Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Bergstraße liegt im äußersten Südwesten Hessens und umfasst 22 Gemeinden auf 714 Quadratkilometern. Mit 276.295 Einwohnern (2023) und 387 Einwohnern je Quadratkilometer ist er dicht besiedelt. Der mittlere Kaufpreis liegt bei 2.837 Euro pro Quadratmeter, die mittlere Miete bei 10,36 Euro pro Quadratmeter. Damit rangiert der Kreis auf Platz 14 von 26 Kreisen in Hessen nach Kaufpreisniveau und deutlich über den deutschen Durchschnittswerten (2.409 Euro/m² Kaufpreis, 8,92 Euro/m² Miete). Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2023 um rund 9.400 Personen, was einem Anstieg von etwa 3,5 Prozent entspricht.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 135 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders gut abschneidet er bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 97) sowie bei Wettbewerb und Innovation (Rang 124). Schwächer ist die Position bei Dynamik (Rang 227) und Demografie (Rang 271).
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt des Landkreises zeigt eine ausgeprägte innere Struktur, die sich an den geografischen Gegebenheiten orientiert. Die Kaufpreise reichen von 1.796 Euro pro Quadratmeter in Lindenfels bis 3.701 Euro pro Quadratmeter in Bensheim – eine Spreizung von mehr als dem Doppelten.
Die teuersten Gemeinden liegen im nördlichen und mittleren Teil des Kreises entlang der A5 und der eigentlichen Bergstraße: Bensheim (3.701 Euro/m²), Gorxheimertal (3.588), Heppenheim als Kreisstadt (3.505), Einhausen (3.387) und Zwingenberg (3.300). Diese Gemeinden profitieren von der Lage an der Autobahn A5, der guten Erreichbarkeit von Darmstadt und dem Rhein-Main-Gebiet sowie vom milden Bergstraßenklima.
Den Gegenpol bilden die Gemeinden im Odenwald und im südlichen Teil des Kreises. Lindenfels (1.796 Euro/m²) und Grasellenbach (1.829) weisen die niedrigsten Preise auf, gefolgt von Hirschhorn (2.164), Wald-Michelbach (2.233) und Abtsteinach (2.290). Diese Orte liegen weiter vom Ballungsraum entfernt, teils in ländlich geprägten Tälern des Vorderen Odenwalds.
Eine besondere Struktur bildet die Exklave des Kreises mit den Städten Hirschhorn und Neckarsteinach im Neckartal. Sie ist auf direktem Wege nur über den Odenwaldkreis oder den baden-württembergischen Rhein-Neckar-Kreis erreichbar und bildet eine inselartige Gemeindegruppe mit Kaufpreisen um 2.164 bis 3.214 Euro pro Quadratmeter.
Die Renditen spiegeln die Preisspanne wider: Sie reichen von 3,45 Prozent in Gorxheimertal bis 5,94 Prozent in Lindenfels und Grasellenbach. Die höchsten Renditen finden sich dort, wo die Kaufpreise am niedrigsten sind – also im Odenwald.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Bergstraße gehört zu zwei länderübergreifenden Metropolregionen: Frankfurt/Rhein-Main und Rhein-Neckar. Diese Doppelzuordnung prägt die Wirtschaftsstruktur des Kreises maßgeblich.
Im nördlichen und mittleren Teil des Kreises, entlang der A5, ist die Verflechtung mit dem Rhein-Main-Gebiet und der Metropolregion Rhein-Neckar am stärksten. Bensheim, Heppenheim und die Gemeinden an der Bergstraße sind Teil dieses wirtschaftlichen Umfelds. Die A5 verbindet den Kreis mit Darmstadt im Norden und Heidelberg im Süden und ist eine der wichtigsten Verkehrsadern Deutschlands.
Ein bedeutender Arbeitgeber im Kreis ist die BRAIN Biotech AG mit Sitz in Zwingenberg. Das 1993 gegründete, börsennotierte Unternehmen der industriellen Biotechnologie beschäftigt rund 320 Mitarbeitende und erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2023/24 einen Umsatz von 54,6 Millionen Euro. Kunden des Unternehmens sind namhafte Konzerne wie BASF, Bayer, Evonik, Henkel und Südzucker. Die Anwesenheit eines solchen forschungsintensiven Unternehmens ist für einen ländlich geprägten Kreis wie den Bergstraße von besonderer Bedeutung.
Im Hessischen Ried im Westen des Kreises prägt die Energieinfrastruktur die Gemeinde Biblis. Das dortige Kernkraftwerk ist seit 2017 stillgelegt und wird zurückgebaut. Auf einem ehemaligen Parkplatz des KKW entstand zwischen 2020 und 2023 das Gasturbinenkraftwerk Biblis der RWE Generation mit einer abrufbaren Leistung von 300 Megawatt. Es dient als Netzstabilitätsanlage für den Übertragungsnetzbetreiber Amprion und ist auf maximal 1.500 Betriebsstunden pro Jahr begrenzt.
Die Bergstraße ist zudem als Weinbaugebiet bekannt. Das Weinbaugebiet Hessische Bergstraße nutzt das besondere Klima der Region mit rund 1.500 Sonnenstunden jährlich und fruchtbarem Lößboden. Der Anbau von Wein, Obst, Mandeln und anderen mediterranen Pflanzen ist ein prägendes Landschafts- und Wirtschaftsmerkmal.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Landkreises ist durch zwei Hauptachsen geprägt: die A5 im Osten und die S-Bahn Rhein-Neckar im Schienenverkehr.
Die Bundesautobahn 5 verläuft durch den gesamten Landkreis und bietet die Anschlüsse Seeheim-Jugenheim, Zwingenberg, Bensheim und Heppenheim. Sie verbindet den Kreis mit dem Rhein-Main-Gebiet im Norden und mit Baden-Württemberg im Süden.
Im Schienenverkehr bedient die S-Bahn Rhein-Neckar den Landkreis mit zwei Linien. Die Linie S5 verbindet Bensheim über Weinheim und Mannheim mit Mainz und Wiesbaden. Die Linie S9 verkehrt von Karlsruhe über Mannheim, Lampertheim und Biblis bis nach Groß-Rohrheim. Beide Linien bieten im Berufsverkehr einen stündlichen Takt, auf den Hauptabschnitten teilweise verdichtet.
Die Gemeinden im Odenwald und in der Exklave sind weniger gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Hirschhorn und Neckarsteinach im Neckartal sind geografisch vom übrigen Kreisgebiet getrennt und nur über benachbarte Kreise erreichbar.
Die gute Verkehrsanbindung im nördlichen und mittleren Teil des Kreises erklärt auch die höheren Immobilienpreise in diesen Gemeinden. Bensheim, Heppenheim und die Gemeinden entlang der A5 sind für Pendler in die Ballungsräume Darmstadt, Heidelberg und Mannheim attraktiv.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Bergstraße steht vor mehreren strukturellen Entwicklungen. Die Rückbaumaßnahmen am Kernkraftwerk Biblis und der Betrieb des neuen Gasturbinenkraftwerks prägen die Energieinfrastruktur der Gemeinde Biblis. Das Gasturbinenkraftwerk ist als Netzstabilitätsanlage konzipiert und soll bei Lastspitzen im Stromnetz einspringen.
Die demografische Entwicklung des Kreises zeigt mit Rang 271 im Prognos-Zukunftsatlas einen nachgelagerten Platz. Die Bevölkerung wuchs zwar zwischen 2015 und 2023 um rund 3,5 Prozent, doch die Alterung der Gesellschaft und die Abwanderung junger Menschen aus den ländlichen Odenwaldgemeinden sind eine Herausforderung.
Die Doppelzuordnung zu den Metropolregionen Frankfurt/Rhein-Main und Rhein-Neckar bietet dem Kreis Chancen als Wohngemeinde für Pendler in beide Ballungsräume. Die Gemeinden an der A5 und an den S-Bahn-Strecken profitieren davon. Im Odenwald und in der Exklave bleibt die Entwicklung hingegen zurückhaltender, was sich in den deutlich niedrigeren Immobilienpreisen und den höheren Renditen widerspiegelt.
Die Lage des Kreises zwischen zwei Metropolregionen, die gute Autobahnanbindung und die Anwesenheit von Unternehmen wie BRAIN Biotech bilden die Grundlage für die aktuelle Marktsituation. Die innere Struktur des Kreises – mit einem teuren, gut erschlossenen Norden und einem günstigeren, ländlicheren Süden – wird sich voraussichtlich auch in den kommenden Jahren fortsetzen.