Ittlingen

Marktüberblick

Ittlingen ist eine Gemeinde im Norden des Landkreises Heilbronn mit 2.641 Einwohnern auf 14,11 km². Die S-Bahn-Haltestelle Ittlingen an der Linie S7 der S-Bahn Rhein-Neckar verbindet den Ort mit Heidelberg und Eppingen. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Eppingen-Gemmingen-Ittlingen. Der Landkreis Heilbronn hat rund 353.700 Einwohner und umfasst 46 Gemeinden.

Der Immobilienmarkt in Ittlingen zeichnet sich durch niedrigere Angebotspreise als im regionalen und bundesweiten Vergleich aus. Die Angebotsmiete liegt bei 9,77 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.327 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Kreisdurchschnitt (Miete: 11,80 €/m², Kaufpreis: 3.290 €/m²) und unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (Miete: 11,08 €/m², Kaufpreis: 3.140 €/m²). Im bundesweiten Vergleich schneidet Ittlingen bei der Miete über dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²) ab, beim Kaufpreis jedoch leicht darunter (2.409 €/m²).

Rendite und Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor von 19,84 ist der niedrigste unter allen acht Nachbarorten und liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 23,19 sowie dem Landesdurchschnitt von 23,49. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass das Jahresmietverhältnis zum Kaufpreis günstiger ist – hier ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,04 %. Diese Rendite liegt über dem Kreisdurchschnitt (4,38 %), über dem Landesdurchschnitt (4,36 %) und knapp unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Bundesland nimmt Ittlingen damit das 86. Perzentil ein – von 1.102 vergleichbaren Orten liegt Ittlingen in der Mietrendite besser als 86 % der anderen Gemeinden.

Die Kombination aus relativ niedrigem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer attraktiven Rendite im regionalen Vergleich. Alle Nachbarorte weisen niedrigere Mietrenditen auf: Kirchardt (4,56 %), Massenbachhausen (4,66 %), Neckarbischofsheim (4,34 %), Schwaigern (4,29 %), Gemmingen (4,22 %), Eppingen (4,18 %), Sinsheim (4,01 %) und Sulzfeld (3,31 %). Ittlingen liegt damit an der Spitze der Nachbargemeinden in der Mietrendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt starke Schwankungen ohne klaren Trend: 2018 lag sie bei 8,33 €/m², fiel 2020 auf 6,22 €/m², stieg 2022 auf 9,36 €/m², fiel 2023 auf 7,72 €/m² und erreichte 2024 mit 9,70 €/m² den höchsten Wert der Reihe. Der aktuelle Wert von 9,77 €/m² (2026) liegt nahe am 2024er Niveau. Der CAGR von -2,74 % über den gesamten Zeitraum spiegelt diese Volatilität wider.

Die Kaufpreisentwicklung war ebenfalls volatil: 2018 bei 2.373 €/m², ein Anstieg auf 4.189 €/m² im Jahr 2020, ein Rückgang auf 2.497 €/m² 2023 und ein aktueller Wert von 2.453 €/m² (2026). Der CAGR von 0,42 % über den Zeitraum ist nahezu null – der Kaufpreis hat sich über acht Jahre kaum verändert, obwohl er zwischenzeitlich deutlich höher lag. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.327 €/m² liegt leicht unter dem 2026er Zeitreihenwert von 2.453 €/m², was auf einen leichten Rückgang im Angebot hindeutet.

Die hohe Volatilität in beiden Reihen – insbesondere der Anstieg 2020 und der Rückgang 2023 – entspricht dem Muster vieler deutscher Märkte in diesem Zeitraum. Die aktuellen Werte liegen nahe am Niveau von 2018/2019.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Ittlingens ist seit 2015 um 6,8 % von 2.472 auf 2.641 gestiegen. Das Wachstum verlief kontinuierlich bis 2021 (2.629), mit einem leichten Rückgang 2022 (2.615) und einer Stabilisierung 2023/2024 bei 2.641. Die Bevölkerungsdichte beträgt 187 Einwohner je km² und liegt damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 322 Einwohnern je km².

Die Arbeitslosenquote schwankt in der Zeitreihe zwischen 49 und 68 (2022 bzw. 2023). Diese Schwankung von 19 Einheiten in zwei Jahren ist ungewöhnlich hoch und deutet auf eine volatile lokale Arbeitsmarktlage hin.

Trotz der Arbeitslosenquoten-Schwankungen profitiert der Kreis Heilbronn von einer starken Position im Prognos-Zukunftsatlas 2025: Rang 12 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt Ranking. Besonders hervorstechend sind die Teilindizes Wettbewerb & Innovation (Rang 10) und Arbeitsmarkt (Rang 34). Diese Positionen entsprechen einer robusten regionalen Wirtschaftslage.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Ittlingen ist über die S-Bahn-Linie S7 der S-Bahn Rhein-Neckar an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Die Haltestelle Ittlingen liegt im Übergangsgebiet zum Heilbronner-Hohenloher-Haller Nahverkehr (HNV). Die S7 verbindet Heidelberg mit Eppingen und bietet im Berufsverkehr einen 30- bis 60-Minuten-Takt. Diese Anbindung ermöglicht Pendlerverbindungen in die größeren Zentren Heidelberg und Sinsheim.

Die Lage im Norden des Landkreises Heilbronn, nahe der Grenze zum Rhein-Neckar-Kreis, positioniert Ittlingen als Grenzgemeinde zwischen dem ländlichen Kraichgau und dem Ballungsraum Rhein-Neckar. Die Entfernung zu den Nachbarorten variiert: Kirchardt liegt 4,4 km entfernt, Gemmingen 5,3 km, Eppingen 6,3 km. Diese Nähe zu kleineren Gemeinden entspricht dem Muster einer Wohngemeinde.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Der Kreis Heilbronn als Ganzes profitiert von der Nähe zu den Universitätsstandorten Heidelberg, Mannheim und Karlsruhe, die über das S-Bahn-Netz erreichbar sind.