Viernheim, Stadt
Viernheim (PLZ 68519) liegt im Kreis Bergstraße in Hessen. Der Ort zählt 34.348 Einwohner auf 48,4 km², das entspricht 710 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,18 € pro m², der Kaufpreis bei 2.966 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,52 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,1 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Viernheim über dem Renditeniveau von 41 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,69 € auf 11,71 € pro m², im Mittel 3,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,5 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bergstraße Rang 135 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 227, Stärkerang 125). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Heddesheim, Weinheim und Hirschberg an der Bergstraße an.
Immobilienpreise in Viernheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Viernheim
Viernheim liegt im Landkreis Bergstraße, Hessen, mit 34.348 Einwohnern auf 48,41 km². Der Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 11,18 €/m² und Kaufpreise von 2.966 €/m² (2026). Die Miete stieg seit 2018 um 28,7 %, der Kaufpreis um 22,3 %. Viernheim liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Die Bevölkerung ist stabil, die Arbeitslosenzahl stieg 2021–2023. Der Landkreis Bergstraße rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 135 von 400 Kreisen.
Überblick und Lage
Viernheim ist eine Stadt im südhessischen Landkreis Bergstraße mit 34.348 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 48,41 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 710 Einwohner pro Quadratkilometer. Seit 2015 ist die Einwohnerzahl nahezu konstant geblieben (34.146 im Jahr 2015, 34.348 im Jahr 2024), mit einem leichten Plus von 0,6 % über den Zeitraum. Viernheim liegt geografisch im Rhein-Neckar-Raum, etwa 15 Kilometer südlich von Mannheim und 20 Kilometer westlich von Heidelberg.
Preisentwicklung
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 11,18 €/m², die Angebotskaufpreise bei 2.966 €/m² (Stand 2026). Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,12, die Bruttomietrendite 4,52 %. Die Angebotsmiete entwickelte sich seit 2018 von 8,69 €/m² auf 11,18 €/m² im Jahr 2026, was einem jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 3,8 % entspricht. Der Kaufpreis stieg von 2.489 €/m² (2018) auf 3.044 €/m² (2026), mit einem CAGR von 2,5 %. Die Entwicklung war nicht linear: Der Kaufpreis erreichte 2021 mit 3.388 €/m² einen Höhepunkt, fiel dann auf 2.779 €/m² (2023) und erholte sich seither wieder. Die Angebotsmiete zeigte 2025 einen Rückgang auf 9,92 €/m², bevor sie 2026 wieder auf 11,71 €/m² anstieg. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Regionale Einordnung
Viernheim liegt mit 11,18 €/m² Angebotsmiete über dem Durchschnitt des Landkreises Bergstraße (10,36 €/m²) und deutlich über dem hessischen Landesdurchschnitt (9,69 €/m²) sowie dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Kaufpreis von 2.966 €/m² liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (2.837 €/m²), dem Landesdurchschnitt (2.505 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Im Vergleich zu Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Weinheim (6,6 km entfernt) liegt mit 13,05 €/m² Miete und 3.898 €/m² Kaufpreis deutlich höher, ebenso Ladenburg (7,5 km, 13,09 €/m² Miete). Birkenau (9,4 km) und Hemsbach (8,2 km) liegen mit 10,54 bzw. 11,41 €/m² Miete in ähnlichen Lagen. Der Kaufpreisfaktor von 22,12 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (22,69) und dem Landesdurchschnitt (21,06). Die Bruttomietrendite von 4,52 % liegt unter dem Landesdurchschnitt (4,98 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %).
Standortfaktoren
Viernheim hat keine Hochschulen am Ort. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bergstraße, in dem Viernheim liegt, auf Rang 135 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis Rang 97, im Bereich Wettbewerb und Innovation Rang 124. Die Dynamik-Rangierung liegt mit Platz 227 etwas niedriger, die Demografie mit Platz 271 am unteren Ende. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Die Arbeitslosenzahl stieg von 739 (2021) auf 975 (2023). Die Bevölkerungsentwicklung war seit 2015 stabil, mit einem leichten Anstieg 2022 auf 34.534 Einwohnern, gefolgt von einem Rückgang auf 34.348 (2023/2024).
Fazit
Der Immobilienmarkt in Viernheim zeigt seit 2018 eine deutliche Aufwertung, sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen. Die Angebotsmieten legten um 28,7 % zu, die Kaufpreise um 22,3 %. Die Entwicklung folgte dem bundesweiten Trend: starker Anstieg bis 2021, Korrekturphase 2022–2023, beginnende Erholung ab 2024. Viernheim liegt im oberen Drittel des Landkreises Bergstraße und deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Die stabile Bevölkerungsentwicklung und die Lage im Rhein-Neckar-Raum mit guter Anbindung an Mannheim und Heidelberg sind positive Faktoren. Die steigende Arbeitslosenzahl 2021–2023 ist ein zu beachtender Hinweis. Für Viernheim liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Viernheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Viernheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,69 €/m² |
| 2019 | 9,58 €/m² |
| 2020 | 9,09 €/m² |
| 2021 | 9,85 €/m² |
| 2022 | 10,18 €/m² |
| 2023 | 10,93 €/m² |
| 2024 | 10,81 €/m² |
| 2025 | 9,92 €/m² |
| 2026 | 11,71 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Viernheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.489 €/m² |
| 2019 | 3.297 €/m² |
| 2020 | 2.910 €/m² |
| 2021 | 3.388 €/m² |
| 2022 | 3.048 €/m² |
| 2023 | 2.779 €/m² |
| 2024 | 2.991 €/m² |
| 2025 | 2.968 €/m² |
| 2026 | 3.044 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Viernheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,19 % |
| 2019 | 3,49 % |
| 2020 | 3,75 % |
| 2021 | 3,49 % |
| 2022 | 4,01 % |
| 2023 | 4,72 % |
| 2024 | 4,34 % |
| 2025 | 4,01 % |
| 2026 | 4,62 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Viernheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 34.146 Einwohner |
| 2016 | 34.100 Einwohner |
| 2017 | 33.989 Einwohner |
| 2018 | 34.175 Einwohner |
| 2019 | 34.315 Einwohner |
| 2020 | 34.281 Einwohner |
| 2021 | 34.189 Einwohner |
| 2022 | 34.534 Einwohner |
| 2023 | 34.348 Einwohner |
| 2024 | 34.348 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Viernheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,26 % |
| 2016 | 4,30 % |
| 2017 | 4,32 % |
| 2018 | 4,16 % |
| 2019 | 3,53 % |
| 2020 | 4,18 % |
| 2021 | 3,48 % |
| 2022 | 3,51 % |
| 2023 | 4,63 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 135 Rang |
| Dynamik | 227 Rang |
| Stärke | 125 Rang |
| Demografie | 271 Rang |
| Arbeitsmarkt | 144 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 124 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 97,00 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Viernheim liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Viernheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Viernheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Viernheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Viernheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Ladenburg | 13,09 €/m² |
| Weinheim | 13,05 €/m² |
| Ilvesheim | 12,60 €/m² |
| Schriesheim | 12,00 €/m² |
| Heddesheim | 11,92 €/m² |
| Hirschberg an der Bergstraße | 11,52 €/m² |
| Laudenbach | 11,48 €/m² |
| Hemsbach | 11,41 €/m² |
| Viernheim | 11,18 €/m² |
| Birkenau | 10,54 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Viernheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Viernheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Viernheim | 4,52 % |
| Heddesheim | 4,48 % |
| Hemsbach | 4,46 % |
| Laudenbach | 4,25 % |
| Ilvesheim | 4,20 % |
| Schriesheim | 4,06 % |
| Weinheim | 4,02 % |
| Hirschberg an der Bergstraße | 3,85 % |
| Birkenau | 3,84 % |
| Ladenburg | 3,51 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Heddesheim | 3,9 km | 68542 | 11,92 € | 3.189 € | 4,48 % |
| Weinheim, Stadt | 6,6 km | 69469 | 13,05 € | 3.898 € | 4,02 % |
| Hirschberg an der Bergstraße | 6,9 km | 69493 | 11,52 € | 3.588 € | 3,85 % |
| Ilvesheim | 7,3 km | 68549 | 12,60 € | 3.599 € | 4,20 % |
| Ladenburg, Stadt | 7,5 km | 68526 | 13,09 € | 4.470 € | 3,51 % |
| Hemsbach, Stadt | 8,2 km | 69502 | 11,41 € | 3.070 € | 4,46 % |
| Schriesheim, Stadt | 9,0 km | 69198 | 12,00 € | 3.547 € | 4,06 % |
| Birkenau | 9,4 km | 69488 | 10,54 € | 3.293 € | 3,84 % |
| Laudenbach | 9,8 km | 69514 | 11,48 € | 3.243 € | 4,25 % |
Wo liegt Viernheim?
Lage
Viernheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Viernheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,18 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.966 € |
| Bruttomietrendite | 4,52 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,1 |
| Einwohner | 34.348 |
| Einwohner je km² | 710 |
| Fläche (km²) | 48,4 |
| Arbeitslosenquote | 4,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #135 |
| Prognos Dynamikrang | #227 |
| Prognos Stärkerang | #125 |
| Koordinaten | 49,5371, 8,5820 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Viernheim
Was kostet eine Wohnung in Viernheim?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Viernheim liegt bei 11,18 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.966 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Im Vergleich zum hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro (Miete) und 2.505 Euro (Kaufpreis) liegt Viernheim deutlich darüber.
Wie haben sich die Mieten in Viernheim entwickelt?
Die Mieten sind von 8,69 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,71 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von rund 3,8 Prozent entspricht. Der Anstieg war nicht linear: 2020 gab es einen Rückgang auf 9,09 Euro, und 2025 sanken die Werte vorübergehend auf 9,92 Euro, bevor sie 2026 wieder anstiegen. Die Zeitreihe ist nicht geschätzt, sondern basiert auf tatsächlichen Daten.
Wie haben sich die Kaufpreise in Viernheim entwickelt?
Die Kaufpreise stiegen von 2.489 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.044 Euro im Jahr 2026, bei einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von etwa 2,5 Prozent. Auch hier gab es Schwankungen: 2023 sanken die Preise auf 2.779 Euro, bevor sie 2024 und 2026 wieder anstiegen. Die Zeitreihe ist nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Viernheim?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,52 Prozent und liegt damit unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent sowie dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 41,33 im Bundesland haben rund 59 Prozent der Orte in Hessen eine höhere Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 22,12 liegt über dem Landesdurchschnitt von 21,06, was ein teureres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung in Viernheim?
Die Einwohnerzahl stieg von 34.146 im Jahr 2015 auf 34.348 im Jahr 2024, was einem Wachstum von rund 0,6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 710 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung ist damit relativ stabil mit leichten Schwankungen von Jahr zu Jahr.
Wie schneidet Viernheim im Vergleich zum Kreis und Bundesland ab?
Viernheim liegt bei der Angebotsmiete (11,18 Euro) und dem Angebotskaufpreis (2.966 Euro) sowohl über dem Durchschnitt des Kreises Bergstraße (10,36 Euro bzw. 2.837 Euro) als auch über dem hessischen Durchschnitt. Bei der Bruttomietrendite liegt Viernheim mit 4,52 Prozent knapp über dem Kreisdurchschnitt von 4,49 Prozent, aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 4,98 Prozent.
Woher stammen die Daten zu Viernheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Viernheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Viernheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Bergstraße
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lindenfels, Stadt | 64678 | 8,89 € | 1.796 € | 5,94 % |
| Grasellenbach | 64689 | 9,06 € | 1.829 € | 5,94 % |
| Hirschhorn (Neckar), Stadt | 69434 | 9,26 € | 2.164 € | 5,13 % |
| Lautertal (Odenwald) | 64686 | 10,27 € | 2.434 € | 5,07 % |
| Lampertheim, Stadt | 68623 | 11,40 € | 2.710 € | 5,05 % |
| Wald-Michelbach | 69483 | 8,84 € | 2.233 € | 4,75 % |
| Groß-Rohrheim | 68649 | 9,95 € | 2.535 € | 4,71 % |
| Rimbach | 64668 | 10,28 € | 2.686 € | 4,59 % |