Heppenheim (Bergstraße), Kreisstadt
Heppenheim (Bergstraße) (PLZ 64646) liegt im Kreis Bergstraße in Hessen. Der Ort zählt 27.610 Einwohner auf 52,1 km², das entspricht 530 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,74 € pro m², der Kaufpreis bei 3.505 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,02 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,9 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heppenheim (Bergstraße) über dem Renditeniveau von 16 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,96 € auf 11,04 € pro m², im Mittel 2,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,3 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bergstraße Rang 135 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 227, Stärkerang 125). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Laudenbach, Bensheim und Hemsbach an.
Immobilienpreise in Heppenheim (Bergstraße) im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Heppenheim (Bergstraße), Kreisstadt
Heppenheim (Bergstraße) als Kreisstadt im Landkreis Bergstraße verzeichnet ein starkes Bevölkerungswachstum (+9,2 % seit 2015) und gehört zu den teuersten Orten Hessens beim Immobilienkauf. Die Angebotsmiete liegt bei 11,74 €/m², der Angebotskaufpreis bei 3.505 €/m². Der Kreis Bergstraße schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im oberen Mittelfeld ab (Rang 135 von ~400), weist aber eine demografische Schwäche auf (Rang 271).
Marktüberblick
Heppenheim (Bergstraße) ist Kreisstadt des Landkreises Bergstraße im südhessischen Regierungsbezirk Darmstadt. Die Stadt erstreckt sich auf 52,12 km² und hat 27.610 Einwohner (Stand 2023/2024). Der Landkreis Bergstraße insgesamt umfasst 22 Gemeinden und 273.353 Einwohner. Heppenheim liegt im Schnittpunkt der Metropolregionen Frankfurt/Rhein-Main und Rhein-Neckar, was die überregionale Bedeutung des Standorts unterstreicht. Die Bevölkerungsdichte von 530 Einwohnern je km² liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 380 Einwohnern/km².
Preisentwicklung und aktuelle Marktlage
Der aktuelle Angebotskaufpreis in Heppenheim liegt bei 3.505 €/m², die Angebotsmiete bei 11,74 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,88, die Bruttomietrendite 4,02 %. Damit liegt Heppenheim sowohl bei den Miet- als auch bei den Kaufpreisen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt.
Die Zeitreihe zeigt eine dynamische Entwicklung: Der Angebotskaufpreis stieg von 2.212 €/m² (2018) auf einen Höchststand von 3.907 €/m² (2021), fiel dann auf 2.851 €/m² (2024) und liegt 2026 wieder bei 3.345 €/m². Die Angebotsmiete entwickelte sich von 8,96 €/m² (2018) auf 11,60 €/m² (2024), mit einem leichten Rückgang auf 11,04 €/m² (2026). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt bei Mieten 2,64 %, bei Kaufpreisen 5,30 %.
Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Regionale Einordnung
Heppenheim gehört zu den teuersten Orten in Hessen. Der Angebotskaufpreis von 3.505 €/m² liegt deutlich über dem Landesdurchschnitt von 2.505 €/m² und dem Kreisdurchschnitt von 2.837 €/m². Auch bei der Angebotsmiete übertrifft Heppenheim mit 11,74 €/m² den Landesdurchschnitt (9,69 €/m²) und den Kreisdurchschnitt (10,36 €/m²).
Im Bundesland liegt Heppenheim beim Kaufpreisfaktor im oberen Segment: Mit 24,88 liegt der Wert über dem Landesdurchschnitt von 21,06 und dem Kreisdurchschnitt von 22,69. Die Bruttomietrendite von 4,02 % liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,98 % und dem Kreisdurchschnitt von 4,49 %. Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland beträgt 15,9 – Heppenheim liegt damit im unteren 16 % der hessischen Orte bei der Rendite.
Im regionalen Vergleich mit den Nachbargemeinden im Umkreis bis 8,6 km zeigt sich ein heterogenes Bild: Bensheim (4,6 km) liegt mit 3.701 €/m² noch etwas höher, während Orte wie Lautertal (Odenwald) mit 2.434 €/m² deutlich unter dem Heppenheimer Niveau liegen.
Der Kreis Bergstraße umfasst 22 Orte, deren Durchschnittswerte als Vergleichsmaßstab dienen.
Standortfaktoren und Demografie
Die Bevölkerungsentwicklung in Heppenheim ist bemerkenswert positiv: Von 25.284 Einwohnern (2015) wuchs die Stadt auf 27.610 (2023/2024) – ein Anstieg von 9,2 %. Dies ist ein deutlicher Überdurchschnitt, der auf die attraktive Lage im Rhein-Main-Gebiet und die Funktion als Kreisstadt zurückzuführen ist.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Landkreis Bergstraße insgesamt auf Rang 135 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Besonders gut positioniert ist der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage (Rang 97) sowie im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 124). Der Arbeitsmarkt liegt auf Rang 144. Schwächer ist die demografische Entwicklung mit Rang 271 – ein Hinweis auf alternde Strukturen und Bevölkerungsrückgang in einigen Teilen des Kreises.
Die Dynamik des Kreises liegt auf Rang 227, was auf moderate Wachstumsimpulse hindeutet. In Heppenheim selbst gibt es keine Hochschulen, was die lokale Bildungsinfrastruktur einschränkt.
Für Heppenheim liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heppenheim (Bergstraße) entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heppenheim (Bergstraße)
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,96 €/m² |
| 2019 | 9,65 €/m² |
| 2020 | 10,03 €/m² |
| 2021 | 10,89 €/m² |
| 2022 | 11,14 €/m² |
| 2023 | 10,54 €/m² |
| 2024 | 11,60 €/m² |
| 2025 | 11,45 €/m² |
| 2026 | 11,04 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heppenheim (Bergstraße)
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.212 €/m² |
| 2019 | 2.824 €/m² |
| 2020 | 2.519 €/m² |
| 2021 | 3.907 €/m² |
| 2022 | 3.399 €/m² |
| 2023 | 3.116 €/m² |
| 2024 | 2.851 €/m² |
| 2025 | 3.008 €/m² |
| 2026 | 3.345 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heppenheim (Bergstraße)
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,86 % |
| 2019 | 4,10 % |
| 2020 | 4,78 % |
| 2021 | 3,35 % |
| 2022 | 3,93 % |
| 2023 | 4,06 % |
| 2024 | 4,88 % |
| 2025 | 4,57 % |
| 2026 | 3,96 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heppenheim (Bergstraße)
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 25.284 Einwohner |
| 2016 | 25.725 Einwohner |
| 2017 | 25.755 Einwohner |
| 2018 | 26.023 Einwohner |
| 2019 | 26.097 Einwohner |
| 2020 | 26.218 Einwohner |
| 2021 | 26.357 Einwohner |
| 2022 | 26.946 Einwohner |
| 2023 | 27.610 Einwohner |
| 2024 | 27.610 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heppenheim (Bergstraße)
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,91 % |
| 2016 | 10,01 % |
| 2017 | 3,25 % |
| 2018 | 3,92 % |
| 2019 | 3,79 % |
| 2020 | 4,33 % |
| 2021 | 4,03 % |
| 2022 | 3,79 % |
| 2023 | 4,52 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 135 Rang |
| Dynamik | 227 Rang |
| Stärke | 125 Rang |
| Demografie | 271 Rang |
| Arbeitsmarkt | 144 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 124 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 97,00 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Heppenheim (Bergstraße) liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Heppenheim (Bergstraße) im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heppenheim (Bergstraße) ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heppenheim (Bergstraße) ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heppenheim (Bergstraße)
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bensheim | 12,31 €/m² |
| Zwingenberg | 11,86 €/m² |
| Heppenheim (Bergstraße) | 11,74 €/m² |
| Lorsch | 11,53 €/m² |
| Laudenbach | 11,48 €/m² |
| Hemsbach | 11,41 €/m² |
| Einhausen | 10,98 €/m² |
| Rimbach | 10,28 €/m² |
| Lautertal (Odenwald) | 10,27 €/m² |
| Mörlenbach | 9,74 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heppenheim (Bergstraße) ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heppenheim (Bergstraße)
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Lautertal (Odenwald) | 5,07 % |
| Rimbach | 4,59 % |
| Hemsbach | 4,46 % |
| Mörlenbach | 4,36 % |
| Zwingenberg | 4,31 % |
| Laudenbach | 4,25 % |
| Lorsch | 4,22 % |
| Heppenheim (Bergstraße) | 4,02 % |
| Bensheim | 3,99 % |
| Einhausen | 3,89 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Laudenbach | 3,4 km | 69514 | 11,48 € | 3.243 € | 4,25 % |
| Bensheim, Stadt | 4,6 km | 64625 | 12,31 € | 3.701 € | 3,99 % |
| Hemsbach, Stadt | 5,5 km | 69502 | 11,41 € | 3.070 € | 4,46 % |
| Lorsch, Karolingerstadt | 5,7 km | 64653 | 11,53 € | 3.276 € | 4,22 % |
| Einhausen | 7,9 km | 64683 | 10,98 € | 3.387 € | 3,89 % |
| Mörlenbach | 8,3 km | 69509 | 9,74 € | 2.685 € | 4,36 % |
| Rimbach | 8,3 km | 64668 | 10,28 € | 2.686 € | 4,59 % |
| Lautertal (Odenwald) | 8,6 km | 64686 | 10,27 € | 2.434 € | 5,07 % |
| Zwingenberg, Stadt | 9,7 km | 64673 | 11,86 € | 3.300 € | 4,31 % |
Wo liegt Heppenheim (Bergstraße)?
Lage
Heppenheim (Bergstraße) auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heppenheim (Bergstraße)
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,74 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.505 € |
| Bruttomietrendite | 4,02 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,9 |
| Einwohner | 27.610 |
| Einwohner je km² | 530 |
| Fläche (km²) | 52,1 |
| Arbeitslosenquote | 4,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #135 |
| Prognos Dynamikrang | #227 |
| Prognos Stärkerang | #125 |
| Koordinaten | 49,6412, 8,6440 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heppenheim (Bergstraße)
Was kostet eine Wohnung in Heppenheim (Bergstraße)?
Die aktuellen Angebotsmieten in Heppenheim (Bergstraße) liegen bei 11,74 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.505 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Heppenheim deutlich über dem Durchschnitt des Kreises Bergstraße (10,36 Euro/m² Miete, 2.837 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem hessischen Landesdurchschnitt (9,69 Euro/m² Miete, 2.505 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heppenheim (Bergstraße) entwickelt?
Die Angebotsmieten in Heppenheim (Bergstraße) sind von 8,96 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,04 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 2,64 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich dynamischer: von 2.212 Euro pro Quadratmeter 2018 auf 3.345 Euro 2026, bei einer jährlichen Wachstumsrate von 5,30 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt und basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Heppenheim (Bergstraße)?
Die Bruttomietrendite in Heppenheim (Bergstraße) beträgt 4,02 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 24,88. Im Vergleich dazu liegt der Kreis Bergstraße bei 4,49 Prozent und Hessen bei 4,98 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 15,9 im Bundesland hat nur rund ein Sechstel der hessischen Orte eine noch niedrigere Rendite — das Kaufpreisniveau in Heppenheim ist im Verhältnis zur Miete also deutlich höher als in den meisten anderen Orten Hessens.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heppenheim (Bergstraße)?
Die Einwohnerzahl in Heppenheim (Bergstraße) ist von 25.284 im Jahr 2015 auf 27.610 im Jahr 2024 um rund 9,2 Prozent gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 530 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt verzeichnet damit ein deutliches Bevölkerungswachstum, was die Nachfrage nach Wohnraum stützen kann.
Wie gut schneidet Heppenheim (Bergstraße) im Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Bergstraße, zu dem Heppenheim gehört, den Platz 135 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schneidet der Kreis beim Wohlstand (Platz 97) und beim Wettbewerb und Innovation (Platz 124) ab. Schwächer sind die Werte bei der Demografie (Platz 271) und der Dynamik (Platz 227). Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Heppenheim (Bergstraße)?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heppenheim (Bergstraße) sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heppenheim (Bergstraße) führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Bergstraße
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Grasellenbach | 64689 | 9,06 € | 1.829 € | 5,94 % |
| Lindenfels, Stadt | 64678 | 8,89 € | 1.796 € | 5,94 % |
| Hirschhorn (Neckar), Stadt | 69434 | 9,26 € | 2.164 € | 5,13 % |
| Lautertal (Odenwald) | 64686 | 10,27 € | 2.434 € | 5,07 % |
| Lampertheim, Stadt | 68623 | 11,40 € | 2.710 € | 5,05 % |
| Wald-Michelbach | 69483 | 8,84 € | 2.233 € | 4,75 % |
| Groß-Rohrheim | 68649 | 9,95 € | 2.535 € | 4,71 % |
| Rimbach | 64668 | 10,28 € | 2.686 € | 4,59 % |