Heiligkreuzsteinach

Lage und Struktur

Heiligkreuzsteinach liegt im südlichen Odenwald im Rhein-Neckar-Kreis und gehört zur Metropolregion Rhein-Neckar. Die 19,6 km² große Gemeinde mit rund 2.600 Einwohnern erstreckt sich über sieben Ortsteile in einer Höhe von 220 bis 584 Metern – die Stiefelhöhe ist zugleich die höchste Erhebung des Kreises. Die Gemeinde ist ländlich strukturiert, mit etwa 133 Einwohnern pro Quadratkilometer deutlich unter der Dichte urbaner Ballungsräume. Die Anbindung an das überregionale Netz erfolgt über die Landesstraße L 535; die Autobahn A 5 ist über die Anschlussstellen Schriesheim oder Weinheim erreichbar. Der ÖPNV wird durch den Verkehrsverbund Rhein-Neckar betrieben, mit Buslinien nach Heidelberg und in die Umgebung.

Der Immobilienmarkt spiegelt diesen ländlichen Charakter wider: Angebotsmiete und Kaufpreise liegen strukturell unter dem Niveau der umliegenden Kreisstädte und des Bundeslandsdurchschnitts. Gleichzeitig weist der Ort eine der höchsten Bruttomietrenditen in Baden-Württemberg aus. Alle Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Aktuelle Marktlage und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.677 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,04 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,47 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 15,46.

Im Vergleich dazu liegen Angebotskaufpreis und Kaufpreisfaktor deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Rhein-Neckar-Kreis weist einen durchschnittlichen Kaufpreis von 3.123 Euro pro Quadratmeter und einen Kaufpreisfaktor von 23,07 aus. In Baden-Württemberg beträgt der Landesdurchschnitt beim Kaufpreis 3.140 Euro pro Quadratmeter und beim Faktor 23,49. Heiligkreuzsteinach liegt mit seinem Kaufpreis also bei rund 54 Prozent des Kreis- und Landesdurchschnitts.

Die Angebotsmiete von 9,04 Euro liegt knapp über dem deutschen Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 11,23 Euro und dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro.

Die Bruttomietrendite von 6,47 Prozent platziert Heiligkreuzsteinach auf dem 99. Perzentil innerhalb Baden-Württembergs. Das bedeutet: Von den 1.102 im Datenbestand erfassten Orten im Land liegen nur etwa 15 Orte mit einer noch höheren Rendite. Die hohe Rendite ist primär eine Funktion des niedrigen Kaufpreises – die Miete liegt zwar unter dem Landesdurchschnitt, aber der Kaufpreis liegt noch deutlich weiter darunter.

Im regionalen Vergleich zeigen die Nachbarorte ein gemischtes Bild. Heddesbach (2,3 km entfernt) weist mit 3,71 Prozent eine deutlich niedrigere Rendite bei einem höheren Kaufpreis von 2.160 Euro auf. Wilhelmsfeld (3,6 km) liegt bei 4,54 Prozent. Schönau (5,6 km) erreicht mit 5,90 Prozent eine vergleichbare Rendite, bei einem ähnlich hohen Kaufpreis von 2.116 Euro. Dossenheim (9,4 km) fällt mit 13,65 Euro Miete und 4.207 Euro Kaufpreis als teurerer Ort mit niedrigerer Rendite von 3,89 Prozent auf.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt seit 2018 einen deutlichen Anstieg: Von 5,88 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 9,26 Euro im Jahr 2024. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt 4,84 Prozent. Die Entwicklung war dabei nicht linear – zwischen 2018 und 2024 schwankte die Miete zwischen 5,88 und 9,26 Euro, mit einem Tiefpunkt 2018 und einem Höchststand 2024.

Der Kaufpreis verzeichnete einen anderen Verlauf. Er lag 2018 bei 1.876 Euro pro Quadratmeter, stieg bis 2022 auf 2.352 Euro, fiel dann aber kontinuierlich auf 1.205 Euro im Jahr 2025. Der CAGR über den gesamten verfügbaren Zeitraum beträgt 4,14 Prozent, was den langfristigen Aufwärtstrend bestätigt, auch wenn die jüngste Entwicklung rückläufig ist.

Die aktuelle Angebotsmiete von 9,04 Euro liegt leicht unter dem 2024er Wert von 9,26 Euro. Der aktuelle Kaufpreis von 1.677 Euro bewegt sich zwischen dem 2024er Wert von 1.531 Euro und dem 2025er Tiefststand von 1.205 Euro. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kombination aus rückläufigen Kaufpreisen seit dem 2022er Höhepunkt und stabil hohen Mieten führt zu einer Verbesserung der Rendite-Situation im Vergleich zu früheren Jahren. Im Jahr 2022, als der Kaufpreis bei 2.352 Euro lag und die Miete bei 7,13 Euro, wäre die implizite Rendite bei rund 3,6 Prozent gelegen – deutlich unter dem heutigen Wert von 6,47 Prozent.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Heiligkreuzsteinachs entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil. Von 2.592 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.603 im Jahr 2024 entspricht das einem Zuwachs von 0,42 Prozent über den Zeitraum. Innerhalb dieser stabilen Gesamtentwicklung gab es jedoch Schwankungen: Nach einem Höchststand von 2.644 Einwohnern im Jahr 2022 fiel die Zahl bis 2023 auf 2.603 und blieb 2024 unverändert.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 50 Promille. Im Vergleich zu 2015 (52 Promille) zeigt sich eine leichte Verbesserung, die Entwicklung verlief dabei jedoch mit Werten zwischen 44 und 59 Promille schwankend.

Auf Kreisebene bietet der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein positives Bild: Der Rhein-Neckar-Kreis belegt den Gesamtrang 22 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 15) und im Arbeitsmarkt (Rang 24). Im Bereich Demografie liegt der Kreis mit Rang 282 schwächer, was auf die alternde Bevölkerung in vielen ländlichen Räumen hindeutet. Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 64 im oberen Mittelfeld. Der Dynamik-Index rangiert auf Platz 52.

Diese Standortfaktoren des Kreises bilden den Rahmen für Heiligkreuzsteinach: Die starke wirtschaftliche Dynamik und die innovative Kraft des Rhein-Neckar-Raums wirken sich auch auf die Gemeinde aus, auch wenn sie selbst nicht über eigene Hochschulen oder größere Arbeitgeber verfügt. Die Gemeinde ist Teil des Gemeindeverwaltungsverbands Schönau und verfügt über eine Grundschule, zwei Alten- und Pflegeheime sowie eine umfassende Nahversorgung.