpreisfaktor von 23,94 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 23,19 und dem Landesdurchschnitt von 23,49.

Standortfaktoren

Eppingen gehört zum Landkreis Heilbronn, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 12 von rund 400 deutschen Kreisen erreicht. Damit zählt der Landkreis zu den stärksten Kreisen Deutschlands.

Besonders gut schneidet der Landkreis im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 10 ab, gefolgt vom Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 35 und dem Index Arbeitsmarkt mit Rang 34. Im Index Demografie liegt der Landkreis auf Rang 134, im Index Dynamik auf Rang 162. Der Index Stärke erreicht Rang 10.

Diese Werte beziehen sich auf den Kreis Heilbronn als Bezugsgröße, nicht auf die einzelne Gemeinde Eppingen.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die nächstgelegenen größeren Universitätsstädte sind Heidelberg (34 km) und Karlsruhe, die über die Bahnverbindung erreichbar sind.

Eppingen ist seit dem 1. Januar 2002 Große Kreisstadt und gehört zum Regionalverband Heilbronn-Franken. Die Stadt besteht aus der Kernstadt und sechs Stadtteilen: Adelshofen, Elsenz, Kleingartach, Mühlbach, Richen und Rohrbach.

Die historische Anbindung an das Eisenbahnnetz reicht bis ins späte 19. Jahrhundert zurück: 1879 erfolgte der Anschluss Richtung Karlsruhe, 1880 Richtung Heilbronn und 1899 Richtung Heidelberg. Diese Verbindungen bestehen bis heute und tragen zur guten Erreichbarkeit der größeren Zentren bei.