Hirschhorn (Neckar), Stadt

Marktüberblick

Hirschhorn (Neckar) ist eine Landstadt im südhessischen Landkreis Bergstraße mit 3.473 Einwohnern auf 30,85 km². Die Stadt liegt im hessischen Odenwald im Neckartal und bildet zusammen mit Neckarsteinach den südlichsten Teil Hessens. Mit 113 Einwohnern je km² ist sie deutlich unter der Landesdurchschnittsdichte angesiedelt.

Der Immobilienmarkt zeigt ein klares Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,26 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 10,36 €/m² und dem hessischen Durchschnitt von 9,69 €/m². Der Angebotskaufpreis von 2.164 €/m² liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 2.837 €/m² und dem Landeswert von 2.505 €/m². Diese Unterbewertung der Kaufpreise schlägt sich in der Bruttomietrendite nieder, die mit 5,13 % über dem Kreisdurchschnitt (4,49 %) und dem Landesdurchschnitt (4,98 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 19,48 liegt damit im mittleren Bereich der Nachbarorte: Er ist höher als der von Heiligkreuzsteinach (15,46), Schönau (16,96) und Schönbrunn (19,05), aber niedriger als der von Neckargemünd (19,89), Lobbach (20,89), Eberbach (22,22), Neckarsteinach (25,31) und Heddesbach (26,95).

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Mietpreise zeigt eine durchschnittliche jährliche Steigerung von 4,75 % über den betrachteten Zeitraum. Die Kaufpreise verzeichnen dagegen einen durchschnittlichen jährlichen Rückgang von 4,12 %. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Entwicklung ist jedoch von starken Schwankungen geprägt. Die Mietpreise bewegten sich zwischen 6,00 €/m² (2019) und 9,83 €/m² (2026). Die Kaufpreise zeigten extreme Ausschläge: Von 2.984 €/m² (2018) über einen Tiefstwert von 1.054 €/m² (2019) stiegen sie auf 3.313 €/m² (2021), bevor sie auf 1.636 €/m² (2025) fielen und 2026 mit 2.132 €/m² wieder anziehen. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.164 €/m² liegt zwischen dem Tiefst- und Höchstwert der letzten Jahre.

Die starken jährlichen Schwankungen bei den Kaufpreisen deuten auf einen kleinen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,3 km zeigt Hirschhorn ein gemischtes Profil. Die Angebotsmiete von 9,26 €/m² liegt im mittleren Bereich der neun Nachbarorte: Sie ist höher als die von Heddesbach (6,68 €/m²), Schönbrunn (8,23 €/m²), Lobbach (8,98 €/m²) und Heiligkreuzsteinach (9,04 €/m²), aber niedriger als die von Eberbach (9,46 €/m²), Schönau (10,40 €/m²), Neckarsteinach (10,58 €/m²) und Neckargemünd (12,70 €/m²).

Beim Kaufpreis liegt Hirschhorn mit 2.164 €/m² ebenfalls im mittleren Bereich. Schönbrunn (1.881 €/m²), Heddesbach (2.160 €/m²), Schönau (2.116 €/m²) und Heiligkreuzsteinach (1.677 €/m²) liegen darunter. Die Kombination aus moderaten Mieten und niedrigen Kaufpreisen führt zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite: Mit 5,13 % liegt Hirschhorn nur unter Heiligkreuzsteinach (6,47 %), Schönau (5,90 %) und Schönbrunn (5,25 %).

Der Kaufpreisfaktor von 19,48 liegt damit im mittleren Bereich der Nachbarorte und ist weder der höchste noch der niedrigste.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung Hirschhorns ist seit 2015 relativ stabil. Von 3.436 Einwohnern (2015) entwickelte sich die Zahl zunächst leicht rückläufig auf 3.382 (2021), bevor sie wieder auf 3.473 (2023/2024) anstieg. Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung seit Serienbeginn bei +1,08 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 8,5 %.

Auf Kreisebene erreicht der Landkreis Bergstraße im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 135 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im mittleren Drittel. Besonders positiv ist der Teilindex Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 97, während der Demografie-Index mit Rang 271 und der Dynamik-Index mit Rang 227 Schwächen aufweisen.

Die Kombination aus stabilen Bevölkerungszahlen, moderaten Immobilienpreisen und einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite entspricht dem Muster einer ländlichen Stadt im Odenwald, die nicht im Fokus der Spekulation steht.