Gorxheimertal

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Gorxheimertal liegt im südhessischen Landkreis Bergstraße, knapp 12 Kilometer südlich von Heppenheim an der Grenze zu Baden-Württemberg. Die Gemeinde mit rund 4.180 Einwohnern auf 10,45 Quadratkilometern umfasst die Ortsteile Gorxheim, Oberflockenbach, Unter-Flockenbach und Trösel. Der Ort liegt im Odenwaldvorland am Grundelbach, direkt benachbart zu Weinheim und Birkenau.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt bei 10,33 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.588 Euro je Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 3,45 Prozent ist die niedrigste von allen ausgewiesenen Orten im Bundesland – im Perzentilrang von 3,09 Prozent in Hessen. Der Kaufpreisfaktor von 28,95 bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 29-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Diese Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer schwachen Renditelage. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei einer Bruttomietrendite von 4,49 Prozent, der Landesdurchschnitt bei 4,98 Prozent. Gorxheimertal liegt damit strukturell auf der teuren Seite des Marktes, ohne dass die Mieten proportional mitsteigen.

Preisentwicklung: Volatile Zeitreihen, langfristiger Aufwärtstrend

Die Zeitreihen der vergangenen Jahre zeigen eine erhebliche Volatilität in beiden Preiskategorien. Die Kaufpreise schwanken zwischen 1.813 Euro je Quadratmeter (2018) und 4.052 Euro (2022), die Mieten zwischen 7,78 Euro (2018) und 11,69 Euro (2024). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei den Kaufpreisen bei 7,27 Prozent, bei den Mieten bei 4,11 Prozent.

Die Schwankungen sind typisch für Angebotswerte aus Inseraten, die stark von der Zusammensetzung der angebotenen Objekte abhängen. Ein einzelnes großes Einfamilienhaus oder eine kleine Anzahl von Luxusobjekten kann die Durchschnittswerte deutlich nach oben oder unten ziehen. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich gemeldeten Transaktionen oder Inseraten basieren.

Trotz der Volatilität zeigt der langfristige Trend der Kaufpreise ein deutliches Wachstum. Der Kaufpreisfaktor von 28,95 ist deutlich höher als der Kreisdurchschnitt von 22,69 und der Landesdurchschnitt von 21,06. Das bedeutet, dass Käufer in Gorxheimertal im Verhältnis zur Miete deutlich mehr zahlen als in anderen Teilen Hessens. Der Kaufpreis wächst mit 7,27 Prozent pro Jahr deutlich schneller als die Miete mit 4,11 Prozent – ein Muster, das die Rendite weiter unter Druck setzt.

Regionale Einordnung: Teuer im Vergleich, schwache Rendite

Im regionalen Vergleich liegt Gorxheimertal bei den Kaufpreisen mit 3.588 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.837 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.505 Euro. Bei den Mieten mit 10,33 Euro je Quadratmeter liegt der Ort knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,36 Euro und leicht über dem Landesdurchschnitt von 9,69 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein unterschiedliches Bild. Weinheim liegt mit 3.898 Euro je Quadratmeter und 13,05 Euro Miete deutlich höher, Heiligkreuzsteinach mit 1.677 Euro und 9,04 Euro deutlich niedriger. Gorxheimertal liegt damit in der oberen Preisklasse der Nachbargemeinden, ähnlich wie Hirschberg an der Bergstraße (ebenfalls 3.588 Euro je Quadratmeter Kaufpreis).

Die Bruttomietrendite von 3,45 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Heiligkreuzsteinach weist mit 6,47 Prozent die höchste Rendite auf, gefolgt von Abtsteinach (4,50 Prozent) und Wilhelmsfeld (4,54 Prozent). Das Muster zeigt: Gorxheimertal gehört zu den teuersten Orten in der Region, ohne dass die Mieten entsprechend hoch sind.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, steigende Arbeitslosigkeit

Der Landkreis Bergstraße, dem Gorxheimertal angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 135 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im oberen Mittelfeld. Besonders gut positioniert ist er bei den Teilindizes "Wohlstand und soziale Lage" (Rang 97) und "Wettbewerb und Innovation" (Rang 124). Schwächer ist der Index "Demografie" mit Rang 271.

Die Bevölkerungsentwicklung in Gorxheimertal ist seit 2015 stabil: Von 4.160 Einwohnern (2015) auf 4.181 (2024) entspricht das einer Veränderung von weniger als einem Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 400 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote ist von 4,5 Promille (2015) auf 8,5 Promille (2023) gestiegen. Dieser Anstieg spiegelt sich auch im Prognos-Index "Arbeitsmarkt" wider, der den Kreis auf Rang 144 einordnet. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, steigender Arbeitslosigkeit und einem teuren Immobilienmarkt deutet auf einen gesättigten Markt hin, in dem die Nachfrage vor allem von Eigennutzern und nicht von Investoren getrieben wird.