Abtsteinach

Marktüberblick

Abtsteinach ist eine 11,02 Quadratkilometer große Gemeinde im Vorderen Odenwald im Landkreis Bergstraße. Mit drei Ortsteilen – Ober-Abtsteinach, Unter-Abtsteinach und Mackenheim – leben hier 2.472 Einwohner bei einer Dichte von 224 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Gemeinde nennt sich „das Tor zum Überwald“. Die erste urkundliche Erwähnung stammt aus dem Jahr 1012. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Der lokale Immobilienmarkt ist klein und von wenigen Angeboten geprägt. Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 8,59 Euro je Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.290 Euro je Quadratmeter. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,21, die Bruttomietrendite 4,5 Prozent.

Preise und regionale Einordnung

Die Angebotsmiete von 8,59 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises Bergstraße (10,36 Euro), des Landes Hessen (9,69 Euro) und des Bundesdurchschnitts (8,92 Euro). Auch der Angebotskaufpreis von 2.290 Euro je Quadratmeter liegt unter allen drei Vergleichswerten – Kreis 2.837 Euro, Hessen 2.505 Euro, Deutschland 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 22,21 liegt knapp unter dem Kreiswert von 22,69, aber über dem Hessendurchschnitt von 21,06. Die Bruttomietrendite von 4,5 Prozent liegt leicht über dem Kreiswert von 4,49 Prozent, aber unter dem Landesdurchschnitt von 4,98 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Im regionalen Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,5 Kilometern liegt Abtsteinach bei den Mieten im unteren Drittel. Weinheim mit 13,05 Euro je Quadratmeter markiert die obere Grenze des Vergleichsfeldes. Bei den Kaufpreisen liegt Abtsteinach mit 2.290 Euro je Quadratmeter ebenfalls im unteren Bereich – nur Heiligkreuzsteinach (1.677 Euro) ist günstiger.

Die Kombination aus niedrigeren Mieten und niedrigeren Kaufpreisen im Vergleich zu den Nachbarorten führt zu einer im regionalen Vergleich durchschnittlichen Rendite. Abtsteinach positioniert sich im unteren bis mittleren Preissegment der Region.

Preisentwicklung und demografische Entwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen für Abtsteinach extreme Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Angeboten pro Jahr hindeuten.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,93 Euro je Quadratmeter (2021) und 9,23 Euro (2019). Der Kaufpreis schwankte zwischen 1.123 Euro je Quadratmeter (2021) und 2.987 Euro (2018). Diese Volatilität macht einfache Trendaussagen schwierig: Der berechnete jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) von minus 8,66 Prozent für die Kaufpreise und plus 5,45 Prozent für die Mieten sind bei diesen Daten nur bedingt aussagekräftig, da sie von einzelnen Ausreißern stark beeinflusst werden.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen stabil und leicht positiv: Von 2.360 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.472 im Jahr 2024 entspricht dies einem Wachstum von 4,75 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei unter 4 Prozent und bewegte sich im Beobachtungszeitraum zwischen 3,5 und 5,2 Prozent.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig volatilen Immobilienpreisen entspricht dem Muster kleiner Märkte, in denen einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark nach oben oder unten ziehen können.

Standortfaktoren

Der Landkreis Bergstraße erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 135 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im oberen Mittelfeld. Die stärksten Teilindizes sind Wohlstand und Soziale Lage (Rang 97) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 124). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 227 deutlich schwächer, der Demografie-Index mit Rang 271 am unteren Ende der Skala.

Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Abtsteinach. Die stabile Bevölkerungsentwicklung (+4,75 Prozent seit 2015) steht im Widerspruch zum schlechten Kreis-Rang im Demografie-Index (Rang 271), was darauf hindeutet, dass Abtsteinach sich positiv vom Kreisdurchschnitt abhebt.

Die Lage im Vorderen Odenwald unterstreicht den ländlich-waldreichen Charakter der Gemeinde. Die Entfernung zu Weinheim (8,4 km) als nächster größerer Ort bleibt überschaubar.