Heddesbach
Heddesbach (PLZ 69434) liegt im Rhein-Neckar-Kreis in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 462 Einwohner auf 8,2 km², das entspricht 56 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,68 € pro m², der Kaufpreis bei 2.160 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,71 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,0 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heddesbach über dem Renditeniveau von 15 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,90 € auf 7,50 € pro m², im Mittel 3,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 14,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,7 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Rhein-Neckar-Kreis Rang 22 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 52, Stärkerang 18). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Heiligkreuzsteinach, Schönau und Wilhelmsfeld an.
Immobilienpreise in Heddesbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standortbericht Heddesbach
Heddesbach ist die kleinste Gemeinde im Rhein-Neckar-Kreis mit 462 Einwohnern. Der Immobilienmarkt weist deutlich unterdurchschnittliche Mieten (6,68 €/m²) und Kaufpreise (2.160 €/m²) auf, verbunden mit einer niedrigen Bruttomietrendite von 3,71 %. Die Kaufpreisentwicklung zeigt extreme Volatilität (Verdopplung 2021–2022, Rückfall 2023), was auf eine kleine Transaktionsbasis hindeutet. Im regionalen Vergleich ist Heddesbach durch ein ungewöhnliches Muster gekennzeichnet: niedrigste Miete aller Nachbarorte bei gleichzeitig relativ hohem Kaufpreis. Der Kreis Rhein-Neckar-Kreis hat einen guten Prognos-Rang (22), die Demografie entwickelt sich leicht negativ.
Marktüberblick
Heddesbach ist mit 8,21 km² Fläche und 462 Einwohnern die kleinste Gemeinde im Rhein-Neckar-Kreis. Die Gemeinde liegt im Odenwald-Vorland und weist eine Bevölkerungsdichte von nur 56 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Der Immobilienmarkt wird durch deutlich unterdurchschnittliche Preise geprägt: Die Angebotsmiete liegt bei 6,68 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.160 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen weit unter dem Kreisdurchschnitt (Miete: 11,23 Euro, Kaufpreis: 3.123 Euro) und auch unter dem baden-württembergischen Durchschnitt. Heddesbach ist damit der Ort mit der niedrigsten Angebotsmiete im Umkreis von zehn Kilometern.
Preisentwicklung
Die Kaufpreisentwicklung in Heddesbach zeigt eine außergewöhnliche Volatilität. Zwischen 2021 und 2022 verdoppelte sich der Kaufpreis von 1.063 auf 2.249 Euro pro Quadratmeter, fiel 2023 auf 1.798 Euro zurück und stieg 2025 wieder auf 2.209 Euro. Diese starken Schwankungen deuten auf eine sehr kleine Transaktionsbasis hin, was bei einer Gemeinde mit nur 462 Einwohnern zu erwarten ist. Die Angebotsmiete entwickelte sich stabiler: Von 5,90 Euro 2018 stieg sie auf 6,79 Euro 2023 und liegt 2026 bei 7,50 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 26,95 ist hoch: Das bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 27-jährigen Bruttomietzins entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 23,07. Die Bruttomietrendite von 3,71 Prozent gehört zu den niedrigsten im Bundesland (Perzentilrang 15 von 1102 Orten in Baden-Württemberg).
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich hebt sich Heddesbach durch ein ungewöhnliches Muster ab: Die Angebotsmiete liegt mit 6,68 Euro pro Quadratmeter deutlich unter allen Nachbarorten. Der nächstgelegene Nachbar Heiligkreuzsteinach (2,3 km) verlangt 9,04 Euro, Schönau (5,1 km) 10,40 Euro. Gleichzeitig liegt der Kaufpreis mit 2.160 Euro pro Quadratmeter nicht am unteren Ende – Heiligkreuzsteinach weist mit 1.677 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis auf. Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von nur 3,71 Prozent, während Heiligkreuzsteinach 6,47 Prozent erreicht. Heddesbach ist damit der einzige Ort im Umkreis, bei dem Miete und Kaufpreis nicht im gleichen Verhältnis zueinander stehen. Der Rhein-Neckar-Kreis als Ganzes hat mit dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 22 von rund 400 deutschen Kreisen erreicht. Besonders gut schneidet der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 15) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 24) ab. Die Demografie-Rangliste des Kreises liegt mit Platz 282 hingegen deutlich schlechter.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Heddesbach ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 475 Einwohnern im Jahr 2015 auf 462 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 2,7 Prozent. Der Tiefpunkt lag 2018 mit 450 Einwohnern, seither erholte sich die Zahl leicht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,11 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau. Mit neun arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus kleiner Einwohnerzahl, rückläufiger Bevölkerung und fehlendem akademischen Angebot prägt den lokalen Wohnungsmarkt als eher ruhigen Markt ohne starke Nachfrageimpulse.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heddesbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heddesbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,90 €/m² |
| 2019 | 6,00 €/m² |
| 2020 | 4,87 €/m² |
| 2023 | 6,79 €/m² |
| 2026 | 7,50 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heddesbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.063 €/m² |
| 2022 | 2.249 €/m² |
| 2023 | 1.798 €/m² |
| 2025 | 2.209 €/m² |
| 2026 | 2.129 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heddesbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2023 | 4,53 % |
| 2026 | 4,23 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heddesbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 475 Einwohner |
| 2016 | 474 Einwohner |
| 2017 | 466 Einwohner |
| 2018 | 450 Einwohner |
| 2019 | 459 Einwohner |
| 2020 | 459 Einwohner |
| 2021 | 462 Einwohner |
| 2022 | 464 Einwohner |
| 2023 | 462 Einwohner |
| 2024 | 462 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heddesbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,27 % |
| 2016 | 3,58 % |
| 2017 | 2,72 % |
| 2018 | 2,01 % |
| 2019 | 2,68 % |
| 2020 | 3,99 % |
| 2021 | 2,36 % |
| 2022 | 3,11 % |
| 2023 | 3,11 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 22,00 Rang |
| Dynamik | 52,00 Rang |
| Stärke | 18,00 Rang |
| Demografie | 282 Rang |
| Arbeitsmarkt | 24,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 15,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 64,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Heddesbach liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Heddesbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heddesbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heddesbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heddesbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Neckargemünd | 12,70 €/m² |
| Neckarsteinach | 10,58 €/m² |
| Schönau | 10,40 €/m² |
| Gorxheimertal | 10,33 €/m² |
| Wilhelmsfeld | 9,74 €/m² |
| Hirschhorn (Neckar) | 9,26 €/m² |
| Heiligkreuzsteinach | 9,04 €/m² |
| Wald-Michelbach | 8,84 €/m² |
| Abtsteinach | 8,59 €/m² |
| Heddesbach | 6,68 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heddesbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heddesbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Heiligkreuzsteinach | 6,47 % |
| Schönau | 5,90 % |
| Hirschhorn (Neckar) | 5,13 % |
| Neckargemünd | 5,03 % |
| Wald-Michelbach | 4,75 % |
| Wilhelmsfeld | 4,54 % |
| Abtsteinach | 4,50 % |
| Neckarsteinach | 3,95 % |
| Heddesbach | 3,71 % |
| Gorxheimertal | 3,45 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Heiligkreuzsteinach | 2,3 km | 69253 | 9,04 € | 1.677 € | 6,47 % |
| Schönau, Stadt | 5,1 km | 69250 | 10,40 € | 2.116 € | 5,90 % |
| Wilhelmsfeld | 5,4 km | 69259 | 9,74 € | 2.578 € | 4,54 % |
| Hirschhorn (Neckar), Stadt | 6,2 km | 69434 | 9,26 € | 2.164 € | 5,13 % |
| Abtsteinach | 7,7 km | 69518 | 8,59 € | 2.290 € | 4,50 % |
| Neckarsteinach, Stadt | 8,1 km | 69239 | 10,58 € | 3.214 € | 3,95 % |
| Gorxheimertal | 8,9 km | 69517 | 10,33 € | 3.588 € | 3,45 % |
| Neckargemünd, Stadt | 9,8 km | 69151 | 12,70 € | 3.031 € | 5,03 % |
| Wald-Michelbach | 10,1 km | 69483 | 8,84 € | 2.233 € | 4,75 % |
Wo liegt Heddesbach?
Lage
Heddesbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heddesbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,68 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.160 € |
| Bruttomietrendite | 3,71 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,0 |
| Einwohner | 462 |
| Einwohner je km² | 56 |
| Fläche (km²) | 8,2 |
| Arbeitslosenquote | 3,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #22 |
| Prognos Dynamikrang | #52 |
| Prognos Stärkerang | #18 |
| Koordinaten | 49,4801, 8,8272 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heddesbach
Was kostet eine Wohnung in Heddesbach?
Eine Wohnung in Heddesbach kostet aktuell im Durchschnitt 2.160 Euro pro Quadratmeter zum Kauf und wird mit 6,68 Euro pro Quadratmeter und Monat angeboten. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Rhein-Neckar-Kreises (3.123 Euro bzw. 11,23 Euro) und auch unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (3.140 Euro bzw. 11,08 Euro). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heddesbach entwickelt?
Die Mieten in Heddesbach sind von 5,90 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,50 Euro im Jahr 2026 gestiegen, mit einem deutlichen Einbruch im Jahr 2020 auf 4,87 Euro. Die Kaufpreise zeigten stärkere Schwankungen: Sie stiegen von 1.063 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.249 Euro im Jahr 2022, fielen 2023 auf 1.798 Euro und lagen 2026 bei 2.129 Euro. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie steht die Bruttomietrendite in Heddesbach im Vergleich zu anderen Orten?
Die Bruttomietrendite in Heddesbach beträgt 3,71 Prozent und liegt damit unter dem Durchschnitt des Rhein-Neckar-Kreises (4,40 Prozent), Baden-Württembergs (4,36 Prozent) und Deutschlands (5,10 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 15,06 im Bundesland liegt Heddesbach im unteren Viertel der Orte in Baden-Württemberg – rund 85 Prozent der Orte haben eine höhere Bruttomietrendite. Der Kaufpreisfaktor von 26,95 ist deutlich höher als der Kreisdurchschnitt von 23,07.
Wie hat sich die Bevölkerung in Heddesbach entwickelt?
Die Einwohnerzahl in Heddesbach ist von 475 im Jahr 2015 auf 462 im Jahr 2024 leicht gesunken, was einer Abnahme von 2,74 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 56 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,11 Prozent.
Wie vergleichen sich die Immobilienpreise in Heddesbach mit den Nachbarorten?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt der Kaufpreis in Heddesbach mit 2.160 Euro pro Quadratmeter über dem von Heiligkreuzsteinach (1.677 Euro, 2,3 Kilometer entfernt), aber unter dem von Wilhelmsfeld (2.578 Euro, 5,4 Kilometer entfernt). Die Angebotsmiete von 6,68 Euro pro Quadratmeter ist ebenfalls niedriger als in den meisten Nachbarorten, wo sie zwischen 8,59 und 12,70 Euro liegt.
Woher stammen die Daten zu Heddesbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heddesbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heddesbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Rhein-Neckar-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Heiligkreuzsteinach | 69253 | 9,04 € | 1.677 € | 6,47 % |
| Schönau, Stadt | 69250 | 10,40 € | 2.116 € | 5,90 % |
| Neidenstein | 74933 | 9,73 € | 2.122 € | 5,50 % |
| Reichartshausen | 74934 | 8,67 € | 1.901 € | 5,47 % |
| Schönbrunn | 69436 | 8,23 € | 1.881 € | 5,25 % |
| Neckargemünd, Stadt | 69151 | 12,70 € | 3.031 € | 5,03 % |
| Eppelheim, Stadt | 69214 | 13,71 € | 3.393 € | 4,85 % |
| Bammental | 69245 | 11,29 € | 2.804 € | 4,83 % |