Waibstadt, Stadt

Standort und Struktur

Waibstadt ist eine Stadt mit rund 5.700 Einwohnern im nördlichen Kraichgau, etwa 20 Kilometer südöstlich von Heidelberg und sechs Kilometer nördlich von Sinsheim. Die 2.557 Hektar große Gemarkung besteht zu mehr als der Hälfte aus landwirtschaftlich genutzter Fläche (54,1 Prozent), gefolgt von bewaldeten Flächen (29,6 Prozent) und Siedlungs- sowie Verkehrsfläche (15,1 Prozent). Waibstadt bildet den Sitz des Gemeindeverwaltungsverbandes Waibstadt und gehört zur Tourismusregion Brunnenregion. Die Stadt gliedert sich in die beiden Stadtteile Waibstadt und Daisbach.

Der Rhein-Neckar-Kreis, in dem Waibstadt liegt, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 22 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend sind die Ränge bei Wettbewerb und Innovation (Platz 15) sowie beim Arbeitsmarkt (Platz 24). Der Demografie-Rang des Kreises liegt mit Platz 282 deutlich schwächer, was auf strukturelle Herausforderungen in der Alterszusammensetzung hindeuten kann. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Aktuelle Marktkennzahlen

Die Angebotsmiete liegt bei 10,10 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.597 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,67 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 21,42.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Waibstadt differenziert ab: Die Miete liegt mit 10,10 Euro deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 2.597 Euro knapp darüber (Bundesdurchschnitt: 2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 21,42 liegt unter dem rechnerischen Bundesdurchschnitt von rund 22,5, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen über dem Bundesdurchschnitt liegen. Die Bruttomietrendite von 4,67 Prozent liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Innerhalb Baden-Württembergs liegt Waibstadt bei der Miete (10,10 Euro) unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro und beim Kaufpreis (2.597 Euro) unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor liegt mit 21,42 unter dem Landesdurchschnitt von 23,49. Die Bruttomietrendite von 4,67 Prozent liegt über dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Im Perzentilrang der baden-württembergischen Orte belegt Waibstadt mit 74,9 Prozent einen Platz im oberen Drittel – die Mietrenditen liegen hier über denen von etwa drei Vierteln der verglichenen Orte im Land.

Im Kreisvergleich liegt die Miete von 10,10 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 11,23 Euro, der Kaufpreis von 2.597 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 3.123 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,42 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 23,07. Die Bruttomietrendite von 4,67 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt von 4,40 Prozent.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Waibstadt zeigt eine ausgeprägte Volatilität, die über die typischen Marktschwankungen hinausgeht.

Bei den Mieten stieg der Angebotswert von 7,51 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,16 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg von rund 49 Prozent über den Zeitraum. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 8,89 Euro (2019) folgte ein Rückgang auf 7,71 Euro (2020), gefolgt von weiteren Schwankungen zwischen 8,96 Euro (2021) und 10,27 Euro (2024). Ein deutlicher Einbruch auf 7,90 Euro im Jahr 2025 wurde im Folgejahr durch einen Anstieg auf 11,16 Euro mehr als kompensiert.

Der Kaufpreis verhielt sich ähnlich volatil. Er begann 2018 bei 2.900 Euro pro Quadratmeter, fiel 2019 auf 1.212 Euro, stieg 2020 auf 2.381 Euro, fiel 2021 auf 1.941 Euro und erreichte 2022 mit 2.857 Euro ein erstes Hoch. Nach einem leichten Anstieg auf 2.989 Euro (2023) folgte ein Rückgang auf 2.792 Euro (2024) und ein deutlicher Tiefpunkt auf 2.129 Euro (2025). Im Jahr 2026 erholte er sich auf 2.765 Euro.

Die CAGR (compound annual growth rate) für die Miete liegt bei 5,08 Prozent, für die Kaufpreise bei -0,60 Prozent. Der negative Wert bei den Kaufpreisen über den gesamten Zeitraum zeigt, dass die Preise am Ende des Zeitraums leicht unter dem Ausgangsniveau lagen, trotz der starken Schwankungen dazwischen.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Waibstadt ist im Beobachtungszeitraum leicht rückläufig. Von 5.735 Einwohnern im Jahr 2015 sank sie auf 5.644 im Jahr 2020, einem Tiefpunkt. Seit 2021 zeigt sich eine leichte Erholung auf 5.728 Einwohner (2022), die sich 2023 und 2024 bei 5.708 Einwohnern einpendelte. Insgesamt beträgt die Veränderung seit 2015 minus 0,47 Prozent.

Die Bevölkerungsdichte liegt bei 223 Einwohnern pro Quadratkilometer, was für eine Gemeinde dieser Größe im Kraichgau typisch ist.

Die Arbeitslosigkeit wird in den Daten als absolute Zahl ausgewiesen. Im Jahr 2015 waren 174 Personen arbeitslos gemeldet, 2019 sank die Zahl auf 141. Im Jahr 2020 stieg sie auf 179, fiel dann aber bis 2022 auf 139 – den niedrigsten Wert des Zeitraums. 2023 lag sie bei 144. Ohne Angabe der erwerbsfähigen Bevölkerung lässt sich keine präzise Arbeitslosenquote berechnen, die absolute Entwicklung zeigt jedoch einen allgemeinen Abwärtstrend seit 2020.

Die Bevölkerungsentwicklung ist damit relativ stabil, mit einem leichten langfristigen Rückgang, der durch eine kurze Erholungsphase ab 2021 teilweise kompensiert wurde.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu sechs Kilometern positioniert sich Waibstadt bei der Miete im oberen Segment. Mit 10,10 Euro pro Quadratmeter liegt die Miete über der von Neckarbischofsheim (9,92), Neidenstein (9,73), Epfenbach (9,70), Eschelbronn (9,00), Spechbach (8,43) und Reichartshausen (8,67). Unter den Nachbarorten liegt Waibstadt nur bei Helmstadt-Bargen (10,38) und Sinsheim (11,14).

Beim Kaufpreis liegt Waibstadt mit 2.597 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarn. Höher sind Neckarbischofsheim (2.743), Sinsheim (3.335), Eschelbronn (2.640) und Helmstadt-Bargen (2.609). Niedriger sind Neidenstein (2.122), Epfenbach (2.521), Spechbach (2.166) und Reichartshausen (1.901).

Die Bruttomietrendite von 4,67 Prozent liegt über der von Neckarbischofsheim (4,34), Epfenbach (4,62), Eschelbronn (4,09) und Sinsheim (4,01). Gleichauf liegt Waibstadt mit Spechbach (4,67). Niedriger sind Helmstadt-Bargen (4,78), Neidenstein (5,50) und Reichartshausen (5,47).

Waibstadt zeigt damit ein Muster, bei dem die Mieten über dem regionalen Durchschnitt liegen, die Kaufpreise aber nicht. Dies führt zu einer überdurchschnittlichen Mietrendite im regionalen Vergleich, die jedoch nicht an die Spitzenwerte in den kleineren Nachbargemeinden wie Neidenstein und Reichartshausen heranreicht, wo die niedrigeren Kaufpreise die Rendite deutlich treiben.