Hirschberg an der Bergstraße

Marktüberblick

Hirschberg an der Bergstraße liegt im Norden des Rhein-Neckar-Kreises, rund zwölf Kilometer südlich von Heidelberg und sechzehn Kilometer westlich von Mannheim. Die 1975 aus den Gemeinden Großsachsen und Leutershausen entstandene Gemeinde umfasst 1.235 Hektar, davon 25 Prozent Siedlungsfläche, 41 Prozent Landwirtschaft und 33 Prozent Wald. Mit knapp 9.800 Einwohnern auf 12,35 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von rund 790 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Gemeinde gehört zum Nachbarschaftsverband Heidelberg-Mannheim und zur Metropolregion Rhein-Neckar.

Der Immobilienmarkt spiegelt die Lage am Rand der Oberrheinischen Tiefebene an den westlichen Ausläufern des Odenwalds wider. Die Angebotsmiete liegt bei 11,52 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.588 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,85 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,96.

Preisentwicklung und Bevölkerungsentwicklung

Die historischen Reihen zeigen eine ausgeprägte Volatilität. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,78 Euro (2019) und 12,99 Euro (2024) je Quadratmeter. Der Kaufpreis erreichte 2021 mit 4.693 Euro je Quadratmeter einen Höhepunkt, fiel bis 2024 auf 3.281 Euro und sprang 2025 auf 4.639 Euro, bevor er 2026 wieder auf 3.653 Euro sank.

Die starken Schwankungen können auf einen dünn liquiden Markt hindeuten, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte erheblich verzerren können. Der CAGR für die Miete liegt bei 2,72 Prozent, für den Kaufpreis bei 3,05 Prozent über den verfügbaren Zeitraum. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: Von 9.647 auf 9.793 Einwohner entspricht das einem Wachstum von 1,5 Prozent. Der Höchststand der Zeitreihe lag 2017 bei 9.964 Einwohnern, seither ist ein leichter Rückgang zu verzeichnen.

Regionale Einordnung

Hirschberg liegt mit seiner Angebotsmiete von 11,52 Euro je Quadratmeter über dem Durchschnitt des Rhein-Neckar-Kreises (11,23 Euro) und Baden-Württembergs (11,08 Euro), deutlich über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreis von 3.588 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt (3.123 Euro) und den Landesdurchschnitt (3.140 Euro) um jeweils rund 15 Prozent.

Die Bruttomietrendite von 3,85 Prozent liegt unter dem Kreiswert (4,40 Prozent) und dem Landeswert (4,36 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 20,8 im Bundesland gehört Hirschberg zu den Orten mit den niedrigsten Renditen — ein Hinweis auf überdurchschnittlich hohe Kaufpreise im Verhältnis zur Miete. Der Kaufpreisfaktor von 25,96 liegt über dem Kreiswert (23,07) und dem Landeswert (23,49).

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Schriesheim (2,6 km entfernt) weist mit 12,00 Euro eine leicht höhere Miete aus, Heddesheim (3,9 km) liegt bei 11,92 Euro. Ladenburg (4,5 km) und Dossenheim (5,5 km) liegen mit 13,09 bzw. 13,65 Euro deutlich höher — beide Orte weisen jedoch auch deutlich höhere Kaufpreise von 4.470 bzw. 4.207 Euro auf. Gorxheimertal (6,6 km) teilt mit Hirschberg denselben Kaufpreis von 3.588 Euro, hat aber mit 10,33 Euro eine niedrigere Miete und damit eine niedrigere Rendite von 3,45 Prozent. Viernheim (6,9 km) bietet mit 4,52 Prozent die höchste Rendite im Vergleich, verbunden mit dem niedrigsten Kaufpreis (2.966 Euro).

Hirschberg positioniert sich damit mittig im Nachbarortvergleich: weder der teuerste noch der günstigste Ort, mit einer Rendite, die über Ladenburg (3,51 %) liegt, aber unter Dossenheim (3,89 %), Heddesheim (4,48 %) und Viernheim (4,52 %).

Standortfaktoren

Der Rhein-Neckar-Kreis, zu dem Hirschberg gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen den 22. Platz in der Gesamtwertung. Besonders stark ist die Position im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 15) sowie im Bereich Stärke (Rang 18). Der Arbeitsmarkt liegt auf Rang 24, die Dynamik auf Rang 52. Schwächer positioniert ist der Kreis in der Demografie (Rang 282).

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zu Heidelberg (12 km) und Mannheim (16 km) bietet jedoch Zugang zu mehreren Hochschulstandorten. Die Gemeinde ist Teil des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg-Mannheim, der den regionalen Flächennutzungsplan erstellt.

Die geografische Lage am Rand der Oberrheinischen Tiefebene mit mildem Klima begünstigt Wein- und Obstbau. Das Gemeindegebiet ist zu einem großen Teil Teil des Naturparks Neckartal-Odenwald. Die Siedlungsfläche macht nur 25 Prozent der Gemeindefläche aus.