Fürth

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Der Immobilienmarkt in Fürth (Odenwald) ist durch ein deutliches Missverhältnis zwischen Kaufpreisen und Mietniveaus geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.188 Euro je Quadratmeter, während die Angebotsmiete bei 9,65 Euro je Quadratmeter liegt. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,63 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 27,54 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem 27,54-fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht.

Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ moderater Miete ist für Investoren unattraktiv: Die Rendite liegt deutlich unter den landes- und bundesweiten Vergleichswerten. Ein Kaufpreisfaktor von 27,54 signalisiert, dass die Preise im Verhältnis zu den Mieten überbewertet erscheinen – oder anders gesagt: Die Mieten könnten bei marktgerechter Auslastung steigen, bevor die Kaufpreise weiter wachsen.

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg mit Sprung 2022

Die Zeitreihen zeigen eine markante Entwicklung: Sowohl Mieten als auch Kaufpreise blieben bis 2021 auf einem niedrigeren Niveau und stiegen dann 2022 sprunghaft an. Die Angebotsmiete kletterte von 7,38 Euro (2021) auf 10,71 Euro (2022) – ein Anstieg um 45 Prozent in einem Jahr. Bei den Kaufpreisen stieg der Wert von 1.687 Euro (2021) auf 2.699 Euro (2022) – um rund 60 Prozent.

Seit 2022 folgen die Werte einem unregelmäßigen Muster: Die Miete sank 2023 auf 9,34 Euro, stieg 2024 leicht auf 9,47 Euro, fiel 2025 auf 8,40 Euro und lag 2026 wieder bei 10,71 Euro. Die Kaufpreise entwickelten sich ähnlich volatil – von 2.699 Euro (2022) über 2.602 Euro (2024) auf 3.778 Euro (2025), bevor sie 2026 auf 3.524 Euro sanken.

Der CAGR von 4,66 Prozent bei der Miete und 6,59 Prozent beim Kaufpreis über den gesamten Zeitraum 2018 bis 2026 spiegelt diesen volatilen Verlauf wider. Die starken Schwankungen deuten auf einen Markt mit begrenzter Liquidität hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung: Fürth als Preistreiber im Odenwald

Im regionalen Vergleich hebt sich Fürth deutlich ab. Die Angebotsmiete von 9,65 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro, aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Anders verhält es sich bei den Kaufpreisen: Mit 3.188 Euro je Quadratmeter liegt Fürth 27 Prozent über dem hessischen Durchschnitt (2.505 Euro) und 32 Prozent über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,63 Prozent ist die niedrigste im direkten Vergleich: Im Kreis Bergstraße beträgt sie durchschnittlich 4,49 Prozent, in Hessen 4,98 Prozent und bundesweit 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 27,54 übertrifft den Kreisdurchschnitt von 22,69 um 21 Prozent und den Landesdurchschnitt von 21,06 um 31 Prozent.

Auch im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 Kilometern fällt Fürth als Preistreiber auf. Die Nachbarorte liegen bei den Kaufpreisen zwischen 1.796 Euro (Lindenfels) und 2.685 Euro (Mörlenbach) – also deutlich unter Fürths Niveau. Entsprechend weisen die Nachbarorte höhere Renditen auf, die zwischen 4,36 Prozent (Mörlenbach) und 6,11 Prozent (Reichelsheim) reichen. Fürth hat damit den höchsten Kaufpreis und die niedrigste Rendite im direkten Nachbarschaftsvergleich.

Dieses Muster – hohe Preise bei niedriger Rendite – entspricht dem Muster von Orten, die über eine besondere Standortattraktivität verfügen, die sich jedoch primär im Kaufpreis und nicht in der Miete niederschlägt.

Standortfaktoren: Wachsende Gemeinde mit stabiler Arbeitsmarktlage

Fürth verzeichnet seit 2015 ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum: Von 10.465 Einwohnern (2015) auf 10.886 (2024) – ein Plus von 4,02 Prozent. Besonders deutlich war der Zuzug in den Jahren 2022 (+164) und 2023 (+135). Die Bevölkerungsdichte beträgt 283 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,48 Prozent und damit im unteren Bereich. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 2,56 Prozent (2015) und 3,48 Prozent (2023), wobei ein Ausreißerwert von 10,68 Prozent im Jahr 2016 zu verzeichnen ist, der auf eine methodische Änderung oder eine Besonderheit der Statistik hindeutet.

Der Landkreis Bergstraße erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 135 von rund 400 deutschen Kreisen. Die stärksten Teilindizes sind Wohlstand und soziale Lage (Rang 97) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 124). Schwächer ausgeprägt sind die Demografie (Rang 271) und die Dynamik (Rang 227). Fürth profitiert damit von einer stabilen wirtschaftlichen Basis, steht aber vor den typischen Herausforderungen ländlicher Räume in puncto Demografie und Dynamik.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Fürth ist jedoch staatlich anerkannter Erholungsort und Sitz eines Amtsgerichts, was die lokale Infrastruktur stützt.