Birkenau

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Birkenau liegt im Odenwald im Landkreis Bergstraße, rund 25 Kilometer nördlich von Heidelberg und 20 Kilometer nordöstlich von Mannheim. Die Gemeinde mit 9.992 Einwohnern auf 24,54 Quadratkilometern weist eine Bevölkerungsdichte von 407 Einwohnern pro km² auf und gliedert sich in sieben Ortsteile. Sie ist als Erholungsort anerkannt und liegt an der Bundesstraße 38 im Weschnitztal.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 10,54 Euro pro Quadratmeter leicht über dem Kreisdurchschnitt (10,36 Euro) und deutlich über dem Hessens (9,69 Euro) sowie dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.293 Euro pro Quadratmeter liegt indes stärker über den Vergleichswerten — 16 Prozent über dem Kreis (2.837 Euro), 31 Prozent über Hessen (2.505 Euro) und 37 Prozent über Deutschland (2.409 Euro). Diese Diskrepanz zwischen moderat überdurchschnittlichen Mieten und deutlich überdurchschnittlichen Kaufpreisen drückt sich in der Bruttomietrendite von 3,84 Prozent aus, die mit einem Perzentilrang von 9,26 im Bundesland zu den niedrigsten Werten gehört. Der Kaufpreisfaktor von 26,04 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreis (22,69) und Hessen (21,06).

Preis- und Mietentwicklung: Starke Mietdynamik, volatile Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Birkenau verläuft deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Von 2018 bis 2026 steigt die Angebotsmiete von 6,47 auf 10,98 Euro pro Quadratmeter — ein Anstieg um rund 70 Prozent bei einer jährlichen Wachstumsrate von 6,83 Prozent. Dieser Anstieg ist durchgängig und nicht geschätzt.

Der Kaufpreismarkt zeigt ein anderes Bild. Von 3.306 Euro pro Quadratmeter (2018) fiel er bis 2022 auf 2.533 Euro, stieg dann bis 2025 auf einen extremen Ausreißer von 5.241 Euro und korrigierte sich 2026 auf 3.811 Euro. Der CAGR von 1,79 Prozent über den gesamten Zeitraum maskiert diese starke Volatilität. Der Wert von 5.241 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025 ist ein deutlicher Ausreißer in der Zeitreihe und liegt mehr als doppelt so hoch wie der Wert von 2022. Der 2026-Wert von 3.811 Euro liegt zwar über dem Ausgangsniveau von 2018, ist aber deutlich unter dem 2025-Spitzenwert. Die Kaufpreisentwicklung ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Teurer als der Umlanddurchschnitt

Im regionalen Vergleich hebt sich Birkenau vor allem durch seinen hohen Kaufpreisfaktor und die niedrige Rendite hervor. Die Bruttomietrendite von 3,84 Prozent liegt nur unter sieben der acht aufgeführten Nachbarorte — nur Gorxheimertal (3,45 Prozent) liegt darunter. Weinheim (2,8 Kilometer entfernt) weist mit 4,02 Prozent eine höhere Rendite auf, obwohl es sowohl höhere Miete (13,05 Euro) als auch höhere Kaufpreise (3.898 Euro) bietet. Die höhere Miete in Weinheim kompensiert hier den höheren Kaufpreis besser als in Birkenau.

Im Vergleich zum Kreis Bergstraße liegt die Miete in Birkenau leicht über dem Durchschnitt, der Kaufpreis indes deutlich. Das bedeutet, dass Birkenau im Kreis zu den teureren Standorten gehört, ohne dass die Mieten proportional mitsteigen. Gegenüber Hessen und Deutschland verstärkt sich dieser Effekt noch: Der Kaufpreis liegt in Birkenau 31 Prozent über dem Hessendurchschnitt, die Miete nur 8,7 Prozent.

Unter den Nachbarorten liegt Birkenau mit 3.293 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld — unter Weinheim (3.898 Euro) und Gorxheimertal (3.588 Euro), aber über Mörlenbach (2.685 Euro) und Abtsteinach (2.290 Euro).

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, mittlere Standortdynamik

Die Bevölkerungsentwicklung in Birkenau ist seit 2015 nahezu stabil: Von 9.933 Einwohnern (2015) bewegte sich die Zahl zwischen 9.852 und 9.992, ein Wachstum von lediglich 0,59 Prozent über den gesamten Zeitraum. Diese Stabilität kennzeichnet einen ausgereiften, nachfragekonsolidierten Markt ohne starke Zuzugsdynamik.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Bergstraße auf Rang 135 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking ein. Der Rang im Teilindex Dynamik liegt mit 227 deutlich unter dem Mittel, während der Rang im Teilindex Stärke mit 125 im oberen Drittel liegt. Der Index Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 97 eine der besseren Positionen. Der Demografie-Index liegt mit Rang 271 im unteren Bereich. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Birkenau allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe einen anomalen Wert von 166 im Jahr 2023 nach Werten zwischen 60 und 142 in den Vorjahren. Die Einheit dieser Werte ist nicht bekannt; der sprunghafte Anstieg im Jahr 2023 kann nicht als belastbare Entwicklung interpretiert werden.